西政資本 目錄
一、2016年地產融資政策及重要監(jiān)管事件
二、2017年地產融資政策及重要監(jiān)管事件
三、2018年地產融資政策及重要監(jiān)管事件
四、2019年地產融資政策及重要監(jiān)管事件
筆者按：
2019年下半年，地產融資閥口越收越緊，未來房地產企業(yè)融資將何去何從？在地產與金融行業(yè)風云變幻的2016至2019年，地產金融監(jiān)管政策的發(fā)展軌跡如何，監(jiān)管政策到底何時才能放松？為了厘清這些問題，筆者特對近四年的地產金融行業(yè)相關監(jiān)管政策的發(fā)展脈絡與趨勢進行整體梳理，以便給同業(yè)人士提供業(yè)務操作參考。本文并未列示全部重大事件及政策，更多監(jiān)管內容歡迎各位朋友關注我們來進一步補充、交流。
一、2016年地產融資政策及重要監(jiān)管事件
2015年11月10日，供給側結構性改革中央財經領導小組第十一次會議：推進經濟結構性改革……要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。要防范化解金融風險……
2016年2月2日，中基協(xié)《關于進一步規(guī)范私募基金管理人登記若干事項的公告》（中基協(xié)發(fā)〔2016〕4號）——明確要求私募管理人登記需出具法律意見書，私募管理人登記難度加大。此文發(fā)布后，一些有意打造金控平臺的地產公司陸續(xù)將私募基金公司設在了體系之外。
2016年3月，中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
2016年4月15日，證監(jiān)會《私募投資基金募集行為管理辦法》——明確私募基金的募集流程及合規(guī)要求，對基金的募集提出了更高的要求。
2016年5月13日，證監(jiān)會出臺《資產證券化監(jiān)管問答（一）》——主要對證監(jiān)會就當時特定類型資產（如污水處理費、垃圾處理費、政府還貸高速公路通行費收費權、可再生能源發(fā)電、節(jié)能減排技術改造、能源清潔化利用、新能源汽車及配套設施建設、綠色節(jié)能建筑等領域的項目中中央財政補貼部分、PPP項目等）能否作為資產證券化項目基礎資產進行回復，并就單一信托受益權、融資租賃債權進行資產證券化需關注要點進行提示。
2016年6月13日，保監(jiān)會《關于加強組合類保險資產管理產品業(yè)務監(jiān)管的通知》——保監(jiān)會資管“八條底線”：禁止發(fā)行具有資金池性質的產品；禁止發(fā)行具有嵌套交易結構的產品；禁止向非機構投資者發(fā)行分級產品；向機構投資者發(fā)行分級產品、權益類、混合類分級產品杠桿倍數(shù)不得超過1倍，其他類型分級產品杠桿倍數(shù)不得超過3倍；產品托管；禁止未明確產品投資的基礎資產具體種類和比例等。對保險資管產品投資地產行業(yè)亦帶來一定影響。
2016年7月14日，《證券期貨經營機構私募資產管理業(yè)務運作管理暫行規(guī)定》（證監(jiān)會公告〔2016〕13號）——“新八條底線”：禁止保本保收益、限制杠桿比、禁止發(fā)行資金池性質的產品，要求穿透核查、明確投顧要求等，進一步規(guī)范資管行業(yè)，徹底改變資管格局，融資產品逐步受到監(jiān)管。
2016年10月13日，中國人民銀行召集17家銀行就樓市調控召開會議——要求各商業(yè)銀行加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險，收縮土地貸款。
2016年10月14日，銀監(jiān)會辦公廳《關于適當調整地方資產管理公司有關政策的函》（銀監(jiān)辦便函〔2016〕1738號）——允許省級人民政府增設一家地方AMC；取消不良資產不得對外轉讓的限制。
2016年10月，中國銀監(jiān)會召開2016年三季度經濟金融形勢分析會——要求加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產領域，銀行理財參考銀行自營貸款投資來進行監(jiān)管；加強房地產信托業(yè)務合規(guī)經營，嚴禁信托公司利用信托計劃作為通道，通過產品嵌套給房地產項目或企業(yè)提供非標融資，以便規(guī)避監(jiān)管。
2016年10月，中國銀監(jiān)會《關于進一步加強信用風險管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)〔2016〕42號)——穿透核查，首次明確將特定目的載體投資按照穿透原則對應至最終債務人；要求地方銀監(jiān)局嚴格執(zhí)行落實“穿透”原則，禁止同業(yè)、資管計劃進入房地產。
2016年10月28日，《關于實行房地產、產能過剩行業(yè)公司債分類監(jiān)管的函》——對房企發(fā)債實施分類管理，收緊發(fā)行公司債的口徑。要求準入門檻為主體評級 AA 及以上，且滿足四個條件：（1）境內外上市的房地產企業(yè)；（2）以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)；（3）省級政府（含直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業(yè)（實際控制人為省級（含直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的政府及其組成部門）；（4）中國房地產業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房地產企業(yè)。
2016年11月，深交所《關于試行房地產行業(yè)劃分標準操作指引的通知》——房地產企業(yè)原則上遵循收入標準，以其最近一年經審計的房地產業(yè)務收入中來自普通住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、保障性住宅地產和其他地產收入占房地產業(yè)務總收入比例最大的一項，確認其房地產細分類型。
2016年11月4日，《關于開展銀行業(yè)金融機構房地產相關業(yè)務專項檢查的緊急通知》——對理財資金和同業(yè)資金監(jiān)管，在資金用途上，不得投向熱點城市普通住宅；不得投向四證不全、資本金不到位的房地產企業(yè)或項目；不得用于支付土地出讓金；不得置換用來拿地的股東借款；不得投向流動資金貸款。并且，禁止多層嵌套，嚴格穿透底層資產。
2016年11月11日，《關于企業(yè)債券審核落實房地產調控政策的意見》——商業(yè)性房地產項目企業(yè)債融資一刀切禁止。
2016年12月14日至16日，中央經濟工作會議首次提出：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位……
2016年12月，《關于加強交叉金融產品業(yè)務、與非持牌金融機構合作業(yè)務風險監(jiān)管的通知》（粵銀監(jiān)發(fā)〔2016〕98號）——加強對理財資金投資房地產領域的管理，嚴禁資金違規(guī)進入房地產領域。
2016年12月，證監(jiān)會窗口指導暫停了以房地產購房尾款為基礎資產的資產證券化業(yè)務。
2016年12月2日，證監(jiān)會《基金管理公司子公司管理規(guī)定》、《基金管理公司特定客戶資產管理子公司風險控制指標管理暫行規(guī)定》——確定了基金子公司以凈資本為核心的風控體系，對現(xiàn)有業(yè)務分類處理，過渡期由12個月最長延長至18個月?；鹱庸緦簟叭f能通道”落幕。
二、2017年地產融資政策及重要監(jiān)管事件
2017年2月13日，中基協(xié)發(fā)布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》——限制16個熱點城市普通住宅地產項目的債權投資，限制所有地產項目的債權融資用于繳納土地款、補充流動資金或者支付首付貸。
2017年3月至4月，銀監(jiān)會集中發(fā)文——理財、同業(yè)、代銷以及嵌套、杠桿等受到強監(jiān)管的影響，4月份開始出現(xiàn)了很多銀行的委外贖回現(xiàn)象，并造成了銀行表外、通道融資業(yè)務的急劇收縮，地產融資業(yè)務更是首當其沖。
2017年5月8日，政治局再次召開會議以落實國家金融安全工作，保監(jiān)會、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、各大交易所都做出明確部署——券商資管資金池業(yè)務的全面檢查。
2017年5月12日，銀行業(yè)理財?shù)怯浲泄苤行挠邢薰景l(fā)布《關于進一步規(guī)范銀行理財產品穿透登記工作的通知》（理財中心發(fā)〔2017〕14號）——要求在“理財?shù)怯浵到y(tǒng)”中真實、準確、完整、及時地登記底層基礎資產和負債信息，至此各銀行都在大力整頓和收縮融資業(yè)務。
2017年5月19日，證監(jiān)會發(fā)言人張曉軍在新聞發(fā)布會上談及新沃基金專戶業(yè)務風控缺失導致重大事件處罰時首提全面禁止通道業(yè)務，強調不得讓渡管理責任——證券基金經營機構從事資管業(yè)務應堅持資管業(yè)務本源，謹慎勤勉履行管理人職責，不得從事讓渡管理責任的所謂“通道業(yè)務”。
2017年5月下旬，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》——重點檢查信托公司“是否通過股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構違規(guī)開展房地產信托業(yè)務；“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款”，此波檢查直接導致地產信托渠道融資進入速凍狀態(tài)。
2017年7月在全國金融工作會議上 “國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會”（簡稱“金穩(wěn)會”）獲批。
2017年8月4日， 國家發(fā)改委、商務部、人民銀行、外交部《關于進一步引導和規(guī)范境外投資方向的指導意見》（國辦發(fā)〔2017〕74號）——對境外投資方向提出了指導意見，并明確將境外投資項目分成了鼓勵開展、限制開展和禁止開展三類情況，通過“鼓勵發(fā)展+負面清單”模式引導和規(guī)范企業(yè)境外投資方向。其中，（1）赴與我國未建交、發(fā)生戰(zhàn)亂或者我國締結的雙多邊條約或協(xié)議規(guī)定需要限制的敏感國家和地區(qū)開展境外投資；（2）房地產、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資；（3）在境外設立無具體實業(yè)項目的股權投資基金或投資平臺；前述三類情況屬于限制開展的境外投資，須經境外投資主管部門核準。
2017年8月，國務院發(fā)布《私募投資基金管理暫行條例》（征求意見稿）——共計11章、58條，分別從私募基金管理人、托管人的職責，資金募集、投資運作、信息提供、行業(yè)自律、監(jiān)督管理、法律責任等方面確立了監(jiān)管規(guī)則。
2017年10月18日-24日，中國共產黨第十九次全國人民代表大會……堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。
2017年11月17日，人民銀行會同銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、外匯局等部門發(fā)布《關于規(guī)范金融機構資產管理業(yè)務的指導意見（征求意見稿）》——剛性兌付、資金池操作、融資杠桿與嵌套（資管產品僅允許一層嵌套）、產品分級等今后將受到嚴格規(guī)制。
2017年12月1日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范整頓“現(xiàn)金貸”業(yè)務的通知》——明確統(tǒng)籌監(jiān)管，對網絡小額貸款業(yè)務開展清理整頓工作，同時對銀行業(yè)金融機構參與“現(xiàn)金貸”業(yè)務作出具體規(guī)范。針對現(xiàn)金貸行業(yè)存在的三大頑疾：畸高利率、多頭借貸、暴力催收進行規(guī)范，各類交易所及P2P網貸平臺向現(xiàn)金貸“輸血”被禁，變相的首付貸、消費貸、眾籌買房、包銷基金等地產融資產品受到了封堵。
2017年12月2日，中基協(xié)洪磊會長在第四屆私募投資基金峰會講話提到“一些機構充當信貸資金通道，通過單一資產對接或結構化設計等方式發(fā)行“名股實債”、“明基實貸”產品，變相保底保收益?！薄盎鹋c信貸是兩類不同性質的金融服務活動。從基金的本質出發(fā)，任何基金產品都不能對投資者保底保收益，不能搞名股實債或明基實貸”。明股實債等產品備案從監(jiān)管上再次被限制。
2017年12月7日，外管局《關于完善銀行內保外貸外匯管理的通知》——對于銀行辦理內保外貸過程中的展業(yè)要求通過發(fā)文形式予以了明確，要求銀行從債務人主體資格、境外資金用途和交易背景、第一還款來源和履約傾向性、反擔保品來源等方面加強審核。
2017年12月11日，《關于印發(fā)小額貸款公司網絡小額貸款業(yè)務風險專項整治實施方案的通知》（網貸整治辦函〔2017〕56號）——明確無資質的網絡小貸即是“取締類機構”，應立即責令停業(yè)，排查和整治重點包括嚴格管理審批權限、排查小額貸款公司股權管理和表內外融資情況、貸款管理和催收行為等。
2017年12月，中基協(xié)《私募基金管理人登記須知》——明確私募管理人登記的要求，私募管理人登記要求更為嚴格。
2017年12月22日，銀監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2017〕55號）——首次明確將銀行表內外資金和收益權同時納入銀信類業(yè)務，并在此基礎上明確了銀信通道業(yè)務的定義，要求在銀信類業(yè)務中，銀行應按照實質重于形式原則，將穿透原則落實到監(jiān)管要求中，并在銀信通道業(yè)務中還原業(yè)務實質，進一步規(guī)范銀信類業(yè)務中信托公司的行為。該通知的發(fā)布，對于以往主要以銀行系通道業(yè)務為主的信托機構影響較大，大大擠壓銀信合作通道業(yè)務，也最終將銀行對地產進行表外、通道類融資的常規(guī)路徑進行了封堵。
三、2018年地產融資政策及重要監(jiān)管事件
2018年1月5日，銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》（銀監(jiān)發(fā)〔2018〕2號）對作為委貸資金的資金種類及資金用途做了明確的限制，“受托管理的他人資金、銀行的授信資金、具有特定用途的各類專項基金（國務院有關部門另有規(guī)定的除外）、其他債務性資金（國務院有關部門另有規(guī)定的除外）、無法證明來源的資金”均不得作為發(fā)放委貸的資金——該辦法頒布后，銀行委貸業(yè)務大量限縮，以往募集資金借用銀行委貸通道試圖向地產融資方發(fā)放委托貸款的方式最終落幕，亦封堵了很多資管產品非標投資的重要渠道。
2018年1月5日，保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資金設立股權投資計劃有關事項的通知》（保監(jiān)資金〔2017〕282號）——強調保險資產管理機構設立股權投資計劃，應當承擔主動管理職責，嚴防“名股實債”，不得直接或變相開展通道業(yè)務，不得投資嵌套其他資產管理產品的私募股權投資基金等，此后險資進入地產亦將遇到較大的障礙。
2018年1月12日，中基協(xié)在資產管理業(yè)務報送平臺公布《私募投資基金備案須知》——再次強調私募基金本質系“投資”，而投資則不應是借貸?！秱浒疙氈芬粤信e的方式指明底層資產涉及“借貸性質的資產或其收（受）益權”均不屬于私募基金，其代表性產品即基金產品直接受讓債權或債權收益權、受讓小額貸款公司對第三方的債權或債權收益權、受讓保理公司的債權或債權收益權。此外，《備案須知》以2018年2月12日為截止日，明確2月12日之后在審及新增底層資產涉及借貸性質的資產及其收（受）益權產品均不予備案。私募非標投資進一步受限。
2018年1月16日，中基協(xié)AMBERS系統(tǒng)中，“實際控制人/第一大股東變更”項下出現(xiàn)提示：“為促進私募投資基金回歸投資本源，按照相關監(jiān)管精神，暫不辦理其他類私募投資基金管理人（除QDLP等試點機構）的實際控制人、控股股東和法定代表人的重大事項變更申請”——其他類基金管理人申請基本暫停。
2018年1月13日晚，銀監(jiān)會發(fā)布《中國銀監(jiān)會關于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2018〕4號）——決定進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象，同業(yè)、理財、表外等業(yè)務以及影子銀行作為2018年的整治重點，銀監(jiān)會將繼續(xù)推進金融體系內部去杠桿、去通道、去鏈條的監(jiān)管思路和相應措施，并明確“一案三查、上追兩級”，切實發(fā)揮“處罰一個、震懾一片”的警示作用，進一步加強整治力度，堅定整治決心。
2018年1月19日，浦發(fā)銀行成都分行為掩蓋不良貸款，通過編造虛假用途、分拆授信、越權審批等，違規(guī)辦理信貸、同業(yè)、理財、信用證和保理等業(yè)務，向1493空殼企業(yè)授信775億，換取相關企業(yè)出資承擔不良貸款。四川銀監(jiān)局依法對浦發(fā)銀行成都分行罰款4.62億元；對分行原行長、2副行長、1部門負責人和1支行行長分別給予禁止終身從事銀行業(yè)工作、取消高級管理人員任職資格、警告及罰款，相關涉案人員已被依法移交司法機關處理。
2018年1月23日，中基協(xié)在北京召開“類REITs業(yè)務專題研討會”：提及了類REITs產品設計中普遍采用私募基金構建“股+債”結構實現(xiàn)資產支持專項計劃對底層標的物業(yè)的控制，并確認在私募基金投資端，私募基金可以綜合運用股權、夾層、可轉債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權益資本——主要針對類REITs產品可設置不超過債資比2:1的股加債結構。
2018年1月26日，中基協(xié)轉載《關于市場化銀行債權轉股權實施中有關具體政策問題的通知》（發(fā)改財金〔2018〕152號）——明確允許實施機構發(fā)起設立的私募股權投資基金與對象企業(yè)合作設立子基金，面向對象企業(yè)優(yōu)質子公司開展市場化債轉股；但轉股債權范圍以銀行對企業(yè)發(fā)放貸款形成的債權為主，并適當考慮其他類型債權，包括但不限于財務公司貸款債權、委托貸款債權、融資租賃債權、經營性債權等，但不包括民間借貸形成的債權。
2018年1月26日，《保險資金運用管理辦法》（保監(jiān)會令〔2018〕1號）——規(guī)范險資運用，強化境外投資監(jiān)管；明確風險責任人制度；明確保險資金運用信息披露要求；允許保險資金投資資產證券化產品，允許專業(yè)保險資產管理機構設立私募基金，允許保險資金進行風險投資等。不得將受托資金轉委托或為委托機構提供通道服務，加強去嵌套、去杠桿和去通道工作等。
2018年1月29日，上海銀監(jiān)局《關于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務的通知》——要求對投向房地產行業(yè)的并購貸款進行嚴控。此次通知對象為上海的商業(yè)銀行和財務公司，《通知》要求嚴格控制并購貸款投向，落實宏觀調控政策，并購貸款投向房地產開發(fā)土地并購或擁有土地的項目公司股權并購的，應按照穿透原則管理，擬并購土地項目或項目公司股權項下的土地應當完成在建工程開發(fā)投資總額的百分之25%以上——該文具有風向標的作用，江浙滬的金融機構受到該政策的波及。
2018年1月至3月，廣東、深圳、上海、福建、四川、山西、寧夏，大連、陜西、江西等地區(qū)的證監(jiān)局陸續(xù)發(fā)布通知，啟動轄區(qū)內私募基金現(xiàn)場檢查隨機抽查工作，私募機構應接不暇。
2018年2月9日，證監(jiān)會私募部向各地證監(jiān)局發(fā)送《關于開展2018年私募基金專項檢查工作的通知》，明確了2018年私募基金專項檢查的對象、內容與時間安排。其中，集團化/跨區(qū)/兼營類金融業(yè)務的；管理非標債權的；存在風險線索的三類私募機構納入重點檢查對象范圍，正式的現(xiàn)場檢查將在2018.3.1-6.15期間進行。
2018年2月至3月，銀行卡開發(fā)貸。
2018年3月，以五大行為首的認房認貸政策及“三價合一”措施——以惠州為例，惠州國有五大行全面執(zhí)行認房又認貸的政策，即便此前購房的貸款已經還清，但依然按照二套房進行資格認定。另以深圳為例，地稅對二手房交易的“三價合一”提供上門查賬“服務”，由此導致二手房交易受影響。
2018年3月起，招商銀行、華夏銀行、北京銀行、寧波銀行、交通銀行、光大銀行、平安銀行、南京銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等分別宣布成立資管子公司。銀行系資管子公司未來將根據(jù)資管新規(guī)監(jiān)管要求推進理財業(yè)務轉型，專業(yè)化經營與風險隔離，進一步提升綜合金融服務能力。
2018年3月，《中共中央關于深化黨和國家機構改革的決定》撤銷目前的中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會和中國保險監(jiān)督管理委員會，將兩家合并成一家，即中國銀行保險監(jiān)督管理委員會，作為國務院直屬事業(yè)單位。
2018年4月3日，互聯(lián)網金融風險專項整治工作領導小組辦公室發(fā)布《關于加大通過互聯(lián)網開展資產管理業(yè)務整治力度及開展驗收工作的通知》（整治辦函〔2018〕29號）——明確了依托互聯(lián)網渠道發(fā)行銷售各類資管產品，包括但不限于“定向委托計劃”、“定向融資計劃”、“理財計劃”、“資產管理計劃”、“收益權轉讓”為非法金融活動，可能構成“非法集資、非法吸收公眾存款、非法發(fā)行證券”等。未經許可，依托互聯(lián)網發(fā)行銷售資管產品的行為須立即停止，原則上存量業(yè)務最遲于2018年6月底前壓縮至零。
2018年4月17日，央行宣布從2018年4月25日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行的銀行存款準備金率1個百分點；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）。中國人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健中性的貨幣政策，保持流動性合理穩(wěn)定，引導貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長，為高質量發(fā)展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
2018年4月21日，中基協(xié)會長洪磊在2018年母基金百人論壇上詳細闡明了股權融資、債權融資和收益權融資的聯(lián)系與區(qū)別，鼓勵私募基金大力發(fā)展股權投資，同時也在一定程度上肯定了債權和收益權的積極作用，私募基金可以做著兩類投資，但必須要有度，而且不能偏離私募基金本質。協(xié)會將針對股權、債權、收益權三類投資，推出更有針對性的登記備案須知。
2018年4月25日，證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號文）——推進住房租賃資產證券化，助力盤活住房租賃存量資產。明確開展住房租賃ABS的基本條件、優(yōu)先和重點支持領域、完善住房租賃ABS的工作程序、加強住房租賃ABS監(jiān)管，并且營造良好政策環(huán)境。
2018年4月27日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會、國家外匯管理局四部委聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范金融機構資產管理業(yè)務的指導意見》(銀發(fā)〔2018〕106號，以下簡稱“資管新規(guī)”）——未來所有的資管產品將受制于統(tǒng)一的監(jiān)管標準，按產品類型而非機構類型進行監(jiān)管。禁止多層嵌套和規(guī)范通道業(yè)務，明確了穿透式監(jiān)管，規(guī)范適當性標準不一致、未實現(xiàn)第三方托管、剛性兌付、資金池等問題。
2018年5月11日，中國證券業(yè)協(xié)會《非公開發(fā)行公司債券項目承接負面清單指引》（中證協(xié)發(fā)〔2018〕102號）——明確提出將子公司事項納入母公司范疇，穿透核查（對于最近一年經審計的總資產、凈資產或營業(yè)收入任一項指標占合并報表相關指標比例超過30%的子公司存在負面清單相關事項的）以及國土資源部等部門認定的存在“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”等違法違規(guī)行為的房地產公司納入負面清單范圍。
2018年5月8日，《商務部辦公廳關于融資租賃公司、商業(yè)保理公司和典當行管理職責調整有關事宜的通知》（商辦流通函〔2018〕165號）——商務部已將制定融資租賃公司、商業(yè)保理公司、典當行業(yè)務經營和監(jiān)管規(guī)則職責劃給銀保監(jiān)會，自4月20日起，有關職責由銀保監(jiān)會履行。但三類機構的具體監(jiān)管主體仍然是地方金融監(jiān)管局。
2018年5月11日，國家發(fā)展改革委、財政部《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》（發(fā)改外資〔2018〕706號）——在外債發(fā)行主體上，著力支持綜合經濟實力強、國際化經營水平高、風險防控機制健全的大型企業(yè)赴境外市場化融資。在資金用途上，募集資金重點用于支持創(chuàng)新發(fā)展、綠色發(fā)展、戰(zhàn)略性新興產業(yè)、高端裝備制造業(yè)以及“一帶一路”建設和國際產能合作等。本次通知對金融機構、城投、房企外債發(fā)行產生較大影響。
2018年5月，中基協(xié)在官方微信公眾號發(fā)布《嚴正聲明》——明確因6個月未備案私募基金產品被注銷私募基金管理人登記，不是自律處罰性措施，相關機構若仍有真實業(yè)務需要，可按要求重新申請登記。強調合格投資者應以自有資金出資，不得使用貸款、發(fā)行債券等籌集的非自有資金出資。針對私募基金管理人法定代表人、實際控制人或控股股東的重大事項變更申請，協(xié)會將比照新申請機構登記要求和程序辦理，并相應核查存續(xù)產品的合規(guī)性及信息披露情況。至此，私募買賣殼受到更為嚴格的限制。
2018年5月31日，《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2018〕26號文）——繼4月份《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》以來又一關于租賃住房的重磅文件。從項目和SPV兩個方面入手，分別設定了具體條件，對于險資投資住房租賃市場進行規(guī)范。另外強調了嚴格審查資金支付及對價取得等事項，確保資金封閉運行，專項用于所投資的租賃住房項目建設或改造升級，不得挪作他用。
2018年6月24日，央行定向降準，此次定向降準主要有兩方面內容：一是自2018年7月5日起，下調工行、農行、中行、建行、交行五家國有大型商業(yè)銀行和中信銀行、光大銀行等十二家股份制商業(yè)銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點，可釋放資金約5000億元，用于支持市場化法治化“債轉股”項目，同時撬動相同規(guī)模的社會資金參與。相關銀行要建立臺賬，逐筆詳細記錄市場化法治化“債轉股”實施情況，按季報送人民銀行等相關部門。二是同時下調郵政儲蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點，可釋放資金約2000億元，主要用于支持相關銀行開拓小微企業(yè)市場，發(fā)放小微企業(yè)貸款，進一步緩解小微企業(yè)融資難融資貴問題。金融機構使用降準資金支持“債轉股”和小微企業(yè)融資的情況將納入人民銀行宏觀審慎評估。
2018年6月，阜興爆雷，私募托管越發(fā)艱難，行業(yè)爆雷事件頻發(fā)。
2018年7月20日，人民銀行《關于進一步明確規(guī)范金融機構資產管理業(yè)務指導意見有關事項的通知》——進一步明確公募資產管理產品的投資范圍，資管產品的估值方法以及過渡期結束后的安排等。
2018年7月20日，證監(jiān)會《證券期貨經營機構私募資產管理業(yè)務管理辦法（征求意見稿）》及《證券期貨經營機構私募資產管理計劃運作管理規(guī)定（征求意見稿）》——定義專業(yè)投資者、首次對私募FOF進行定義、對標準化資產和非標準化資產界定，并不局限于債權類；明確產品銷售起點及產品成立起點；禁止投顧做通道，明確投顧準入要求等。
2018年7月，阜興事件后，多家私募機構爆雷，各大托管機構升級托管準入門檻，基金產品發(fā)行一定程度上受限，加劇了融資難度。
2018年8月，P2P平臺頻繁爆雷，互聯(lián)網金融風險專項整治工作領導小組辦公室、網貸風險專項整治工作領導小組辦公室聯(lián)合召開網貸機構風險處置及規(guī)范發(fā)展工作座談會——匯總分析當前網貸風險形勢及前期應對工作情況，研究擬訂下一步風險應對舉措，依法打擊轉移資金、跑路等惡性退出行為；監(jiān)測資金流向，管控高管人員，引導問題機構良性退出；依法緝捕外逃人員，全力做好追贓挽損；回應和解決群眾合理訴求。
2018年8月，全國P2P網貸整治辦向各省市網貸整治辦下發(fā)了《關于開展P2P網絡借貸機構合規(guī)檢查工作的通知》并附有108條檢查項目問題清單——通知從規(guī)范運營、合規(guī)宣傳、加強P2P平臺主動管理職能、備案相關問題等做出了規(guī)定。
2018年8月，基金業(yè)協(xié)會暫停雙基金管理人模式，AMBERS系統(tǒng)要求私募基金管理人與普通合伙人/執(zhí)行事務合伙人（GP）不一致的，應提交與GP存在關聯(lián)關系的證明。關聯(lián)關系的認定按照《企業(yè)會計準則第36號——關聯(lián)方披露》：乙方控制、共同控制另一方或對另一方施加重大影響的，構成關聯(lián)方”。同時，如普通合伙人系由基金管理人高管團隊及其他關鍵崗位人員出資的情形，同樣認定為存在關聯(lián)關系。
2018年8月17日，銀保監(jiān)會《信托部關于加強資產管理業(yè)務過渡期內信托監(jiān)管工作的通知》(信托函〔2018〕37號)——對信托通道業(yè)務“區(qū)別對待”，未來對于財產權信托的界定可以大體上分為一般的財產權信托和ABS交易中的財產權信托，前者將適用資管新規(guī)的要求。對通道業(yè)務進行差異化處理，放開部分合規(guī)通道業(yè)務，支持信托公司開展符合監(jiān)管要求、資金投向實體經濟的事務管理類信托業(yè)務；對過渡期進行安排，信托公司可以發(fā)行存量老產品對接，但不得再發(fā)行或存續(xù)違反資管新規(guī)的信托產品；突出存量產品整改的風險控制，提出要引導信托公司規(guī)范發(fā)展與防范風險相結合等；明確公益（慈善）信托、家族信托不適用《指導意見》相關規(guī)定。
2018年8月29日，中基協(xié)下發(fā)《私募基金登記備案相關問題解答（十五）》——明確了私募資產配置類管理人登記的條件以及發(fā)行資產配置類基金產品的要求。至此，未來我國將出現(xiàn)4類私募基金管理人類型即私募股權/創(chuàng)投類管理人、私募證券管理人、其他類私募基金管理人以及資產配置類私募基金管理人。
2018年8月，全國P2P整治辦向各省市網貸整治辦下發(fā)《關于開展P2P網絡借貸機構合規(guī)檢查工作的通知》《網絡借貸信息中介機構合規(guī)檢查問題清單》（共108條），全國范圍內的P2P合規(guī)檢查正式開展，強調P2P平臺回歸到信息中介本職中來，加強P2P平臺主動管理職能，發(fā)揮交易撮合職能。核查內容包括禁止自融、嚴查資金池、加強對“內部人”的監(jiān)管、禁止類資管業(yè)務、明確持牌代銷；核查宣傳合規(guī)問題；禁止違規(guī)擔保；專項借貸資金等需在商業(yè)銀行存管，保障信息安全等。
2018年9月20日，部分私募基金管理人收到中基協(xié)的《關于限期提交自查報告的通知》，要求其在10月31日前完成提交書面自查報告，若無法提交自查報告的，將會被納入異常經營程序。
2018年9月26日，銀保監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法》（2018年第6號）——作為“資管新規(guī)”配套實施細則，降低了理財產品銷售的起點，將單只公募理財產品銷售起點由目前的5萬元降至1萬元；要求理財產品投資非標準化債權類資產，需要期限匹配；按照“資管新規(guī)”相關要求，除另有規(guī)定外，理財資金投資非標準化債權類資產的，資產的終止日不得晚于封閉式理財產品的到期日，或開放式理財產品的最近一次開放日；投資未上市企業(yè)股權的，應當為封閉式理財產品，且需要期限匹配等。
2018年10月7日，央行表示，從2018年10月15日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。降準所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），這部分MLF當日不再續(xù)做。除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。
2018年10月20日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開防范化解金融風險專題會議，會議要求做好當前金融工作，應統(tǒng)籌謀劃，綜合施策。處理好穩(wěn)增長和防風險的平衡，聚焦進一步深化供給側結構性改革，尋求實施穩(wěn)健中性貨幣政策、增強微觀主體活力和發(fā)揮好資本市場功能三者的平衡。
2018年10月22日，證監(jiān)會發(fā)布《證券期貨經營機構私募資產管理業(yè)務管理辦法》及《證券期貨經營機構私募資產管理計劃管理規(guī)定》，作為資管新規(guī)配套實施細則，并從公布之日起施行。
2018年10月24日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資產管理公司設立專項產品有關事項的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2018〕65號）——允許保險資產管理公司設立專項產品，主要用于化解優(yōu)質上市公司股票質押流動性風險，為優(yōu)質上市公司和民營企業(yè)提供長期融資支持，維護金融市場長期健康發(fā)展。
2018年10月26日，銀保監(jiān)會對《保險資金投資股權暫行辦法》（保監(jiān)發(fā)〔2010〕79號）進行修訂，并就修訂后的《保險資金投資股權管理辦法（征求意見稿）》向社會公開征求意見?！敬涡抻喺{整的主要內容系取消保險資金開展股權投資的行業(yè)范圍限制，通過“負面清單+正面引導”機制提升保險資金服務實體經濟能力。
2018年10月26日，中基協(xié)再次發(fā)布《關于限期提交自查報告的通知》，此次要求自查范圍更廣，若管理人未能在2018年11月30日前提交自查報告，將被納入異常經營。若需要整改的，整改時限不得晚于2019年3月31日。
2018年11月19日，發(fā)改委發(fā)文《關于鼓勵相關機構參與市場化債轉股的通知》（發(fā)改辦財金〔2018〕1442號），鼓勵符合條件的保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理機構設立專門實施機構從事市場化債轉股，允許保險業(yè)實施機構設立私募股權投資基金開展市場化債轉股，鼓勵私募股權投資基金開展市場化債轉股業(yè)務等。
2018年11月20日，中基協(xié)發(fā)布了《私募投資基金命名指引》，其按照新老劃斷的原則對私募基金進行命名工作。
2018年12月2日，《商業(yè)銀行理財子公司管理辦法》正式稿發(fā)布，各家商業(yè)銀行紛紛申請設立理財子公司。
2018年12月7日，中基協(xié)在AMBERS系統(tǒng)更新《私募基金管理人登記須知（2018年12月更新）》，新增對機構出資人及實際控制人相關要求、機構關聯(lián)方相關要求、中止辦理情形、重大事項變更相關要求等部分，并對申請機構的總體性要求、基本設施和條件、內控管理、高管及從業(yè)人員、法律意見書、不予登記以及完成登記后私募管理人持續(xù)運營管理等細化。
2018年12月5日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于支持優(yōu)質企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經濟能力的通知》（發(fā)改財金〔2018〕1806號）：……申報材料應明確債券募集資金禁止投向領域，形成“負面清單”。“負面清單”包括但不限于：將募集資金借予他人，用于房地產投資和過剩產能投資，用于與企業(yè)生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，用于彌補虧損和非生產性支出……
2018年12月24日，證監(jiān)會發(fā)布《資產證券化監(jiān)管問答（二）》——主要規(guī)范個別管理人在資產證券化項目中，讓渡管理責任、開展“通道”類業(yè)務的情形。
四、2019年地產融資政策及重要監(jiān)管事件
2019年1月4日，央行決定，為進一步支持實體經濟發(fā)展，優(yōu)化流動性結構，降低融資成本，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。這樣安排能夠基本對沖今年春節(jié)前由于現(xiàn)金投放造成的流動性波動，有利于金融機構繼續(xù)加大對小微企業(yè)、民營企業(yè)支持力度。
2019年1月23日，部分私募基金管理人收到中基協(xié)下發(fā)的《關于限期提交自查信息的通知》（中基協(xié)字〔2019〕11號）——要求相關管理人限期開展21項內容深度自查，否則將被協(xié)會納入異常程序處理。
2019年1月29日，中國證監(jiān)會清理整頓各類交易場所辦公室向各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府辦公廳、新疆建設兵團辦公廳下發(fā)《關于三年攻堅期間地方交易場所清理整頓有關問題的通知》（清整辦函〔2019〕35號），在2018年11月下發(fā)《關于穩(wěn)妥處置地方交易場所遺留問題和風險的意見》（清整聯(lián)辦〔2018〕2號文）的基礎上，提出方向性、原則性更加明確的發(fā)展要求。
2019年3月18日，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《商業(yè)銀行資產托管業(yè)務指引》，合計八章四十四條，對2013年發(fā)布的《商業(yè)銀行托管業(yè)務指引》進行修訂和完善。
2019年3月5日，李克強總理代表國務院在十三屆全國人大二次會議上作《政府工作報告》相關內容：穩(wěn)步推進結構性去杠桿，穩(wěn)妥處置金融領域風險，防控地方政府債務風險，改革完善房地產市場調控機制。更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產稅立法。
2019年4月19日，中共中央政治局會議召開，分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作：……要細化“鞏固、增強、提升、暢通”八字方針落實舉措，注重以供給側結構性改革的辦法穩(wěn)需求，堅持結構性去杠桿，在推動高質量發(fā)展中防范化解風險，堅決打好三大攻堅戰(zhàn)……會議要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
2019年4月19日，證監(jiān)會發(fā)布《資產證券化監(jiān)管問答（三）》——1.對未來經營收入類資產支持證券的基礎資產所屬領域作出明確限定，要求僅具有壟斷性質或政策鼓勵類行業(yè)及領域的原始權益人融資，限制電影票款、不具有壟斷性和排他性的入園憑證、物業(yè)服務費、缺乏實質抵押品的商業(yè)物業(yè)租金等類型基礎資產開展資產證券化；2.對特定原始權益人或者資產服務機構持續(xù)經營能力提出嚴格要求，強化對基礎資產運營成本覆蓋情況的考量；3.明確專項計劃存續(xù)年限要求，合理預估基礎資產產生的現(xiàn)金流水平，嚴格控制融資規(guī)模；4.明確要求基礎資產現(xiàn)金流應當及時全額歸集，并充分保障優(yōu)先級資產支持證券收益分配。
2019年5月17號,銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（下稱“23號文”）：禁止信托公司向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，或通過“股權投資+股東借款”“股權投資+債權認購劣后”以及應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業(yè)發(fā)放流動資金貸款；違法違規(guī)向地方政府提供融資；違規(guī)要求或接受地方政府及其所屬部門提供各種形式的擔保；違規(guī)將表內外資金直接或間接投向“兩高一?！钡认拗苹蚪诡I域等。
2019年6月13日,銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上的開幕致辭中表示：必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業(yè)過度融資，不僅擠占其他產業(yè)信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重……房子是用來住的，不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現(xiàn)和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機房地產來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算。”
2019年6月13日,國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關于對地方國有企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，通知要求“所有企業(yè)（含地方國有企業(yè)）及其控制的境外企業(yè)或分支機構發(fā)行外債，需由境內企業(yè)向國家發(fā)展改革委申請備案登記”——此舉系嚴控備案登記。
2019年6月19日，銀保監(jiān)會辦公室發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于保險資金投資集合資金信托有關事項的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕144號），放松了信托與保險合作對信托公司的準入要求，“（一）具有完善的公司治理、良好的市場信譽和穩(wěn)定的投資業(yè)績，上年末經審計的凈資產不低于30億元人民幣；（二）近一年公司及高級管理人員未發(fā)生重大刑事案件，未受監(jiān)管機構重大行政處罰”。
2019年7月1日,《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于保險資金投資集合資金信托有關事項的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕144號）明確“保險資金投資的集合資金信托，基礎資產限于非標準化債權資產、非上市權益類資產以及銀保監(jiān)會認可的其他資產，投資方向應當符合國家宏觀政策、產業(yè)政策和監(jiān)管政策。保險資金不得投資基礎資產屬于國家及監(jiān)管部門明令禁止的行業(yè)或產業(yè)的資金信托，融資主體須承諾資金不用于國家及監(jiān)管部門明令禁止的行業(yè)或產業(yè)”。
2019年7月4日,多家信托公司收到銀監(jiān)窗口指導，要求控制地產信托業(yè)務規(guī)模：（1）有的被要求“自覺控制地產信托業(yè)務規(guī)?！?（2）有的被要求“三季末地產信托業(yè)務規(guī)模不得超過二季末”;（3）個別公司被要求“全面暫停地產信托業(yè)務”。
2019年7月5日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于加強地方資產管理公司監(jiān)督管理工作通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕153號），進一步加強對地方資產管理公司的監(jiān)管，要求回歸本源，專注主業(yè)，不得變相為企業(yè)或項目提供融資等。
2019年7月6日,銀保監(jiān)會對部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司（包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托等十家）開展了約談警示。要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求。第一，嚴格執(zhí)行房地產市場調控政策和現(xiàn)行房地產信托監(jiān)管要求；第二，提高風險管控水平，確保業(yè)務規(guī)模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；第三，提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設，確保房地產信托業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展；第四，控制業(yè)務增速，將房地產信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平；第五，提高受托管理能力，積極優(yōu)化房地產信托服務方式，為房地產企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務。
約談指示內容包括：
1.今年房地產信托規(guī)模不得超過6月末的規(guī)模；
2.已備案項目不影響發(fā)行及成立，未備案項目一律暫停；
3.符合432的通道類業(yè)務也算房地產項目，全部暫停（“4”是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；“3”是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方；“2”是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發(fā)資質）；
4.地產公司并購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停；
5.城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響。
2019年7月9日,《國家發(fā)展改革委辦公廳關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》（發(fā)改辦外資〔2019〕778號 ）要求“一、房地產企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”——重申外債資金的用途。
2019年7月9日，銀保監(jiān)會辦公室向各大銀行、保險公司下發(fā)《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于推動供應鏈金融服務實體經濟的指導意見》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕155號）。要求銀行保險機構應依托供應鏈核心企業(yè)，基于核心企業(yè)與上下游鏈條企業(yè)之間的真實交易，整合物流、信息流、資金流等各類信息，為供應鏈上下游鏈條企業(yè)提供融資、結算、現(xiàn)金管理等一攬子綜合金融服務等。
2019年7月10日,部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內信托公司開會，進一步對地產信托融資提出要求：
1.要求信托公司地產信托業(yè)務事前報告，監(jiān)管部門將進行逐筆審核；
2.僅接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業(yè)務報告；
3.對于因合規(guī)原因被退回事前報告的房地產信托業(yè)務，將嚴肅追究合規(guī)審查責任。
2019年7月10日,『中國證券報』2019年7月10日轉載文章表示“監(jiān)管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同” 。
2019年7月11日,光大信托發(fā)布緊急通知稱“截止今日12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷）。12點后已募集的此類項目全部退款”。國投泰康信托被傳全面暫停房地產信托項目募集。同日，光大信托發(fā)文辟謠，對房地產項目進行余額管控，優(yōu)化結構，平滑運作。堅持房住不炒，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。同日，國投泰康信托發(fā)文表示公司將繼續(xù)依法合規(guī)地開展信托業(yè)務。
2019年7月20日,『信托百佬匯』發(fā)布了一條消息，監(jiān)管部門關于房地產信托業(yè)務的統(tǒng)一放行標準已經確定：即日起，監(jiān)管僅同意符合如下條件之一的房地產信托業(yè)務報備（包括預登記/重新申請預登記/補充預登記）：
其一，項目公司本身具有不低于房地產開發(fā)二級資質；
其二，項目公司不具有二級資質，但直接控股股東（須持有項目公司50%以上的股權（不含50%））具有不低于房地產開發(fā)二級資質。
不再適用：“項目公司不具有二級資質，若項目公司股權結構系全線條100%控股，僅允許向上穿透至第二層級（即項目公司爺爺層級）控股股東具有不低于房地產開發(fā)二級資質”的標準。
2019年7月20日，金融委辦公室發(fā)布《關于進一步擴大金融業(yè)對外開放的有關舉措》，提出了11條金融業(yè)對外開放措施。
2019年7月26日,有消息稱，舊改、城市更新項目視同房地產項目處理，產品報備同樣受23號文的限制，也即城市更新類項目信托融資涼涼（不過市面上仍有信托公司在操作）。
2019年7月29日,人民銀行在北京召開銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會。會議強調“三是要堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，認真落實房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。保持房地產金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產負債率”。
2019年7月30日,中共中央政治局召開會議，會議要求，要緊緊圍繞“鞏固、增強、提升、暢通”八字方針，深化供給側結構性改革，提升產業(yè)基礎能力和產業(yè)鏈水平。會議強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
2019年8月2日，《國務院關于同意新設6個自由貿易試驗區(qū)的批復》（國函〔2019〕72號），同意設立中國（山東）自由貿易試驗區(qū)、中國（江蘇）自由貿易試驗區(qū)、中國（廣西）自由貿易試驗區(qū)、中國（河北）自由貿易試驗區(qū)、中國（云南）自由貿易試驗區(qū)、中國（黑龍江）自由貿易試驗區(qū)。
2019年8月2日，人民銀行召開2019年下半年工作電視會議。會議強調“……緊緊圍繞“鞏固、增強、提升、暢通”八字方針，下大力氣做好“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期”各項工作，深入推進金融供給側結構性改革，促進經濟金融持續(xù)健康發(fā)展” ?！耙獔猿址孔邮怯脕碜〉摹⒉皇怯脕沓吹亩ㄎ?，落實房地產長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強房地產市場資金管控”。
2019年8月,銀保監(jiān)會日前向各銀保監(jiān)局信托監(jiān)管處室（遼寧、廣西、海南、寧夏除外）下發(fā)《中國銀保監(jiān)會信托部關于進一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》（信托函〔2019〕64號）：去通道：加大存量信托通道業(yè)務壓縮力度，原則上到期必須清算，不得展期或續(xù)作?？氐禺a：按月監(jiān)測房地產信托業(yè)務變化情況，及時釆取監(jiān)管約談、現(xiàn)場檢査，暫停部分或全部業(yè)務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信托過快增長、風險過度積累的勢頭。優(yōu)化結構：督促轄內信托機構調整固有業(yè)務結構，確保固有資產保持充分流動性和安全性，不得以短期滾動負債的方式變相加杠桿經營，切實增強風險防御能力。
2019年8月,《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業(yè)務專項檢查的通知》（銀保監(jiān)辦便函〔2019〕1157號）：決定在32個城市開展銀行房地產業(yè)務專項檢查工作，每個城市抽查不少于3家銀行。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年6月份全國70城商品住宅銷售價格指數(shù)，結合參加房地產“一城一策”試點重點城市名單，本次房地產業(yè)務專項檢查包括北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳等32個城市。
各銀保監(jiān)局可根據(jù)重點城市的實際情況，自行研究確定檢查的具體銀行機構。各銀保監(jiān)局可選擇房地產信貸規(guī)模較大或占比較高的機構、房地產相關業(yè)務風險較為突出的機構、與融資規(guī)模較大的房地產企業(yè)合作較多的機構、與交易火爆樓盤合作密切的機構等。各銀保監(jiān)局檢查銀行機構的數(shù)量原則上不得少于3家。
2019年8月,有消息稱，銀保監(jiān)會通知所有（信托）暫停通道業(yè)務。據(jù)了解，部分信托公司已經收到通知，并暫停相關業(yè)務。
2019年8月16日,國務院常務會議召開，部署運用市場化改革辦法推動實際利率水平明顯降低和解決“融資難”問題。會議指出，要改革完善貸款市場報價利率形成機制，在原有1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，由各報價銀行以公開市場操作利率加點方式報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心根據(jù)報價計算得出貸款市場報價利率并發(fā)布，為銀行新發(fā)放貸款提供定價參考，帶動貸款實際利率水平進一步降低。
2019年8月17日，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。新的LPR報價方式將于8月20日起正式施行，20日起各銀行在新發(fā)放的貸款中主要參考LPR定價，并在浮動利率貸款合同中采用LPR作為定價基準。
2019年8月18日，《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》下發(fā)，支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)。
2019年8月25日，中國人民銀行發(fā)布中國人民銀行公告〔2019〕第16號，明確新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率的相關事宜。
2019年8月，一些報道表示，近期銀行開發(fā)貸批貸速度有所下降，甚至有國有大行開發(fā)貸幾乎是零投放，并在壓縮余額，房地產企業(yè)融資持續(xù)收緊。
2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。
2019年8月31日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開會議，研究金融支持實體經濟、深化金融體制改革、加強投資者合法權益保護等問題，部署有關工作。
2019年9月2日，根據(jù)21世紀財經相關報道：9月2日，上海銀保監(jiān)局向轄內各信托公司下發(fā)《關于轄內信托公司報備新增房地產信托業(yè)務和通道業(yè)務相關要求的通知》(以下簡稱“《報備通知》”)，要求轄內信托公司定期報告兩項業(yè)務的新增、到期和存量規(guī)模；明確新增單筆業(yè)務對機構整體業(yè)務規(guī)模的影響；適度嚴格開展符合信托本源的事務管理類信托和相關房地產資產證券化業(yè)務。
2019年9月3日，郭樹清主席在銀保監(jiān)會系統(tǒng)召開的“不忘初心、牢記使命”主題教育總結大會講話中指出，會黨委積極回應群眾和社會關切，對小微企業(yè)融資難融資貴，部分交叉金融產品流入房地產領域，以及車險市場亂象等問題果斷采取監(jiān)管措施，做到立查立改、即知即改。聚焦打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)，多措并舉化解高風險金融機構風險，持續(xù)整治網絡借貸等互聯(lián)網金融風險，堅決打擊非法金融活動，遏制房地產金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。
2019年9月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署精準施策加大力度做好“六穩(wěn)”工作；確定加快地方政府專項債券發(fā)行使用的措施，帶動有效投資支持補短板擴內需。
2019年9月6日，根據(jù)財聯(lián)社報道，北京銀保監(jiān)局連開6張罰單，其中4張針對的問題涉及房地產，包括兩家銀行和兩家信托機構（渤海銀行北京分行、北京銀行、建信信托、中信信托）。四單處罰案例都是針對常規(guī)的典型違規(guī)業(yè)務做的行政處罰，集中在土地款融資、四證不齊、首付貸、土儲融資、二級開發(fā)資質。很多創(chuàng)新或灰色地帶的房企融資如置換股東借款、并購貸款、上下游融資及建筑企業(yè)融資穿透檢查、應收賬款融資并未下手。
2019年9月6日，“普降+定向”釋放9000億流動性。為支持實體經濟發(fā)展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。
在此之外，為促進加大對小微、民營企業(yè)的支持力度，再額外對僅在省級行政區(qū)域內經營的城市商業(yè)銀行定向下調存款準備金率1個百分點，于10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。
中國人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，不搞大水漫灌，注重定向調控，兼顧內外平衡，加大逆周期調節(jié)力度，保持流動性合理充裕，保持廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速與名義GDP增速基本匹配，為高質量發(fā)展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
2019年9月10日，國家外匯管理局：取消合格境外投資者（QFII/RQFII）投資額度限制 擴大金融市場對外開放。取消合格境外機構投資者（QFII）和人民幣合格境外機構投資者（RQFII）投資額度限制，正在按程序報請國務院取消相應行政許可項目；今后，具備相應資格的境外機構投資者，只需進行登記即可自主匯入資金開展符合規(guī)定的證券投資，境外投資者參與境內金融市場的便利性將再次大幅提升，中國債券市場和股票市場也將更好、更廣泛地被國際市場接受。以下系外匯局網站新聞全文相關內容。
2019年9月11日，在銀保監(jiān)會通氣會上，銀保監(jiān)會首席風險官、新聞發(fā)言人、辦公廳主任肖遠企11日在銀保監(jiān)會通氣會上表示，調整信貸結構是進行時，沒有完成時。房地產過度融資不好，社會資金都進入一個行業(yè)，對整個經濟均衡發(fā)展不利。從優(yōu)化信貸結構的角度來說，對于銀行而言，要按照銀行經營的規(guī)則，該提資本提資本，授信集中度要遵循標準。監(jiān)管部門沒有控制房地產企業(yè)貸款增量，銀行對房地產行業(yè)授信要遵循國家房地產調控規(guī)則，同時要遵循監(jiān)管規(guī)則。過去有銀行與房企合謀，通過表外資金，違規(guī)繞道“輸血”房地產，監(jiān)管部門壓降的主要是這些資產。
2019年9月16日，深圳市地方金融監(jiān)督管理局發(fā)布通知稱，為及時發(fā)現(xiàn)并妥善處置全市融資租賃企業(yè)存在的風險隱患，有效防范和化解金融風險，將于2019年9月起對深圳市部分融資租賃企業(yè)開展現(xiàn)場檢查工作。
2019年9月18日，銀保監(jiān)會就《中國銀保監(jiān)會現(xiàn)場檢查辦法（試行）（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）公開征求意見?！掇k法》明確承擔現(xiàn)場檢查職責的部門在現(xiàn)場檢查工作中的牽頭和歸口管理作用，并進一步強調相關部門、各級監(jiān)管機構之間的信息共享和聯(lián)動機制，形成監(jiān)管合力。
2019年9月，銀保監(jiān)會對各銀保監(jiān)局及各類銀行下發(fā)《關于開展銀行機構不合理抽貸、斷貸專項檢查的通知》對銀行不合理抽貸、斷貸進行專項檢查。檢查重點涉及是否通過完善授信體制機制，建立健全區(qū)別對待、有保有控的差異化信貸政策，同時，通知對不得抽貸、斷貸企業(yè)的條件設定進一步作出明確規(guī)定。
2019年9月20日，銀保監(jiān)會《商業(yè)銀行理財子公司凈資本管理辦法（試行）（征求意見稿）》，“銀行理財子公司應當按照本辦法規(guī)定實施凈資本管理，根據(jù)自身業(yè)務開展情況，建立凈資本監(jiān)控和補充機制，確保持續(xù)符合凈資本監(jiān)管要求?！薄兑庖姼濉分赋觯y行理財子公司應當持續(xù)符合下列凈資本監(jiān)管標準：（一）凈資本不得低于5億元人民幣或等值自由兌換貨幣，且不得低于凈資產的40%；（二）凈資本不得低于風險資本的100%。
2019年9月28日，發(fā)布《商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法》加強投資者適當性管理、產品銷售合規(guī)管理、強化信息披露、防范“虛假理財”和“飛單”等。
2019年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《2019年中國普惠金融發(fā)展報告》，報告指出：普惠金融發(fā)展成效顯著，重點領域金融服務獲得感明顯增強。《報告》總結梳理了普惠金融體制機制、產品服務、資本市場融資、信用信息體系、擔保增信體系、差異化監(jiān)管、貨幣財稅政策、法律法規(guī)、消費者權益等9個方面的舉措。
2019年9月29日，中基協(xié)向部分私募基金管理人下發(fā)《關于限期提交自查信息的通知》（中基協(xié)字〔2019〕531號），要求部分私募機構開展自查工作，要求在2019年10月31日前提交自查報告，未按時提交自查報告的，將被轉入異常經營程序處理。在自查中發(fā)現(xiàn)的相關問題，應在在2019年12月31日前完成整改。此次自查內容也和以往有所區(qū)別，18項自查要求中新增了不少內容，比如債券投資、私募未備案、逾期且未正常清算產品等內容。
2019年10月11日，證監(jiān)會召開例行新聞發(fā)布會，自2020年4月1日起，在全國范圍內取消基金管理公司外資股比限制；自2020年12月1日起，在全國范圍內取消證券公司外資股比限制。此外，證監(jiān)會11日發(fā)布消息，自2020年1月1日起，取消期貨公司外資股比限制，有關主體可根據(jù)相關規(guī)定向證監(jiān)會提交行政許可申請，符合條件的境外投資者持有期貨公司股權比例可至100%，證監(jiān)會將依法依規(guī)予以審批。
2019年10月12日，央行發(fā)布《標準化債權類資產認定規(guī)則（征求意見稿）》， 明確標準化債權類資產包括依法發(fā)行的債券、資產支持證券等固定收益證券，主要包括國債、中央銀行票據(jù)、地方政府債券、政府支持機構債券、金融債券、非金融企業(yè)債務融資工具、公司債券、企業(yè)債券、國際機構債券、同業(yè)存單、信貸資產支持證券、資產支持票據(jù)、證券交易所掛牌交易的資產支持證券，以及固定收益類公開募集證券投資基金等。其他債權類資產若要認定為標準化債權資產需要同時滿足：①等分化、可交易；②信息披露充分；③集中登記、獨立托管；④公允定價、流動性機制完善；⑤在銀行間市場、證券交易所市場等國務院同意設立的交易市場交易等五項條件，并向人民銀行提出標準化債權類資產認定申請?！墩J定規(guī)則》將市場上之前認定較為模糊的、被視作“非非標”的債權資產，如理財直接融資工具、北金所的債權融資計劃等，明確劃入非標準化債權類資產之列。
2019年10月17日，證監(jiān)會主席易會滿主持召開私募股權和創(chuàng)投基金座談會，圍繞“大力發(fā)展股權投資基金、為經濟高質量發(fā)展注入新動能”，與私募股權機構代表進行面對面的交流。會議指出，當前私募股權基金行業(yè)面臨難得的發(fā)展機遇，將采取四項舉措促進行業(yè)發(fā)展，包括逐步出清“偽私募”、抓緊修訂私募基金監(jiān)管辦法、建立分類備案機制、推動完善私募股權基金稅收政策等。證監(jiān)會強調，要遵循私募股權基金發(fā)展規(guī)律，從一是堅持行業(yè)定位，逐步出清“偽私募”；二是堅持刀刃向內，切實改進登記備案工作；三是堅持差異監(jiān)管，提升監(jiān)管的精準度；四是堅持發(fā)揮合力，支持行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展等四個方面助理私募股權基金發(fā)展
2019年10月18日，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關于加強商業(yè)保理企業(yè)監(jiān)督管理的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕205號）。為了防范商業(yè)保理企業(yè)經營風險和外溢風險，《通知》對集中度、關聯(lián)交易、不良資產分類、撥備計提、杠桿比例等作出規(guī)范。明確2020年6月末前完成存量商業(yè)保理企業(yè)清理規(guī)范工作。商業(yè)保理企業(yè)融資渠道進一步受限，《通知》明確商業(yè)保理企業(yè)不得有以下行為或經營以下業(yè)務：1.吸收或變相吸收公眾存款；2.通過網絡借貸信息中介機構、地方各類交易場所、資產管理機構以及私募投資基金等機構融入資金；3.與其他商業(yè)保理企業(yè)拆借或變相拆借資金；4.發(fā)放貸款或受托發(fā)放貸款；5.專門從事或受托開展與商業(yè)保理無關的催收業(yè)務、討債業(yè)務；
6.基于不合法基礎交易合同、寄售合同、權屬不清的應收賬款、因票據(jù)或其他有價證券而產生的付款請求權等開展保理融資業(yè)務；7.國家規(guī)定不得從事的其他活動。商業(yè)保理企業(yè)可以向銀保監(jiān)會監(jiān)管的銀行和非銀行金融機構融資，也可以通過股東借款、發(fā)行債券、再保理等渠道融資。融資來源必須符合國家相關法律法規(guī)規(guī)定。
2019年10月18日，銀保監(jiān)會制定并發(fā)布《關于進一步規(guī)范商業(yè)銀行結構性存款業(yè)務的通知》，針對近期部分商業(yè)銀行結構性存款業(yè)務快速發(fā)展中出現(xiàn)的產品運作管理不規(guī)范、誤導銷售、違規(guī)展業(yè)等問題，為進一步規(guī)范商業(yè)銀行結構性存款業(yè)務，有效防范風險，保護投資者合法權益。
2019年10月22日，最高法、最高檢、公安部、司法部《關于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》，意見中明確規(guī)定：“違反國家規(guī)定，未經監(jiān)管部門批準，或者超越經營范圍，以營利為目的，2年內向不特定多人（包括單位和個人）以借款或其他名義出借資金10次以上，以非法經營罪定罪處罰?！蓖ㄖl(fā)送后，大部分主要從事短拆、過橋、前融等無資質直接放貸業(yè)務的擔保公司、金控平臺以及一些國企等都已全線暫停業(yè)務。目前主要通過明股實債、委托小貸公司、典當公司或銀行放款、金交所收益權或股交所可轉債產品、AMC通道等完成放款。
2019年10月23日，中國銀保監(jiān)會會同發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部、農業(yè)農村部、商務部、人民銀行、市場監(jiān)管總局等融資性擔保業(yè)務監(jiān)管部際聯(lián)席會議成員單位，聯(lián)合印發(fā)了《關于印發(fā)融資擔保公司監(jiān)督管理補充規(guī)定的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕37號），保持與現(xiàn)有法規(guī)相銜接，堅持從嚴監(jiān)管，要求融資擔保公司監(jiān)督管理部門承擔主體監(jiān)管責任，將未取得融資擔保業(yè)務經營許可證但實際上經營融資擔保業(yè)務的住房置業(yè)擔保公司、信用增進公司等機構納入監(jiān)管，結合實際分類處置，推進牌照管理工作，妥善結清不持牌機構的存量業(yè)務，有利于進一步規(guī)范融資擔保經營行為，促進融資擔保行業(yè)穩(wěn)健運行，更好支持普惠金融發(fā)展。
2019年10月25日，國家發(fā)展改革委、人民銀行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局等部門等部門聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步明確規(guī)范金融機構資產管理產品投資創(chuàng)業(yè)投資基金和政府出資產業(yè)投資基金有關事項的通知》（發(fā)改財金規(guī)〔2019〕1638號）?！锻ㄖ访鞔_創(chuàng)業(yè)投資基金和政府出資產業(yè)投資基金兩類基金認定標準以及適用 “資管新規(guī)”的意見；適度放開嵌套限制。該兩類基金不屬于資管新規(guī)禁止的資產管理產品在金融系統(tǒng)“脫實向虛”“體內循環(huán)”的情形，該兩類基金不視為一層資產管理產品，避免對基金運作產生影響，該政策適用于過渡期內和過渡期結束后。
2019年11月5日，中國人民銀行就《關于在河北省、浙江省、深圳市試點開展大額現(xiàn)金管理的通知(公開征求意見稿)》向社會公開征求意見。根據(jù)《通知》內容，經試點行調研分析，各地對公賬戶管理金額起點均為50萬元，對私賬戶管理金額起點分別是河北省10萬元、浙江省30萬元、深圳市20萬元。此外，針對拆分、現(xiàn)金隱匿過賬等規(guī)避監(jiān)管，既監(jiān)測單筆超過起點金額的交易，也監(jiān)測多筆累計超過起點金額的交易。試點先在河北省啟動開展，各項業(yè)務平穩(wěn)推進后，適時在浙江省、深圳市開展。
2019年11月6日，中國證券監(jiān)督管理委員會上海監(jiān)管局、浦東新區(qū)金融工作局向浦東新區(qū)轄區(qū)內各私募基金管理人下發(fā)《關于開展2019年浦東新區(qū)私募基金管理人全面排查工作的通知》，要求注冊地位于浦東新區(qū)且已在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會登記的私募基金管理人，收到通知之日起五個工作日內將排查材料加蓋公章的PDF彩色掃描件以及附件材料電子文件打包為一個壓縮文件報送至指定郵箱。
2019年11月13日，國務院常務會議決定完善固定資產投資項目資本金制度，做到有保有控、區(qū)別對待，促進有效投資和加強風險防范有機結合。會議提出以下三項要求：1、降低部分基礎設施項目最低資本金比例。將港口、沿海及內河航運項目資本金最低比例由25%降至20%。對補短板的公路、鐵路、城建、物流、生態(tài)環(huán)保、社會民生等方面基礎設施項目，在投資回報機制明確、收益可靠、風險可控前提下，最多可降低資本金最低比例5個百分點。2、基礎設施領域和其他國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)項目，可發(fā)行權益型、股權類金融工具籌措資本金，但不得超過項目資本金總額的50%。地方政府可統(tǒng)籌使用財政資金籌集項目資本金。3、嚴格規(guī)范管理，強化風險防范。項目借貸資金和不合規(guī)的股東借款、“名股實債”等不得作為項目資本金，籌措資本金不得違規(guī)增加地方政府隱性債務，不得違反國有企業(yè)資產負債率相關要求，不得拖欠工程款。
2019年11月14日，《全國法院民商事審批工作會議紀要》（下稱“《九民紀要》”），《九民紀要》共計12部分130個問題，立足于司法審判，涉及公司、合同、擔保、金融（包括金融消費者保護、證券、信托、保險、票據(jù)）、破產等民商事審判的絕大部分領域。同時對案外人執(zhí)行異議之訴、第三人撤銷之訴、民刑交叉等突出程序問題進行了規(guī)范。
2019年11月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心受權公布貸款市場報價利率（LPR）公告。LPR一年期和五年期均較上期降低5BP。2019年11月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，比上次降低5個基點。5年期以上LPR為4.80%，比上次降低5個基點。（備注：10月21日，LPR一年期為4.20%，五年期LPR為4.85%）。
2019年11月20日，國務院下發(fā)《關于加強固定資產投資項目資本金管理的通知》（國發(fā)（2019）26號）。進一步完善投資項目資本金制度；適當調整基礎設施項目最低資本金比例（港口、沿海及內河航運項目，項目最低資本金比例由25%調整為20%；機場項目最低資本金比例維持25%不變，其他基礎設施項目維持20%不變。其中，公路（含政府收費公路）、鐵路、城建、物流、生態(tài)環(huán)保、社會民生等領域的補短板基礎設施項目，在投資回報機制明確、收益可靠、風險可控的前提下，可以適當降低項目最低資本金比例，但下調不得超過5個百分點）鼓勵依法依規(guī)籌措重大投資項目資本金（存在下列情形之一的，不得認定為投資項目資本金：1. 存在本息回購承諾、兜底保障等收益附加條件；2. 當期債務性資金償還前，可以分紅或取得收益；3. 在清算時受償順序優(yōu)先于其他債務性資金）；嚴格規(guī)范管理，加強風險防范。
2019年11月21日，北京銀保監(jiān)局印發(fā)《關于進一步規(guī)范銀行業(yè)金融機構同業(yè)業(yè)務的通知》，引導在京銀行業(yè)金融機構切實防范和控制同業(yè)業(yè)務風險。提出新增業(yè)務五個“不得”：一是不得違規(guī)投向房地產、“兩高一?！?、地方政府融資平臺等限控領域；二是不得通過交易結構設計接受或提供顯性或隱性擔保；三是不得多層嵌套；四是不得通過同業(yè)非標投資隱匿不良資產；五是無法穿透的產品或項目到期不得續(xù)做。
2019年11月22日，國家發(fā)展改革委、商務部宣布，于近期正式印發(fā)實施《市場準入負面清單（2019年版）》，清單對私募基金行業(yè)管理提出明確要求。
2019年11月22日，銀保監(jiān)會就《保險資產管理產品管理暫行辦法（征求意見稿）》：（1）明確堅持保險資管產品的私募定位。即主要面向保險機構等合格投資者非公開發(fā)行。（2）擬增加非標35%的限制。即同一保險資產管理機構管理的全部組合類保險資產管理產品投資于非標準化債權類資產的余額，在任何時點上不得超過其管理的全部組合類保險資產管理產品凈資產的35％。（3）堅持保險資管產品的中長期特色。（4）保險資管產品投資范圍與理財產品、私募資管計劃的投資范圍總體一致。（5）將組合類保險資管產品由首單核準改為登記。同時要求保險資管產品發(fā)行應當在銀保監(jiān)會認可的機構履行注冊或者登記程序。（6）下一步將在《辦法》的基礎上，分別制定配套細則。
2019年11月22日，《應收賬款質押登記辦法》（中國人民銀行令〔2019〕第4號），在適用范圍、登記協(xié)議、登記期限、責任義務等方面作出五點修訂，自2020年1月1日起施行。在附則中增加其他動產和權利擔保交易登記的參照條款，滿足市場主體自發(fā)開展動產擔保交易登記的需求，加強對各類登記行為的正面引導；取消登記協(xié)議上傳要求，提高登記效率；將初始登記期限、展期期限下調為最短1個月，使登記期限的選擇更加靈活便利；增加融資各方法律糾紛責任義務條款，明確由登記方承擔保證信息真實性的責任；以及修訂或新增債權人與質權人名稱、注銷登記時限、撤銷登記、解釋權限等其他條款，使表述更加規(guī)范、明確。
2019年11月26日，中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布《2019年三季度末信托公司主要業(yè)務數(shù)據(jù)》，全國68家信托公司受托資產規(guī)模持續(xù)下降，金額為21.99萬億元，較二季度末下降5376.90億元，環(huán)比下降2.39%。截至三季度末，投向房地產的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環(huán)比下降5.05%，這是自2015年四季度以來，新增規(guī)模首次環(huán)比出現(xiàn)負增長。
2019年11月29日，《深圳市建設中國特色社會主義先行示范區(qū)行動方案（2019-2025年）》，行動方案全文共三個部分，127項具體任務。
2019年12月1日，中共中央、國務院印發(fā)《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，《綱要》顯示規(guī)劃范圍包括上海市、江蘇省、浙江省、安徽省全域（面積35.8萬平方公里）。以上海市，江蘇省南京、無錫、常州、蘇州、南通、揚州、鎮(zhèn)江、鹽城、泰州，浙江省杭州、寧波、溫州、湖州、嘉興、紹興、金華、舟山、臺州，安徽省合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城27個城市為中心區(qū)（面積22.5萬平方公里），輻射帶動長三角地區(qū)高質量發(fā)展。
2019年12月2日，《關于私募基金信息披露備份系統(tǒng)定向披露功能上線相關事項的通知》，私募基金信息披露備份系統(tǒng)將于2020年2月14日向投資者正式上線定向披露功能模塊。
2019年12月10日至12中央經濟工作會議：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2019年12月13日銀保監(jiān)會黨委書記、主席郭樹清同志主持召開黨委擴大會議，傳達學習中央經濟工作會議精神，研究部署貫徹落實措施 “堅決打贏防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。進一步強化風險意識，壓實各方責任，穩(wěn)妥處置高風險金融機構。持續(xù)加大不良資產核銷力度，對影子銀行業(yè)務進行一致性、穿透式、全覆蓋監(jiān)管，堅決清理整頓各類假創(chuàng)新、偽創(chuàng)新。分類處置重點金融控股集團風險。完善房地產融資統(tǒng)計和監(jiān)測體系，嚴厲打擊各類違規(guī)行為。持續(xù)推進網絡借貸等互聯(lián)網金融風險整治，堅決遏制非法集資等非法金融活動高發(fā)勢頭”。
2019年12月16日，《中華人民共和國民法典（草案）》，民法典（草案）共7編，依次為總則編、物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編，以及附則，共1260條。
2019年12月17日，國務院副總理韓正再次到住建部調研，談及房地產市場發(fā)展情況時表示，“當前房地產市場總體平穩(wěn)，成績來之不易。保持房地產市場穩(wěn)定，是對宏觀經濟平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻?！睆娬{，當前要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持定力，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。要堅持因城施策，落實城市政府主體責任，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標，完善長效管理調控機制，做好重點區(qū)域房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2019年12月，廣東多地放松限購：2019年12月13日，廣州南沙區(qū)政府官網掛出《關于進一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》（下稱《通知》），明確本科以上購買首套住房不受戶籍、社保、個稅限制。2019年12月17日，廣州市花都區(qū)人力資源和社會保障局發(fā)布《廣州市花都區(qū)人才綠卡申領指南（修訂版）》，放開申報對象在社保繳納、學歷學位等方面的制約。這是繼廣州南沙后，近日廣州第二個地區(qū)放寬人才購房政策。2019年12月20日，繼廣州花都和南沙面向人才放開限購后，黃埔區(qū)發(fā)布《廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局 廣州開發(fā)區(qū)建設和交通局關于完善人才住房政策的通知》，對在該區(qū)的購房資格做了新規(guī)定。除了廣州外，11月以來，包括深圳、佛山、深汕合作區(qū)、中山、江門等在內的不少廣東省地區(qū)，在人才購房政策以及房地產政策上均有所寬松，或放寬人才購房限制，或提高公積金貸款額度，或調整普宅標準。
2019年12月，深圳市住建局取消商務公寓“只租不售”利好城市更新項目和公寓回遷。該政策將很大程度上利好深圳的城市更新項目，除了項目的價值和銷售預期的提升，最主要的是解決了公寓回遷的問題，大大提高了項目開發(fā)的經濟效益。取消商務公寓“只租不售”不意味放松調控，只增加商品房供應、穩(wěn)定供求關系的重要舉措，也是加強供給側改革、穩(wěn)定商品房價格的重要手段，有利于實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，促進深圳房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2019年12月11日，長沙市發(fā)改委官網發(fā)布《關于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構成有關事項的通知》（下稱《通知》），為貫徹落實中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地產調控政策，進一步加強我市商品住房價格管理?！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格由成本加利潤加稅金構成。其中商品房成本構成共包括8項，分別是樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業(yè)性收費和基金。利潤指的是商品住房開發(fā)經營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤，利潤提取應以前款成本構成中的1—4項之和為基數(shù)，平均利潤率為6%~8%?！锻ㄖ芬?，5類費用不得計入商品房價格，包括住宅小區(qū)內經營性設施的建設費用，開發(fā)經營企業(yè)留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用，各種與商品住房開發(fā)經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規(guī)定已經減免及其他不應計入價格的費用。
中國人民銀行公告〔2019〕第30號，為深化利率市場化改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜進行公告 。
2019年12月23日，《私募投資基金備案須知》（下稱 “新版《備案須知》”），新版《備案須知》在2018年12月版的備案須知基礎上對私募基金的募投管退進行了完善性規(guī)定。具體內容可參見西政資本公眾號2019年12月25日的推文“新版《私募投資基金備案須知》后私募基金何去何從？”
2019年12月26日，《外商投資法實施條例》自2020年1月1日起施行?！锻馍掏顿Y法》重點是確立外商投資準入、促進、保護、管理等方面的基本制度框架和規(guī)則?！锻馍掏顿Y法實施條例》進一步細化了《外商投資法》的原則性規(guī)定和要求。
2020年1月1日，中國人民銀行決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率。為支持實體經濟發(fā)展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。中國人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度，不搞大水漫灌，兼顧內外平衡，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規(guī)模增長同經濟發(fā)展相適應，激發(fā)市場主體活力，為高質量發(fā)展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
2020年1月8日，銀保監(jiān)會就《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法（征求意見稿）》?！掇k法》共六章五十五條，包括總則、經營規(guī)定、監(jiān)管指標、看管治理、司法責任及附則等，新增加了部分審慎監(jiān)管指標內容。如融資租賃公司融資租賃和其他租賃資產比重不得低于總資產的60%；融資租賃公司的風險資產總額不得超過凈資產的8倍；融資租賃公司開展的固定收益類證券投資業(yè)務不得超過凈資產的20%；對單一承租人的全部融資租賃業(yè)務余額不得超過凈資產的30%；對單一集團的全部融資租賃業(yè)務余額不得超過凈資產的50%；對一個關聯(lián)方的全部融資租賃業(yè)務余額不得超過凈資產的30%；對全部關聯(lián)方的全部融資租賃業(yè)務余額不得超過凈資產的50%等。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政資本”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
