丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
房地產行業(yè)已經告別增量高速增長的時代，進入存量化的下半場。存量市場趨勢帶來的產業(yè)價值鏈重塑，使得房地產開發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場環(huán)境。特別是用戶需求的持續(xù)變化和新技術滲透帶來的變革，更是沖擊著傳統(tǒng)的業(yè)務模式。
克而瑞發(fā)布的《中國數字地產行業(yè)發(fā)展白皮書》中一組數據具有很強的信號意義，TOP50 房企在數字化方面的投入明顯加大，數字化投入較 2019 年增長的比例達到了60%。這意味著，數字化轉型已是大勢所趨。
未來，數字化或許是企業(yè)突破現狀的一大利器。無論是線上營銷、還是智慧物業(yè)，亦或是智慧商業(yè)，數字化運用在行業(yè)中日益深入。推進數字化轉型，已經成為房地產企業(yè)重塑增長和業(yè)務轉型的必然選擇。
六成TOP50房企數字化投入增長
TOP50房企從資金投入到組織投入較2019年均顯示出明顯的增長，這一比例達到了60%，有28%的房企在投入上保持持平。其中，在數字化投入上快速增長的企業(yè)達到16家，主要用于全國性推廣落地的新項目、新系統(tǒng)上線，投入資金超千萬元以上，甚至有的投入已經超過億元，14家房企在戰(zhàn)略推進下保持持續(xù)穩(wěn)定增長，投入資金也在千萬元以內。
在數字化投入上，一個很明顯的現象是，在企業(yè)內部超過90%的TOP50房企均把信息部門作為集團的一級部門，且大部分由副總裁級別掛帥，信息化團隊人數也獲得快速擴充。
圖：TOP50房企2020年數字化投入較2019年變化
資料來源：克而瑞科創(chuàng)
目前，TOP50房企已初步形成地產數字化格局，從數字化發(fā)展戰(zhàn)略、投入規(guī)模、數字化對管理流滲透和業(yè)務流賦能方面來看，已有18%房企正在嘗試數字化引領業(yè)務發(fā)展；58%房企處于數字化主動優(yōu)化業(yè)務發(fā)展；24%房企處于數字化被動支撐業(yè)務發(fā)展。
從細分領域來看，與銷售業(yè)績強相關的智慧營銷，受物業(yè)上市潮、提升服務的智慧社區(qū)和全屋智能，會員體系相對成熟的智慧商業(yè)領域，房地產“制造化”必經之路的智慧建造，五大領域成為今年的市場熱點。
兩大主流模式加碼科技領域
房企在踐行數字化的過程中，為了增強數字化業(yè)務能力，TOP50房企紛紛嘗試自建、投資或合作方式進行數字化轉型，并呈現出自我孵化、對外投資兩大主流模式。
資金實力強的頭部房企往往采用自我孵化模式，他們更看好數字化轉型的長期價值，愿意持續(xù)投入，并青睞于自研產品和品質控制。而數字化建設雖起步較晚但有較強的對外投資經驗的房企，往往直接投資科技公司，增強自身數字化能力，同時擺脫地產屬性限制。
據克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，截至目前TOP50房企中，90%已經投資了科技公司。其中，投資數量最多的為碧桂園、龍湖和萬科，分別是21家、11家和10家。從持股情況來看，持股多為 50% 以上；100% 控股科技公司的房企占75%。從細分領域來看，房企投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務類型較廣，業(yè)務方向達到22個，其中軟件開發(fā)、智慧社區(qū)、智慧建造占據前三位，分別占比23%、20%和13%。
從企業(yè)來看，碧桂園在廣泛開展高校和科技巨頭合作基礎上，其全資子公司廣東博智林機器人公司目前已在機器人研發(fā)使用方面取得階段性成果。同樣，近年來綠地集團也在科技領域有較大的投入，并積極尋求與科技公司的深度合作，包括與華為簽訂戰(zhàn)略合作。美的置業(yè)則聯合海康威視、美云智數、云智易等行業(yè)頭部企業(yè)，共同布局智慧生態(tài)等。
TOP50房企已投資科技公司數量（家）
但兩種模式又各有優(yōu)缺點。
自身孵化的科技子公司，產品自定義的程度較高，在具體的實踐過程中容易根據自身業(yè)務特色，做出差異化的產品；另外，自我孵化數字化團隊，以集團資源為背書，擁有很好的孵化環(huán)境；且資金支持較為充沛。但數字化團隊完全從內部孵化，投入成本較高，孵化周期也會比較長。除此之外，回本周期難以測算，由于整體缺少一個市場競爭的環(huán)境，在走向外部市場時，很難與競爭激烈的外部對手抗衡。
除了自我孵化之外，TOP50 房企也強化了對地產科技類企業(yè)的投資，嘗試通過資本的力量增強自身的數字化基因，這是一種見效快的方式，能夠直接導入成熟產品。但投資成本高、風險大，由于難以直接把控，反過來也可能因為市場殘酷的環(huán)境而面臨生存壓力，加上房企和地產科技類企業(yè)的組織架構并非一體，管理難度大于自有團隊。
自我孵化是TOP50 房企的優(yōu)先選擇
據克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，TOP50房企中自我孵化科技企業(yè)數達147家，遠超過對外投資科技企業(yè)數的63家。究其原因，主要是因為自我孵化的生存壓力小，而投資科技公司會因為外部市場競爭壓力過大，存在比較大的生存風險。
對于房企來說，為滿足企業(yè)數字化需求，在資金支持充沛的前提下，自我孵化科技公司相對比較容易。但需要注意的是，自我孵化的科技公司整體缺少一個市場競爭的環(huán)境，往往很難與競爭激烈的外部對手抗衡。
在科技企業(yè)投資領域，市場上存在許多不同業(yè)務類型的科技企業(yè)，在投資熱度、投資回報率等因素的綜合考慮下，房企資本往往會選擇業(yè)務成熟度較高的科技企業(yè)，對于業(yè)務成熟度較低的科技企業(yè)，房企資本相對來說會更保守一點，因此房企對外投資科技企業(yè)數會遠低于自我孵化科技企業(yè)數。
除此之外，TOP50房企的數字化也存在明顯的分化，無論是自我孵化科技企業(yè)數還是對外投資科技企業(yè)數，TOP1-20房企都要遠高于TOP21-50房企。在資本集中在TOP1-20房企的情況下，分化現象將加劇。
資料來源：克而瑞科創(chuàng)
圖：TOP50房企自我孵化科技企業(yè)平均數VS對外投資科技企業(yè)平均數
未來十年，數字化會成為未來新的生產力，中國房地產市場數字化是大勢所趨，與其被動接受，不如讓數字化主動賦能中國房地產，我們要對地產科技進入到房地產張開雙臂，擁抱它們進入到房地產企業(yè)當中。
房地產行業(yè)已經從快速擴張階段邁入有質量的發(fā)展階段，從開發(fā)時代進入后開發(fā)時代。房企本身的業(yè)務也在不斷發(fā)生變化，正在逐步從單一的住宅產品開發(fā)商轉型成為生活服務運營商，企業(yè)的核心業(yè)務模式也面臨重大變化。在這樣的大背景下，企業(yè)要掌握信息化和數字化，才能支撐管理的精細化。無論是嘗試自我孵化，還是投資或合作方式，只要適合企業(yè)自身發(fā)展，都將有益于企業(yè)數字化轉型。
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