作者：小債看市

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成立9年就登陸資本市場(chǎng)，第十年便跨入“千億俱樂部”，最年輕的香港上市內(nèi)房企新力控股火箭速度背后暗藏哪些玄機(jī)？

4月7日，新力控股（2103.HK）與投資人進(jìn)行了線上路演交流，回答了關(guān)于公司融資、拿地等相關(guān)問題。

不久前，新力控股業(yè)績(jī)公告顯示，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入280.7億元，同比增長(zhǎng)4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)19.6億元，同比微增0.1%。

財(cái)務(wù)摘要

值得注意的是，在千億規(guī)模房企中，新力控股的營(yíng)收規(guī)模及業(yè)績(jī)?cè)鏊賶|底。

在利潤(rùn)率方面，2020年新力控股毛利潤(rùn)率為24.4%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)三年走低；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)率7.3%，其利潤(rùn)率下降主要因?yàn)榻桓俄?xiàng)目的土地成本高于往年。

2020年，新力控股在境外發(fā)行兩筆美元債，票面利率分別為10.5%和9.5%；子公司新力集團(tuán)在境內(nèi)發(fā)行2筆分別為4.9億元和6.9億元的資產(chǎn)支持證券以及3億公司債。

截至2020年末，新力控股平均融資成本為9.1%，其中境內(nèi)平均融資成本為8.7%，可以看出其融資成本高企。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前新力控股共存續(xù)3只美元債，存續(xù)規(guī)模7.1億美元，今年10月將有一只2.5億美元債到期。

存續(xù)美元債明細(xì)

在境內(nèi)債方面，主要由新力控股子公司新力集團(tuán)發(fā)行，目前存續(xù)10只，存續(xù)規(guī)模22.49億元，其中一年內(nèi)到期的債券有5.5億元。

據(jù)官網(wǎng)介紹，新力控股創(chuàng)辦于2010年，聚焦江西、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、中西部核心城市以及中國(guó)其他區(qū)域的潛力城市，成功進(jìn)駐50+城市。    

2019年11月，新力控股登陸香港資本市場(chǎng)，成為最年輕的香港上市內(nèi)房企。   

新力控股官網(wǎng)

2020年是新力控股成立十周年，同時(shí)也是其上市后的第一個(gè)完整財(cái)年。

2020年，新力控股總合約銷售額達(dá)1137.4億，首次躋身“千億俱樂部”，但其中權(quán)益合約銷售金額僅504.2億元。

根據(jù)克爾瑞排名顯示，2020年新力控股以803.5億操盤金額位居房企第42位；以486.7萬(wàn)平方米操盤面積位居第47位。

在中指、億瀚智庫(kù)排名中，新力控股按銷售金額全口徑排名在房企中分別為32位和34位。

克爾瑞房企排名

在土地儲(chǔ)備方面，截至2020年末，新力控股應(yīng)占的總土地儲(chǔ)備約1521萬(wàn)平方米；從分布來(lái)看，江西省、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及中西部核心城市權(quán)益面積分別占到30.7%，20.1%，32.6%及16.6%。

可以看出，新力控股土地儲(chǔ)備略顯不足，以三四線城市為主，按現(xiàn)有開發(fā)速度可供開發(fā)1年多。

截至最新報(bào)告期，新力控股總資產(chǎn)為966.28億元，總負(fù)債775.64億元，凈資產(chǎn)190.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.27%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，新力控股扣除預(yù)售款外的資產(chǎn)負(fù)債率為73.2%，凈負(fù)債率為63.6%，現(xiàn)金短債比是1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

值得注意的是，2019年新力控股凈負(fù)債率從240%驟降至67%，少數(shù)股東權(quán)益成了其負(fù)債率和利潤(rùn)的調(diào)節(jié)器。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，新力控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的80%。

截至2020年末，新力控股流動(dòng)負(fù)債有619.61億元，主要為短期借貸，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有140.95億元。

流動(dòng)負(fù)債情況

相較于短債壓力，新力控股流動(dòng)性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有175.35億元，足以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

在備用資金方面，目前金融機(jī)構(gòu)授信總額為907億元，未使用額度為652億元，可見其財(cái)務(wù)彈性較好。

除此之外，新力控股還有156.03億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)155.67億元。

整體來(lái)看，新力控股的剛性債務(wù)近300億，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為38%。

值得注意的是，新力控股的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額常年為負(fù)，直至2020年才有所改觀，這對(duì)其債務(wù)和利息的保障能力產(chǎn)生不利影響。

因此，近年來(lái)新力控股嚴(yán)重依賴外部融資或股東投入，其融資渠道較為多元，主要依賴于銀行借款和信托。

截至2020年底，新力控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)為51%銀行貸款、26%非標(biāo)融資、16%離岸美元債以及7%在岸公司債，可見看出其非標(biāo)融資占有息負(fù)債比重高，短期償債壓力較大。

總得來(lái)看，新力控股雖然跨入千億房企，但其權(quán)益銷售占比較低；剛性債務(wù)不斷推升，融資成本較高，且非標(biāo)融資占比較高。

2010年才成立的新力控股，堪稱房企的一匹黑馬。

據(jù)悉，張園林出身建筑行業(yè)，2002-2006年期間曾在大哥張國(guó)印掌管的“江西五建”工作，為人十分低調(diào)。

2010年3月，張園林在南昌成立新力控股的前身江西新力置地，有了第一個(gè)項(xiàng)目新力帝泊灣并順利熱銷出圈。

五年后，新力銷售規(guī)模達(dá)到45億，躋身江西房企前三甲。

2016年，新力突破百億大關(guān)，銷售額高達(dá)161億元，隨后張園林走出江西，將版圖擴(kuò)張至惠州、蘇州等四個(gè)城市。

次年，新力將總部遷往上海，形成上海、深圳、江西南昌三個(gè)中心，加速全國(guó)戰(zhàn)略布局。

2018年，張園林提出了“保800億爭(zhēng)1000億元”的業(yè)績(jī)目標(biāo)，為了沖擊千億，新力采用“120天啟動(dòng)開發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。

而部分項(xiàng)目開發(fā)速度比口號(hào)還快，新力個(gè)別項(xiàng)目從開工到拿預(yù)售僅需一個(gè)多月，甚至有個(gè)別項(xiàng)目在尚未取得《建設(shè)工程施工許可證》的情況下便擅自動(dòng)工。

2019年，新力控股集團(tuán)登陸港股市場(chǎng)，同年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額914.22億元，實(shí)現(xiàn)火箭速度。

新力控股董事長(zhǎng)張園林

然而，高周轉(zhuǎn)導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量問題而引發(fā)的業(yè)主維權(quán)事件屢屢出現(xiàn)，新力控股也因違規(guī)建設(shè)多次被政府部門處罰通報(bào)。

2019年3月，新力業(yè)主曝光新力東園涉嫌虛假?gòu)V告；同年新力禧園有業(yè)主反應(yīng)賣房違規(guī)收茶水費(fèi)，交房檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量漏水、剛交付路面坍塌；2018年一位武漢帝泊灣業(yè)主去驗(yàn)房，進(jìn)門發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)墻皮掉落、墻面開裂、插座裂隙明顯、門梁歪斜，房間外樓體破爛……

同時(shí)，極速狂奔的新力還要承受高負(fù)債高成本的資金壓力，集團(tuán)管控及人才流失、品牌美譽(yù)度下降等一系列問題也給這家上市不久的企業(yè)造成了巨大困擾。

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原標(biāo)題： “江西龍頭房企”千億謎團(tuán)，極速狂奔下300億有息負(fù)債壓頂