丁祖昱評樓市 作者：克而瑞租售
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
經(jīng)歷了2017年“房住不炒”政策的熱火朝天、2018年超千家企業(yè)在長租公寓藍海的跌宕起伏、2020年的企業(yè)暴雷，2021年長租公寓企業(yè)開始重拾對行業(yè)信心，陸續(xù)有企業(yè)進入市場。
對于剛剛過去的2021年，克而瑞租售在《2022年中國住房租賃白皮書》中總結(jié)道：這一年，有些企業(yè)放慢了規(guī)模擴張的腳步，更加專注于自身的開業(yè)轉(zhuǎn)化和精細化運營；這一年，依然有眾多不規(guī)范的小微企業(yè)在市場競爭中被淘汰；這一年，資本愈加謹慎，融資集中頭部企業(yè)；這一年，政府更加發(fā)力整治租賃市場亂象，加大土地規(guī)模等建設(shè)和投入，出臺政策防范風(fēng)險；這一年，市場規(guī)模再上新臺階，參與主體穩(wěn)步增加；這一年，在各方的努力下，我國的租賃住房市場在逐漸完善，各方規(guī)模也在逐漸提升。
2021年是全面建設(shè)小康社會和“十四五”的開局之年，租賃市場亦是其中重要的組成部分，在目前到住房租賃市場中，我們已經(jīng)擁有了多種租賃住宅產(chǎn)品，未來還將在政策的扶持下，整體保持穩(wěn)健成長。
01 “租購并舉”仍是基本面
22城集中供地擴大租賃用地規(guī)模
自十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”后，從中央到各級政府陸續(xù)出臺了一系列促進住房租賃市場穩(wěn)健發(fā)展的政策，使得租賃住房市場的發(fā)展更加規(guī)范化，同時也在一定程度上解決了人才的安居問題。
2021年，作為“十四五”發(fā)展元年，從黨中央國務(wù)院到各個地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房作為工作重點。
其中，“22城集中供地”政策極大地擴大了供應(yīng)租賃用地的規(guī)模，多主體多元供給的方式完成發(fā)展保障性租賃住房的任務(wù)。北京通過集體用地建設(shè)大型租賃社區(qū)；上海供應(yīng)大量純租賃住房建設(shè)大型租賃社區(qū)；深圳通過城中村改造；杭州通過大量的配建和自持用地建設(shè)租賃住房；成都競銷售型人才公寓。
圖：分批次集中供地供應(yīng)情況（平方米、宗）
數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)
據(jù)克而瑞租售對2021年全國已推出22城涉租賃用地的跟蹤統(tǒng)計，截止至11月30日全國22城2021年總計推出545塊涉租賃用地，規(guī)劃涉宅建筑面積約1096萬方。
分批次來看，主要以第一和第二批次為，其中第一批次競自持租賃用地占比最高，第二批次拿地建配租賃用地最多。
這主要是因為政府根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，對“兩集中”供地中的土拍規(guī)則進行優(yōu)化修改，在三次涉租賃用地供應(yīng)的中，供應(yīng)模式都有所變化，從“競自持”到“拿地配建”再到“純租賃供 地”。各地對市場的反饋和實時情況作出相應(yīng)的變動，未來租賃用地的供應(yīng)方式也將擇優(yōu)選擇。
目前來看，主要的拿地方式分三種，純租賃用地、自持租賃用地供應(yīng)和配建租賃用地，其中以配建租賃用地為主，共324宗，約454.66平方米。隨著競自持租賃住房逐漸退出歷史舞臺，未來集中供地租賃用地也將以拿地配建租賃用地和純租賃用地兩種供應(yīng)方式為主。
圖：2021年涉租賃用地整體情況對比
注：全國22城截至11月30日數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源：公開信息、CRIC城市租售系統(tǒng)
02 產(chǎn)品更加多元 運營“空間”逐漸走向運營“人”
隨著租客對于租房品質(zhì)要求的不斷提升，機構(gòu)化運營的集中式房源逐漸受到青睞，接受度開始提高。
由于租住需求的轉(zhuǎn)變，機構(gòu)化運營的租賃產(chǎn)品也契合租住理念的轉(zhuǎn)變開始向場景化的租賃社區(qū)迭代。
大型租賃社區(qū)是租賃產(chǎn)品中的新生力量，隨著大項目的源源不斷地入市，數(shù)據(jù)與經(jīng)驗不斷積累，理解與研究更加深入，大型租賃社區(qū)不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗，引導(dǎo)租賃市場向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展，而且還能讓更多跟租賃相關(guān)的土地增量或者存量發(fā)揮更大的潛力，成為城市發(fā)展新的增長點。
圖：租賃產(chǎn)品多元化轉(zhuǎn)變邏輯
來源：《2022年中國住房租賃白皮書》
作為細分賽道的企業(yè)員工宿舍，運營商也不僅僅為企業(yè)提供住宿產(chǎn)品，從開始的運營“空間”逐漸走向運營“人”，為新時代城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗。在城市產(chǎn)業(yè)升級的推動下，其潛力巨大，藍領(lǐng)公寓市場也有望迎來新的發(fā)展契機。
這些產(chǎn)品的興起也將提升租賃住房行業(yè)整體的產(chǎn)品水平，讓運營商回歸產(chǎn)品本身的打造，注重運營能力，真正為城市新青年、新市民規(guī)劃好的產(chǎn)品，切實解決其居住問題，實現(xiàn)住有所居。
03 股權(quán)融資總額驟 逐漸由“多筆小額”向“單筆大額”轉(zhuǎn)變
從2012-2021年住房租賃市場公開股權(quán)融資事件及金額變化趨勢來看，從2017年開始，住房租賃市場融資事件數(shù)量持續(xù)下降，但融資總額持續(xù)走高。
2015年住房租賃市場受到廣泛關(guān)注，融資熱度較高，融資事件達到17起；2016年融資數(shù)量持平，但金額走高到接近30億；2017年資本逐漸趨于理性，融資總額跌至上年三分之一；2018年自如、魔方、城家等幾大巨頭都進行了大額融資，導(dǎo)致市場融資總額超過上年數(shù)倍；2019年，融資事件減少至10起，但融資總額達到120億人民幣，融資總額較 2018 年增長近30%，2020年融資事件僅2起，但融資金額創(chuàng)下往年新高，2021年融資事件僅1起，安歆集團獲前海母基金Pre-D輪數(shù)億元融資。
圖：2012-2021年住房租賃企業(yè)股權(quán)融資事件數(shù)量及金融變化趨勢
數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年至今，國內(nèi)住房租賃企業(yè)公開股權(quán)融資事件97起，融資總額合計超過574億人民幣。從融資總額來看，自如、魔方、安歆、城家、V 領(lǐng)地、青客等幾大知名巨頭企業(yè)總計獲得約346億人民幣股權(quán)融資，占40 +家公寓股權(quán)融資總額的六成以上。
頭部企業(yè)由于已具備一定的規(guī)模和品牌優(yōu)勢，更受投資人的青睞，同時，資本的助推，也導(dǎo)致頭部企業(yè)優(yōu)勢強化，行業(yè)馬太效應(yīng)顯著，強者恒強。
值得注意地是，自2016年6月國務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》起，就已拉開我國全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場的序幕。此后在政策的推動下，房企紛紛布局住房租賃領(lǐng)域，住房租賃專項債券開始登入房企融資舞臺。
2021年政策頻繁強調(diào)加大金融支持住房租賃業(yè)務(wù)，2021年以來共發(fā)行9只、合計123.67億元，平均利率4.01%。同比利率下降12%，企業(yè)融資成本進一步降低。
圖：2018-2021住房租賃專項債發(fā)行情況
數(shù)據(jù)來源：上交所、深交所、CRIC整理
04 各城市租賃市場差異顯著 租金有所上升但仍未恢復(fù)疫前水平
2021年從城市發(fā)展來看，租金相較往年有所上升，但仍未恢復(fù)到疫前水平。各城市租賃住宅市場租金及新增供應(yīng)差異化顯著，各城市用工需求恢復(fù)也存在明顯差異。究其原因是城市管理水平、城市自身經(jīng)濟活力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、外來人口占比的差異。
從城市租賃市場發(fā)展格局來看，租賃一梯隊城市的租賃價值仍然最高，經(jīng)濟處于高增長，發(fā)展質(zhì)量處于提升階段，未來租賃市場仍有望實現(xiàn)量價齊升，支撐租賃市場長期健康發(fā)展，提升租賃資產(chǎn)的回報率。
核心一線城市對人才仍具備強大的吸引力，但隨著新一線城市的快速崛起，城市間的差距在逐漸縮小。未來，職住平衡在城市經(jīng)濟發(fā)展的中作用將逐漸凸顯，吸引人才、留住人才，讓人才在城市發(fā)展中實現(xiàn)個人價值、安居樂業(yè)，與城市經(jīng)濟發(fā)展互為雙向動力。
成熟的租賃市場，將成為平衡城市和個人發(fā)展兩者間的橋梁，也將成為彰顯城市價值和魅力的一種新體現(xiàn)。非一線及二線核心城市依托租金及人才政策優(yōu)勢，加快人才用地開發(fā)利用，吸引及留住人才。
第一梯隊核心城市和第二梯隊城市代表了中國租賃住房發(fā)展的城市布局。其余城市租賃市場長久發(fā)展的空間不大。
表：城市租賃市場發(fā)展格局
來源：《2022年中國住房租賃白皮書》
事實上，疫情的反復(fù)，對各城市租賃住宅市場均造成了一定的沖擊。中國絕大部分城市住房租賃產(chǎn)業(yè)尚處于初級階段，發(fā)展不平衡、不充分。但隨著國家政策的大力扶持、新增租賃用地的不斷入市，租金的管控、市場需求的不斷釋放等因素的影響，行業(yè)品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化正在形成過程中，行業(yè)前景美好、未來可期。
目前住房租賃行業(yè)的發(fā)展受到了國家空前的關(guān)注。地方租賃住房“國家隊”作為政府調(diào)節(jié)市場發(fā)展的重要力量，將充分發(fā)揮國有資本的穩(wěn)定器和壓艙石作用；多家銀行也在積極落實國家“房住不炒”的政策配合政府、聯(lián)動企業(yè)助力住房租賃行業(yè)的發(fā)展。
同時房企系從被動開展住房租賃業(yè)務(wù)到主動發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，創(chuàng)業(yè)系積極擴大規(guī)模以期待獲得更多資本的青睞實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。經(jīng)過前些年的發(fā)展，不同派系的住房租賃企業(yè)都走在合適的道路上，助力住房租賃行業(yè)的提升，也是“十四五”國家及各個地方政府完成保障性租賃住房目標(biāo)的主力軍。
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原標(biāo)題： 白皮書丨備受矚目的租賃行業(yè)，這些城市租賃價值仍待挖掘
