作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

婚育是推動住房需求入市的重要動力，但是受婚育觀念、社會年齡結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，近年來新婚人數(shù)快速下滑，與之相關(guān)的住房需求也正在面臨著巨大變化。 

2001年-2020年內(nèi)地居民初婚登記人數(shù)顯示，2013年以后我國的初婚人數(shù)便呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢，近五年年均減少量接近180萬；截止至2020年末，全國內(nèi)地初婚人數(shù)僅有1226萬人，較五年前減少了四成多。

圖: 2001年~2020年

內(nèi)地居民初婚登記人數(shù)（萬人）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

雖然初婚人數(shù)在下降，但聯(lián)系近年來住宅成交量來看，初婚人群仍然是房地產(chǎn)市場的購房主力之一。但受到人口結(jié)構(gòu)、戶籍政策、房價(jià)水平、住房限購等因素影響，新婚家庭的變化對各城市樓市需求影響各不相同。 

就最新公布數(shù)據(jù)來看，初次結(jié)婚登記人數(shù)占常住人口的比率（初婚率）相對較低的省市分為兩類，一類是房價(jià)較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市，如北京、上海、浙江，這些省份外來人口眾多，但因房價(jià)過高、購房壓力大影響，大部分年輕人選擇回家鄉(xiāng)結(jié)婚； 

另一類是年輕人口外流型省份，如山東、河北、遼寧，盡管相比于傳統(tǒng)的人口外流型省份，這些省份人口流出規(guī)模較小，但流出人口多以青壯年人群為主，結(jié)婚登記也多在外省。 

值得注意的，江蘇、廣東等經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的省份，初婚率和全國平均水平差不多。這是由于這江蘇、廣東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，房價(jià)梯度也比較明顯，如深圳和惠州經(jīng)濟(jì)實(shí)力差異明顯，2020年平均房價(jià)相差在4倍以上，戶籍在惠州、常住在深圳的年輕人可選擇回惠州結(jié)婚，惠州的初婚率明顯高于深圳。兩相抵消下，廣東和江蘇的初婚率也因此和全國平均水平相近。

圖: 2019年各省市常住人口初次登記結(jié)婚率

值得注意的是，雖然各地結(jié)婚率差異較大，每年新產(chǎn)生的婚房需求也有較大差異。但在人口流動的背景下，特別是對人口大量流入的一二線城市來說，相較于流動人口家庭而言，本地初婚家庭的資本積累和購房訴求更強(qiáng)，也可作為分析當(dāng)?shù)馗哔|(zhì)量購房群體規(guī)模的一個重要切口。因此，在人口流入型大中城市的需求結(jié)構(gòu)時(shí)，與戶籍人口掛鉤的結(jié)婚數(shù)據(jù)分析價(jià)值更值得關(guān)注。

從部分人口凈流入的典型熱門城市來看，和省內(nèi)平均水平相比，大部分城市的初婚率都低于全省平均水平，僅哈爾濱、西安、杭州等少數(shù)城市的初婚率高于全省平均水平，其中哈爾濱的初婚率達(dá)1.32%，高于全省平均水平0.25個百分點(diǎn)。 

值得注意的是，杭州和成都作為東部和西部地區(qū)人口流入主要二線城市，初婚率相差并不多，但和所在省份平均水平相比卻表現(xiàn)出明顯的差異。 

這主要是由于地域婚育觀念差異導(dǎo)致，浙江省的初婚率顯著低于四川省。不過近幾年人才政策利好，落戶政策放寬，大量年輕人才流入，推高了杭州的結(jié)婚率，使得杭州的初婚率高于全省水平；而成都雖然近年來也有大量的人口流入，但多以周邊省市人口為主，在房價(jià)快速上漲至高位的影響下，落戶意愿受限，以致不少流動人口家庭若是結(jié)婚也會返回至戶籍所在地，導(dǎo)致成都的結(jié)婚率明顯低于全省平均水平。

圖: 2019年部分典型城市

常住人口初次登記結(jié)婚率和全省水平比較

資料來源：中國政府網(wǎng)

從典型城市的初婚率來看，北京、上海等外來人口較多、落戶門檻高的城市，初婚率明顯低于平均水平。這是由于婚姻登記有戶籍地限制，導(dǎo)致北京和上海的初婚家庭遠(yuǎn)小于實(shí)際規(guī)模。以北京為例，在2019年北京常住出生人口數(shù)量達(dá)17.14萬，而當(dāng)年北京登記結(jié)婚人數(shù)僅為8.12萬人，出生初婚比接近2倍，即使考慮二孩因素，新生兒為非京籍的比例粗略估計(jì)也可達(dá)1/4。這也意味著以戶籍初婚登記人數(shù)來考慮北京婚房需求總量顯然是低估的。

因此，為了進(jìn)一步探知這些外來人口規(guī)模大的城市常住和戶籍人口的婚房需求差異，我們結(jié)合這些城市的常住人口出生量，并與初婚登記人數(shù)進(jìn)行對比。以出生初婚人口比（常住出生人數(shù)/近兩年初婚登記對數(shù)）指標(biāo)來看，山東、河北、上海等13個省市的出生初婚比高于全國平均水平。

圖: 2019年各省市出生初婚比情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

北京、上海等結(jié)婚率本就較低的城市，出生初婚比較高的原因是由于這些城市外來人口規(guī)模較大，雖然戶籍暫未遷入，但已長期在本地生活并安家生子，本地新生兒人數(shù)明顯超過戶籍出生人數(shù)。結(jié)合常住人口出生率排名來看，北京、上海出生率排名明顯低于出生初婚比排名，這也從側(cè)面反映出北京、上海、浙江等省市對外來年輕人的吸引力較強(qiáng)，黏性也比較強(qiáng)。

圖: 2019年各省市常住人口出生率排名

與出生初婚比排名對比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

由于北京房價(jià)水平相對較高，房價(jià)收入比在全國居于前列，高房價(jià)對于結(jié)婚的“抑制”作用較為明顯，房價(jià)大漲，初婚人數(shù)明顯下降，并且在高房價(jià)之下，這種聯(lián)系越發(fā)密切。 

在此影響之下，北京初婚人群購房需求實(shí)際轉(zhuǎn)化率較其他城市偏低，近十年初婚家庭數(shù)量約111.2萬對，而同時(shí)期新房成交套數(shù)61.5萬套，實(shí)際購房需求轉(zhuǎn)化率僅有55%。 

但與此同時(shí)，北京離婚人口規(guī)模則與二手房成交規(guī)模高度相關(guān)，尤其是與總價(jià)低、宜居性強(qiáng)的70-90平方米二房、三房產(chǎn)品相關(guān)性最強(qiáng)，高達(dá)0.67。

圖：2010-2019年北京結(jié)婚、離婚規(guī)模與

70-90 m2二手房成交規(guī)模走勢（萬對、萬套）

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)年鑒、CRIC相關(guān)數(shù)據(jù)整理

尤其是2013年以來，70-90平方米產(chǎn)品成交套數(shù)與離婚對數(shù)的相關(guān)性高達(dá)0.84，R2=0.70，擬合度十分高。

究其原因，主要在于北京限購整體上相對寬松，即使2017年限購加碼之后，家庭離婚滿一年就可以首套名義購房，因此離婚規(guī)模與二手房交易規(guī)模存在一定的關(guān)聯(lián)性。而70-90平方米產(chǎn)品本身就是二手房市場的主力產(chǎn)品，加之家庭二套房購買能力有限，在購買偏好上也比較偏向這種總價(jià)低的宜居類二房、三房產(chǎn)品，因此離婚規(guī)模與這類產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性最強(qiáng)。

近年來在購房壓力快速增長、年輕人婚育觀念轉(zhuǎn)變等因素的影響下，全國初婚登記人數(shù)呈現(xiàn)快速下滑的趨勢。雖然結(jié)婚人數(shù)持續(xù)下降，但在“丈母娘效應(yīng)”下，婚房需求仍一直是住宅市場需求側(cè)的重要支撐，即使在2020年婚房需求粗略估計(jì)仍能占住宅市場成交量的五成左右，中長期內(nèi)也仍將是商品住宅市場需求的重要支撐。 

在這其中，雖然有部分熱點(diǎn)城市化的初婚率較低，但受人口流動因素的影響，外來三口之家規(guī)模卻在快速上漲，典型如北京。在大量多代家庭的潛在購房需求積累下，雖然房價(jià)水平較高，北京依然擁有著強(qiáng)大的家庭人口凝聚力。與此同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市一旦落戶門檻放寬，便會吸引年輕人才持續(xù)流入，從而推高初婚率，杭州便是如此。 

總體來看，在市場波動周期下，婚房需求“基本盤”支撐作用依然明顯。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 房價(jià)高企導(dǎo)致結(jié)婚率下滑？“婚房”依然推動剛需增長