案號(hào)：（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)

案由：居間合同糾紛

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

審理程序：二審

基本案情：

原告A公司訴稱：被告陶某某利用A公司提供的涉案房屋銷售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶某某按約支付A公司1.65萬(wàn)元違約金。

被告陶某某辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，A公司并非獨(dú)家掌握涉案房屋房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶某某沒(méi)有利用A公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

法院審理查明：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人之一李某某于2008年9月-10月先后分別委托A公司、B公司和C公司出售房屋。C公司、B公司、A公司于2008年10月-11月先后帶陶某某或曹某某實(shí)地看房。A公司僅于2008年11月27日向陶某某提供一次看房服務(wù)，并于看房當(dāng)日與陶某某簽訂《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》，該確認(rèn)書(shū)第2.4條約定“陶某某驗(yàn)看涉案房屋后六個(gè)月內(nèi)，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某某有關(guān)聯(lián)的人，利用A公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)A公司而與第三方達(dá)成買(mǎi)賣交易的，陶某某應(yīng)按照與出賣方就涉案房屋買(mǎi)賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%向A公司支付違約金”，之后A公司未就房屋買(mǎi)賣事宜與陶某某聯(lián)系。B公司對(duì)涉案房屋報(bào)價(jià)145萬(wàn)低于A公司165萬(wàn)報(bào)價(jià)，且B公司積極與出賣方溝通涉案房屋價(jià)格。2008年11月30日，陶某某、曹某某與出賣方李某某、趙某在B公司居間下就涉案房屋簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣協(xié)議》，最終成交價(jià) 138萬(wàn)元。同日，曹某某簽訂傭金確認(rèn)書(shū)。2020年12月6日，買(mǎi)賣雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》。后買(mǎi)賣雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)，陶某某向B公司支付傭金1.38萬(wàn)元。

一審判決：陶某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向A公司支付違約金1.38萬(wàn)元，案件受理費(fèi)212.5元，減半收取，計(jì)106.25元，由陶某某負(fù)擔(dān)。

二審判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號(hào)民事判決；二、A公司要求陶某某支付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

一、《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》系居間合同

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！北景钢?，委托人陶某某與中介公司A公司簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》明確約定A公司通過(guò)帶陶某某查看涉案房屋的形式，向陶某某提供購(gòu)房媒介服務(wù)，若陶某某成功購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，則向A公司支付傭金。該確認(rèn)書(shū)符合居間合同的法律特征，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為居間合同。司法實(shí)務(wù)中，《看房確認(rèn)書(shū)》亦屬于該種類型的合同。

二、《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》中禁止“跳單”條款有效

《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》第2.4條屬于房屋買(mǎi)賣居間合同中常見(jiàn)的禁止“跳單”格式條款，該條款的本意在于防止委托人利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金。

對(duì)于房屋買(mǎi)賣居間合同中禁止“跳單”條款的效力，理論中存在三種不同的觀點(diǎn)，分別為“無(wú)效說(shuō)”“有效說(shuō)”“折中說(shuō)”。司法實(shí)務(wù)中多采用“有效說(shuō)”，認(rèn)為“跳單”條款雖屬格式條款，但并不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條所規(guī)定的無(wú)效情形，該條款合法有效，合同雙方主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照履行。

三、  “跳單”違約行為的認(rèn)定及其法律后果

房屋買(mǎi)賣居間合同中委托人“跳單”并不意味著必然承擔(dān)違約的法律后果，這取決于委托人是否利用了中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件，進(jìn)行交易。如果委托人未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則委托人有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約，無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。

本案中，首先，涉案房屋出賣方委托A、B、C三家公司出售房屋，但均非獨(dú)家委托，B公司先于A公司為陶某某報(bào)告訂約機(jī)會(huì)、提供看房服務(wù)，陶某某未利用A公司提供的房源信息；再次，A公司報(bào)價(jià)165萬(wàn)元卻未就價(jià)格問(wèn)題與房屋買(mǎi)賣雙方進(jìn)行過(guò)媒介，而居間方B公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元且通過(guò)提供媒介服務(wù)最終以138萬(wàn)元的較低價(jià)格促成房屋買(mǎi)賣雙方成交，涉案買(mǎi)賣合同的訂立并非由A公司促成，B公司居間成功后，陶某某按約向B公司支付傭金1.38萬(wàn)元。因此，陶某某未不正當(dāng)?shù)乩肁公司提供的信息、機(jī)會(huì)另行委托他人成交，而是選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的B公司居間購(gòu)買(mǎi)房屋，其行為不構(gòu)成違約。

目前，房屋產(chǎn)權(quán)人通過(guò)房產(chǎn)中介出售房屋，買(mǎi)方委托房產(chǎn)中介求取房屋的交易模式越來(lái)越受到公眾的青睞，但面對(duì)房屋買(mǎi)賣居間合同糾紛案件數(shù)量的逐年增加，對(duì)于如何推動(dòng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的安定有序發(fā)展，仍需不斷完善相關(guān)的法律制度。