小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
近年來，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實力弱房企開始爆發(fā)危機，經(jīng)營業(yè)績逐年遞減，財務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進一步緊張。
降級
4月20日，聯(lián)合國際將金輪天地控股（1232.HK）‘B+’的國際長期發(fā)行人評級列入負面觀察名單；同時將其發(fā)行的高級無抵押美元票據(jù)‘B+’的國際長期發(fā)行債務(wù)評級列入負面觀察。
聯(lián)合國際預(yù)計，金輪天地控股在未來12-18個月內(nèi)經(jīng)營業(yè)績的惡化和信貸指標的減弱。
無獨有偶，前一天惠譽也將金輪天地控股的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”；同時將其高級無抵押評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”，回收率評級“RR4”。
惠譽表示，評級下調(diào)的原因是金輪天地控股業(yè)務(wù)狀況惡化、流動性疲弱和再融資風(fēng)險高企。
連遭兩家評級機構(gòu)降級，金輪天地控股2023年1月到期的美元債跌幅創(chuàng)紀錄，該券當前余額2.55億美元，票息14.25%，將于2022年1月面臨回售。
《小債看市》統(tǒng)計，目前金輪天地控股存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模為4.55億美元，另外一只兩億美元優(yōu)先票據(jù)將于2022年3月14日到期。
存續(xù)美元債情況
因此，金輪天地控股短期面臨較大集中兌付壓力，惠譽下調(diào)評級還反映了其難以履行義務(wù)的可能性。
據(jù)悉，金輪天地控股再融資計劃將包括發(fā)行交換債券和新的離岸債券等，但該計劃具有較高執(zhí)行風(fēng)險，且其已縮小進入債券市場的渠道。
業(yè)績斷崖式下跌
據(jù)官網(wǎng)介紹，金輪天地控股1994年成立，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚州、無錫、蘇州，湖南省的長沙和株洲開發(fā)了多個精品專案。
2013年1月，金輪天地控股敲開資本市場之門，在香港主板上市。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業(yè)，持股比例為39.12%，公司實際控制人為王氏家族。
股權(quán)結(jié)構(gòu)圖
2020年，金輪天地控股與合營企業(yè)及聯(lián)營公司，實現(xiàn)合約銷售總額及合約銷售面積分別達約40.8億元及32.72萬平方米。
值得注意的是，金輪天地控股超過60%的可銷售資源是非住宅產(chǎn)品，另外其住宅土地儲備無法支持可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)用地只能滿足一年。
據(jù)業(yè)績公告顯示，2020年金輪天地控股實現(xiàn)收益13.89億元，同比減少13.5%；年內(nèi)溢利減少80.1%至5020萬元。
財務(wù)摘要
金輪天地控股業(yè)績大幅下滑，主要是由項目交付延遲和房地產(chǎn)開發(fā)毛利率下降所致。
在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個零利潤項目。
因此，2020年金輪天地的信貸指標，特別是EBITDA利息覆蓋比率出現(xiàn)明顯惡化變?yōu)?0.4353倍。
截至2020年末，金輪天地控股總資產(chǎn)為171.59億元，總負債122.39億元，凈資產(chǎn)49.2億元，資產(chǎn)負債率71.33%。
從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預(yù)售款外的資產(chǎn)負債率為60.4%，凈負債率為95.6%，現(xiàn)金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輪天地控股主要以流動負債為主，占總債務(wù)的63%。
截至同報告期，金輪天地控股流動負債有77.45億元，主要為貿(mào)易及其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有30.53億元。
流動負債情況
相較于短債壓力，金輪天地控股流動性異常緊張，其賬上貨幣資金有14.13億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物8.49億元，無法覆蓋短期債務(wù)，存在較大短期償債風(fēng)險。
在財務(wù)彈性方面，金輪天地控股只有1.86億元的未使用銀行授信額度，其備用資金也較為有限。
在負債方面，金輪天地控股還有44.94億元非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計30.63億元。
整體來看，金輪天地控股剛性債務(wù)有61.16億元，短期和長期有息負債規(guī)模相當，帶息債務(wù)比為50%。
近年來，金輪天地控股有息負債均在高位徘徊，2020年由于優(yōu)先票據(jù)利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長至11%。
融資成本
近年來，業(yè)績大幅下滑、資金鏈異常緊張的金輪天地控股，靠陸續(xù)出售商業(yè)物業(yè)和自有非核心投資物業(yè)自救。
2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬港元的收益。
據(jù)悉，金輪天地控股還計劃處置南京、無錫和株洲的若干零售商店或商場，同時通過與其他開發(fā)商的項目合作，重新轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)開發(fā)。
總得來看，2020年金輪天地控股經(jīng)營業(yè)績惡化，毛利持續(xù)下滑；信貸指標減弱，再融資風(fēng)險高企；資金鏈緊張，短期償債風(fēng)險較大。
行業(yè)洗牌陷入困境
1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學(xué)完成學(xué)業(yè)后，只身前往香港創(chuàng)業(yè)。
開始，王欽賢從五金、小機械行業(yè)做起，不斷積累資產(chǎn)和商戰(zhàn)經(jīng)驗，后來創(chuàng)立香港金輪集團。
1994年，王欽賢在南京創(chuàng)辦金輪天地控股，主要涉及主題商業(yè)廣場、地鐵商業(yè)街區(qū)、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開發(fā)。
在地域上看，金輪天地控股專注開發(fā)江蘇省及湖南省內(nèi)連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目。
金輪天地控股業(yè)務(wù)模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業(yè)，另一種是出租及經(jīng)營管理由公司或第三方擁有的商用物業(yè)。
2017年，可以說是金輪天地控股上市以來最為輝煌的一年，年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績及股價均創(chuàng)出新高，甚至榮獲“港股100強”營業(yè)額增長10強第9名，風(fēng)光一時無兩。
然而，近年來房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，綜合實力弱的房企開始爆發(fā)危機，這其中也包括金輪天地控股在內(nèi)的中小型綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2018年以來，受江蘇省及湖南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，金輪天地控股經(jīng)營業(yè)績逐年遞減，財務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進一步緊張。
從房地市場環(huán)境變化來看，金輪天地控股只是眾多中小房企面對行業(yè)洗牌困境中的一個縮影。
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