丁祖昱評樓市 作者：克而瑞證券
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年一季度房地產(chǎn)市場“小陽春”如期而至，受一季度樓市成交規(guī)模上升及房企銷售業(yè)績走高影響，3月克而瑞領(lǐng)先股指上漲2.1%。從估值方面看，克而瑞領(lǐng)先股指估值平穩(wěn)，指數(shù)相對恒指PE繼續(xù)回升。
過去一年，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)走勢全年下行近兩成，指數(shù)估值方面，年初受疫情沖擊有所震蕩，后趨于平穩(wěn)，但相對恒指和香港地產(chǎn)股大樣本整體PE、PB折減持續(xù)走低，考慮到2021年房地產(chǎn)行業(yè)從政策端、土地端、銷售端和金融端等各個方面都朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展，行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股將成為較好的防守型投資選擇，預(yù)計全年指數(shù)表現(xiàn)可期。
近7成“B”評級樣本房企累計銷售翻番
2021年以來，房地產(chǎn)市場熱度不減。3月份作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，“小陽春”如期而至，一、二手房成交均超預(yù)期。一手房成交同、環(huán)比漲幅皆超7成，其中一線城市成交規(guī)模更是攀升至歷史高位。
同時，TOP100房企僅3月份銷售操盤金額突破萬億元，達到了10918.3億元，百強房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。
根據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-3月，26家“B”評級及樣本房企全口徑銷售額累計同比增速均值約為139.1%（除恒大），約有三分之二的房企實現(xiàn)銷售翻倍。此外，26家“B”評級及樣本房企權(quán)益銷售金額和操盤金額平均漲幅均超過了130%。究其原因，主要是去年同期受疫情沖擊，房地產(chǎn)供應(yīng)停擺而造成的銷售低基數(shù)影響。
具體而言，26家“B”評級及樣本房企中，前三月全口徑銷售額增速最為明顯的是大發(fā)地產(chǎn)，漲幅達到了378%，業(yè)績亮眼。而德信中國、弘陽、朗詩、寶龍等全口徑銷售累計增速均高于200%。
從投資的角度而言，“B”評級及樣本房企中有14家入榜前三月新增貨值TOP100，在三條紅線的影響下，多數(shù)企業(yè)仍保持謹慎的拿地態(tài)度，規(guī)模訴求比較高的中梁、德信、力高、大發(fā)、港龍等補貨較為積極，其中上坤集團表現(xiàn)突出。
表：“B”評級及樣本房企1-3月克而瑞銷售數(shù)據(jù)（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：易居克而瑞 克而瑞證券研究院
3月指數(shù)走勢上行，估值保持平穩(wěn)
2020年1月1日至3月底，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅14.7%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅13.5%，恒生指數(shù)跌幅0.3%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅12.2%。
聚焦3月份，恒生指數(shù)下降3.6%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)上漲2.1%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲6.3%，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降4.8%。
整體而言，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)3月走勢上行，大盤表現(xiàn)穩(wěn)中略降。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)走勢
備注：恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
從成交額看，3月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月有所回升。3月該指數(shù)成交額占比周均值83.9%，高于歷史均值83.2%，高于上月周均值81.7%。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)周成交額占比情況
備注：香港地產(chǎn)股大樣本篩選邏輯：主業(yè)為地產(chǎn)，業(yè)務(wù)主要來自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區(qū)域，剔除純投資型公司，不含物業(yè)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)公司，樣本數(shù)量共計122家
從估值來看，地產(chǎn)股持續(xù)受政策及大市影響，2021年3月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對恒指PE繼續(xù)回升。
具體而言，2021年3月相對恒指成分股的PE周均值為-57.8%，高于2月相對PE周均值-61.1%，低于2020年全年相對PE周均值-41.3%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE周均值為7.20，高于2月周均值7.02，高于2020年全年周均值7.17。恒指成分股3月整體PE周均值為17.05，低于2月周均值18.07，高于2020年全年的周均值12.49。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對恒指整體PE走勢
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
個股表現(xiàn)突出，TOP5平均漲幅超16%
3月個股整體表現(xiàn)出色，漲幅TOP5房企分別為寶龍地產(chǎn)、雅居樂、綠地香港、中國奧園和中駿控股，平均上漲16.16%，較2月均值有所下滑；其中，寶龍地產(chǎn)漲幅達25.9%，領(lǐng)漲樣本房企，雅居樂和綠地香港緊隨其后。
跌幅TOP5房企平均下跌13.4%，禹洲、花樣年、綠城中國位居前三，值得注意的是，大發(fā)地產(chǎn)繼2月下跌2.4%之后，3月仍在跌幅TOP5中，3月再次下跌8.6%。
表：3月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股漲幅TOP5
備注：最大波動率=（最高價/最低價-1）*100%
數(shù)據(jù)來源：Wind Bloomberg 克而證券研究院
表：3月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股跌幅TOP5
備注：最大波動率=（最高價/最低價-1）*100%
數(shù)據(jù)來源：Wind Bloomberg 克而證券研究院
受政策及大市影響，自2020年1月以來，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢，但自2021年2月至今克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)走勢上行，克而瑞領(lǐng)先股指估值平穩(wěn)，指數(shù)相對恒指PE繼續(xù)回升，整體而言，2021年全年估值存在較大修復(fù)空間，指數(shù)表現(xiàn)值得期待。
房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，估值水平處于歷史低位，隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇。對于企業(yè)而言，正面臨整體政策環(huán)境邊際收緊的現(xiàn)狀，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，房企只有積極調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，強化成本控制能力、融資能力及周轉(zhuǎn)速度，靈活應(yīng)對市場變化，建立可持續(xù)性競爭優(yōu)勢，才能跑贏大市。
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