2022年5 月 31 日國務(wù)院印發(fā)《扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》（下稱《通知》），《通知》要求各地區(qū)各部門要靠前發(fā)力、適當(dāng)加力，推動(dòng)《扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策措施》盡快落地見效，同時(shí)提到要切實(shí)把二季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住，努力使下半年發(fā)展有好的基礎(chǔ)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間?！锻ㄖ钒矫婀灿?jì) 33 條措施，范圍涉及財(cái)政政策、貨幣金融政策、穩(wěn)投資促消費(fèi)、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、?；久裆摺?/p>

川財(cái)證券在其分析中指出，去年提前下達(dá)的專項(xiàng)債額度已經(jīng)發(fā)行完畢，今年下達(dá)的專項(xiàng)債額度也將在 9 月底前發(fā)行完畢，后續(xù)仍將加快專項(xiàng)債發(fā)行和財(cái)政支出進(jìn)度，促進(jìn)有效投資。以基建為抓手，擴(kuò)大投資，堅(jiān)持“資金跟著項(xiàng)目走”，合理擴(kuò)大使用范圍，支持在建項(xiàng)目后續(xù)融資。德邦證券在分析中表示，新基建、新能源行業(yè)多次出現(xiàn)在政府部門的文件中，意味著這兩個(gè)行業(yè)逐漸成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的重要發(fā)力點(diǎn)，未來政策扶持力度強(qiáng)、市場前景廣闊。

二、房貸利率全面下調(diào)，一二線城市二手房銷售已有復(fù)蘇跡象；已有28城市放松預(yù)售資金監(jiān)管，行業(yè)流動(dòng)性壓力或可得到一定緩解

在央行宣布首套按揭貸款利率下限調(diào)整以及5年期LPR利率下降15BP后，全國各城市的房貸利率普遍下調(diào)。根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，一線城市北京、上海、廣州和深圳的房貸利率均跟隨LPR下降15BP。此外，據(jù)證券日報(bào)的報(bào)道，天津、蘇州和青島等多個(gè)二線城市的部分銀行，已經(jīng)按照最低4.25%的利率水平辦理新增首套房貸款。而對于存量貸款而言，考慮到疫情導(dǎo)致居民被動(dòng)儲蓄有所增長，疊加存款和理財(cái)收益率下行，在房貸利率調(diào)降的背景下，短期不排除部分居民提前還貸意愿增強(qiáng)。對此，中泰證券在其分析報(bào)告中表示，隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，其對于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的限制也將陸續(xù)解除，在房貸利率下行的前提下，地產(chǎn)銷售增速有望實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，居民加杠桿年內(nèi)或?qū)⒕硗林貋怼?月前26天35城地產(chǎn)銷量增速降幅收窄，十大城市庫銷比高位略降主要受一二線城市銷量增速自低位回升所帶動(dòng)，而三四線城市銷量增速降幅再度走擴(kuò)，整體來看需求仍處低位。中信證券分析表示，從區(qū)域看，中國新房呈金字塔形狀，二手房則呈倒金字塔形狀，2021 年京滬在中國新房交易中占比僅為 5.5%，而在二手房中占比高達(dá) 28.5%。基本面的底部已經(jīng)在 4-5 月出現(xiàn)，二手銷售同比降幅已經(jīng)明顯收窄，核心城市二手房市場房價(jià)不再繼續(xù)下降。隨著政策進(jìn)一步累積，相信部分低線城市市場信心也有望恢復(fù)。

2022年以來已有 28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整內(nèi)容主要涉及降低重點(diǎn)監(jiān)管資金、增加撥付節(jié)點(diǎn)、提高撥付比例、銀行保函替代、企業(yè)信用差異化管理、提前提取預(yù)售資金等 6方面，行業(yè)流動(dòng)性壓力有望得到緩解，優(yōu)質(zhì)房企將更加受益。

三、兩部委發(fā)布保障性租賃住房REITs 通知，發(fā)行工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段

2022年5 月 27 日，證監(jiān)會(huì)辦公廳與國家發(fā)改委辦公廳聯(lián)合公開發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）。同日，廈門安居集團(tuán)的保障性租賃住房 REIT 在上交所發(fā)起申報(bào)，深圳人才安居集團(tuán)的保障性租賃住房 REIT 在深交易所發(fā)起申報(bào)。

根據(jù)中信建投證券分析表示，自“958 號文”將保租房納入 REITs 試點(diǎn)，歷時(shí)近 10 個(gè)月，保租房 REITs通知終出臺，要求各方穩(wěn)妥推進(jìn)保租房 REITs 發(fā)行工作。同日兩只保租房 REITs 在上深交易所正式申報(bào)，保租房成為納入 REITs試點(diǎn) 9 大類業(yè)態(tài)中第 6 類申報(bào)業(yè)態(tài)（此前已上市業(yè)態(tài)有高速公路，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，生態(tài)環(huán)保，倉儲物流，在申報(bào)業(yè)態(tài)有能源類）。《通知》強(qiáng)調(diào)資金良性循環(huán)，以盤活保租房存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資。發(fā)行 REITs 凈回收資金需優(yōu)先用于保租房建設(shè)，其次用于基建補(bǔ)短板重點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)將資金投向明確、條件成熟且短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目。同時(shí)，要求保租房 REITs 發(fā)起人不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，且項(xiàng)目需經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保租房。發(fā)起人需季度報(bào)告資金使用情況且配套多方監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)禁變相為非租賃等房地產(chǎn)開發(fā)融資。

四、5 月城投債平均認(rèn)購倍數(shù) 2.61 倍，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象

根據(jù)華安證券的分析表示，近期在資產(chǎn)荒的背景下，城投債的稀缺性被持續(xù)放大，在收益要求下部分機(jī)構(gòu)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好被迫抬升，導(dǎo)致在一級市場中頻繁出現(xiàn)高認(rèn)購倍數(shù)的發(fā)行案例。城投樣本債券平均認(rèn)購倍數(shù)為 1.33 倍，其中在今年 1 至 4 月，認(rèn)購倍數(shù)整體在 1.0 至 1.5 倍之間波動(dòng)，5 月認(rèn)購倍數(shù)出現(xiàn)大幅增加，合計(jì) 778 億的計(jì)劃發(fā)行金額吸引到 2027 億的認(rèn)購資金，認(rèn)購倍數(shù)高達(dá) 2.61，比前四個(gè)月平均高出一倍有余。當(dāng)月共 5 只債券倍數(shù)超 10 倍，年內(nèi)累計(jì) 10 只，涉及主體 9 家，主要分布在江蘇與江西。5月25 和 26 日先后發(fā)行的兩只債券22 大豐海港 CP002、22 贛州開投MTN001認(rèn)購倍數(shù)均超 50 倍。

興業(yè)證券分析表示，近期信用債出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象，特別是中短久期信用債極度受追捧、交易擁擠，“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象愈演愈烈。“資產(chǎn)荒”往往是由于負(fù)債端的擴(kuò)容或者資產(chǎn)端的供給偏少（核心在于缺乏風(fēng)險(xiǎn)-收益匹配的資產(chǎn)）或兩者疊加所致，反映的是資產(chǎn)端（供給）和負(fù)債端（需求）不匹配造成的 “缺資產(chǎn)”現(xiàn)象，是結(jié)果而非原因。宏觀層面，2022 年以來在政策穩(wěn)增長訴求下，流動(dòng)性一直維持合理充裕狀態(tài)，甚至在邊際上進(jìn)一步寬松，但是寬貨幣向?qū)捫庞玫膫鲗?dǎo)并不暢通，可能導(dǎo)致資金回流金融體系形成非典型的“資金堰塞湖”效應(yīng)，宏觀上帶來了“負(fù)債端極度充裕，資產(chǎn)端供給不足”的局面。中觀層面，2022 年以來機(jī)構(gòu)負(fù)債端仍在擴(kuò)容（部分資金可能從股市流入債市）；但資產(chǎn)端伴隨非標(biāo)資產(chǎn)壓降持續(xù)+信用債凈供給偏弱，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增量不足；“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象在中觀層面上得到了進(jìn)一步佐證。微觀層面，2022 年以來信用債違約規(guī)模相較于過去兩年明顯減少，也沒有出現(xiàn)超預(yù)期信用風(fēng)險(xiǎn)事件對信用債市場形成沖擊。

五、上海出臺政策優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)，促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展

2022年5 月 26 日，上海土地交易市場發(fā)布 2022 年一批次住宅地塊競拍時(shí)間安排，取消招掛復(fù)合打分入圍方式，降低了入圍門檻以及競拍資金監(jiān)管額度。東吳證券在其分析中表示，整體來看，這是繼監(jiān)管層明確支持房企融資后的又一個(gè)供給側(cè)重要放松政策，一定程度上改善房企資金周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流困難，提振居民對房企交付期房的信心，利好正常經(jīng)營房企。

2022年5 月 29 日，上海市人民政府發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》（下稱《方案》），內(nèi)容涵蓋優(yōu)化土地出讓條件，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，加強(qiáng)城市更新規(guī)劃編制、政策支持和要素保障，優(yōu)化配置社區(qū)生活消費(fèi)服務(wù)綜合體等內(nèi)容。《方案》主要內(nèi)容包括：