作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

近30城升級調(diào)控并下沉到縣市

中央積極堅持“房住不炒”的政策定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。繼2020年中央經(jīng)濟工作會議之后，兩會再次提及解決好大城市住房突出問題，標志著房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾已由全行業(yè)的需求剛性演變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性的大城市住房難題。

為落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，合肥、深圳、東莞、成都等近30城相繼升級調(diào)控，并“下沉”到衢州下轄的江山市、龍游縣這類熱點縣市，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。其中，上海連番6次政策加碼，嚴堵政策監(jiān)管漏洞，堪稱本輪房地產(chǎn)調(diào)控的風向標。

具體來看，合肥、深圳、上海、杭州、東莞、西安、寧波、廣州、嘉興等相繼升級限購。合肥、深圳完善限購，封堵“假離婚”政策漏洞，合肥規(guī)定夫妻離異不滿2年的，仍按原家庭房查。杭州、上海、成都、合肥限購政策“打補丁”，將法拍房納入限購范圍。東莞、嘉興、合肥、杭州、寧波升級限購，東莞、西安提升社保繳納年限，東莞非戶籍家庭購買二套房、新落戶家庭購買首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年。

湖州、義烏、南平、廣州、合肥、徐州、南通、嘉興、東莞等升級限價，嚴格限定備案價格漲幅。湖州續(xù)批預售價格備案不得高于前批次備案價格，義烏在售項目不予上調(diào)備案價格，南平新開盤項目申請預售報備均價不得超過可比樓盤上月成交均價的1.5%或本盤上月成交均價的1%。

上海、義烏、合肥、江山、龍游縣等首次出臺限售，杭州、嘉興、成都、西安、廣州等升級限售。上海、杭州、合肥、江山熱點樓盤實行限售管控，上海按照優(yōu)先購房政策購買的商品房、杭州搖號中簽率小于等于10%的或以優(yōu)先購買方式取得的新房皆限售5年。合肥市區(qū)范圍登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于1.5的熱點樓盤，均實行搖號銷售，且搖號所購房源限售3年。衢州下轄的江山市及龍游縣對市場關注度高的熱點地塊所開發(fā)的樓盤限售5年。成都、西安、廣州延長限售年限3-5年。

杭州、上海、廣州增加房地產(chǎn)交易稅費，變相抑制房屋交易。杭州、上海個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。廣州將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

值得注意的是，深圳、無錫、成都、西安、寧波等建立二手房價格參考機制，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。例如深圳市住建局率先出臺二手住房交易價格參考機制，并要求二手房經(jīng)紀公司不能發(fā)布高于成交參考價的房源信息。

表：2021年1-4月政策加碼城市

數(shù)據(jù)來源：CRIC

信貸資金管控全面趨緊，全國房貸利率趨勢線上升

房貸管理的“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，核心一、二線城市紛紛出現(xiàn)房貸額度吃緊、放款周期拉長等現(xiàn)象。廣州房貸額度緊缺，放款周期延長至3-6個月，工農(nóng)中建四大行集體上調(diào)房貸利率；深圳按揭審核趨嚴，償債收入比不符合要求不予放貸，放款周期或延長至4個月；上海多數(shù)商業(yè)銀行信貸額度不足，個別國有大行甚至出現(xiàn)階段性停貸。

結(jié)合近期實際調(diào)研情況，熱點三、四線城市房地產(chǎn)信貸管控同樣趨緊，年初以來四大國有銀行皆出現(xiàn)房貸額度吃緊、放貸周期延長等現(xiàn)象，部分城市項目甚至大定簽約兩月有余，銀行仍未授信放貸，究竟何時放款尚無定數(shù)。受此影響，房企銷售回款壓力明顯加劇，在售項目案場普遍與十余家銀行合作，積極爭取在每月初能夠得到更多的放貸額度。

北京、上海、深圳、浙江等多省市加強個人信貸資金監(jiān)管，并開展專項稽核檢查，嚴防消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場。

2月以來，全國房貸利率趨勢性上升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國房貸利率止跌回升，首套房貸平均利率5.26%，環(huán)比上升4個基點，二套房平均利率5.56%，環(huán)比上升3個基點。隨后房貸利率持續(xù)上移，4月全國首套房貸利率升至5.31%，環(huán)比再增3個基點，二套房貸利率升至5.59%，環(huán)比再增2個基點。

圖：2018年1月-2021年4月全國首套、二套房貸平均利率

數(shù)據(jù)來源：CRIC

上海、廣東、浙江、海南、山東、四川、遼寧等多省市依規(guī)上調(diào)中小型銀行房貸占比上限，平衡好中小型銀行經(jīng)營壓力和金融風險防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個百分點和1.5個百分點，又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個百分點和2.5個百分點。

表：部分省市上調(diào)中小銀行房貸占比上限

數(shù)據(jù)來源：CRIC

22城集中供地遏制非理性搶地

2月18日，住建部發(fā)文對22個熱點城市實施土地供應兩集中，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年住宅用地公告不超過3次。4月，集中供地城市再擴容。土地市場的游戲規(guī)則發(fā)生巨大改變。截至4月末，已經(jīng)有近2/3的城市公布了首批集中出讓土地的日程表和年度供地計劃。

實際上，集中供地旨在遏制企業(yè)非理性競價拿地，避免重點城市土拍市場過熱，倒逼房價上漲預期?！皟杉小毙抡笫讏黾型僚膭t以平淡收場，而廣州、重慶和無錫熱度分化，高溢價與流拍并存。加之各城市土地供應節(jié)奏偏緩，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進一步升級。因此，為穩(wěn)定熱點城市土地市場，只有加大土地供應量，才是平穩(wěn)地市熱度的關鍵。

土地集中供應制度之下，新房集中供應模式應運而生。上海先行先試，2021年新房將主要采取集中批量入市。3月12日，上海房屋管理局公布了首批33個項目將集中供應，共計10044套房源，以外環(huán)外的剛需盤居多，且預售價格沒有上漲。4月25日，上海房地產(chǎn)交易中心公布，即將集中上市47個樓盤，共計13969套房源，認購時間由原來的5天延長至7天。

新房集中供應意在保障剛需家庭購房消費，基于選擇面增多，剛需客群可以多盤橫向比較，有選擇性地搖號自己更中意地項目，避免跟風搖號，制造不必要的市場恐慌。

實際上，融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”，已成為房地產(chǎn)行業(yè)政策端不可忽視的三大重磅，行業(yè)格局將被重塑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長效機制。2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態(tài)，保持流動性合理充裕。不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險是金融政策的底線。

“房住不炒”“因城施策”背景下，熱點城市仍需保持調(diào)控定力，結(jié)合市場實際變化，及時采取針對性的調(diào)控政策措施。2020年以來，長三角、粵港澳地區(qū)熱點三四線城市房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖，鹽城、泰州等多城頻出地王，房價一致看漲預期強烈，未來政策加碼的可能性頗高。成都、南通等前期已經(jīng)升級調(diào)控的城市，如調(diào)控效果未達預期，或?qū)⑿Х律虾＿M一步加碼調(diào)控，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。壓力城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。

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原標題： 開局2021丨政策篇：限價“下沉”至縣市，三大“重磅”重塑行業(yè)格局