作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

土拍調(diào)控政策早在2016年市場快速上行、地王不斷之時(shí)就頻頻出臺(tái)，諸如熔斷、搖號(hào)、一次性競價(jià)等競拍方式已經(jīng)在大部分城市實(shí)行，隨著雙集中供地落實(shí)，對土地市場調(diào)控也進(jìn)入了新階段。

從目前集中供地城市的土地政策調(diào)整來看，調(diào)控側(cè)重點(diǎn)主要向“控實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變，結(jié)合首輪以及二輪部分城市對競價(jià)方式調(diào)整來看，我們認(rèn)為，主要有三大趨勢：

第一，房價(jià)、地價(jià)“雙限”

部分城市對房價(jià)、地價(jià)進(jìn)行了“雙限”，除了參與集中供地的深圳、杭州、廈門、福州等城市以外，22城以外還有麗水、衢州、金華等相對較熱的三四線城市跟進(jìn)，對市區(qū)、或部分區(qū)域出讓地塊實(shí)行“雙限”。

表：部分房價(jià)、地價(jià)“雙限”城市名單

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

“雙限”的政策使得地塊在掛牌階段，利潤空間已基本鎖定?？紤]到集中供地的密集性，對房企的測算能力、反應(yīng)能力以及戰(zhàn)略部署前瞻性提出了更高要求。甚至部分對利潤率要求高的房企在這一階段就可以直接進(jìn)行項(xiàng)目篩選，快速?zèng)Q定是否參拍。

第二，“搖號(hào)、抽簽”方式或成常態(tài)

從第一輪集中供地的表現(xiàn)來看，由于22城均是熱點(diǎn)城市，部分地塊吸引了眾多房企積極參拍，最終導(dǎo)致達(dá)到最高限價(jià)。除了蘇州采取一次性競價(jià)的方式以外，福州、濟(jì)南、天津、無錫等城市均采用搖號(hào)的方式?jīng)Q定競得人，從二輪政策調(diào)整趨勢看，搖號(hào)的范圍在不斷擴(kuò)大，“拼運(yùn)氣”也成為了當(dāng)前土拍市場的一大特點(diǎn)。

第三，更多地采用“競品質(zhì)”的方式

未來部分城市將從“限價(jià)+競XX”的競拍方式中，更多地采用“競品質(zhì)”的方式。如杭州二輪供地的競拍方式除將“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外，還在十區(qū)各推出一宗地塊作為“競品質(zhì)”試點(diǎn)，并要求現(xiàn)房銷售。

此外，部分城市在二輪集中供地中出現(xiàn)保證金比例上調(diào)。如蘇州而二輪供地中，僅8宗地塊保證金比例為30%，其余地塊保證金比例均在50%及以上。提高門檻的同時(shí)也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了企業(yè)對于資金最大效益的使用。

我們認(rèn)為，在這三大趨勢下，未來熱點(diǎn)城市的地價(jià)走勢在“搖號(hào)”等競拍機(jī)制下將保持平穩(wěn)走勢。地價(jià)穩(wěn)定下，購房群體預(yù)期也會(huì)有一定的降低，進(jìn)而會(huì)傳導(dǎo)至樓市、降低市場熱度，利于穩(wěn)定房價(jià)走勢。

在土拍市場的投資邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，對于房企整體而言，除了重新審視投資策略外，整體運(yùn)營邏輯、管理節(jié)點(diǎn)、組織打造均需要進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化與匹配。

尤其是在組織結(jié)構(gòu)和組織能力上，我們認(rèn)為強(qiáng)調(diào)一線賦能、加強(qiáng)產(chǎn)品工作、實(shí)現(xiàn)投融營一體化、打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。

首先，未來城市市場分化、調(diào)控顆粒度變細(xì)是趨勢。因城施策下，不同城市的土拍規(guī)則可能也會(huì)天差地別。因此，只有加強(qiáng)對市場一線的賦能，才能更加及時(shí)、敏銳地了解當(dāng)?shù)卣鎸?shí)的市場情況和未來市場預(yù)期，并作出快速的反應(yīng)。

其次，二輪集中供地部分城市增加競拍保證金將直接導(dǎo)致企業(yè)面臨土拍保證金集中支付、土地款集中支付的現(xiàn)象，資金潮汐現(xiàn)象更為顯著。因此需要房企加強(qiáng)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流的管控能力，加強(qiáng)對融資和銷售回款的管理，以盡可能滿足投資的拿地需求。

這也對房企的運(yùn)營能力提出了更高的要求，尤其是財(cái)務(wù)、融資、投資、運(yùn)營四個(gè)部門之間跨部門的協(xié)作能力急需加強(qiáng)，尤其是土地集中出讓，也意味著項(xiàng)目集中上市。從投資-施工-銷售的環(huán)節(jié)中，營銷能力的高低也影響企業(yè)投資的“上限”。

再者，在土拍新規(guī)中，杭州出現(xiàn)了“競品質(zhì)”的試點(diǎn)地塊，以往北京等熱點(diǎn)城市也有帶方案招標(biāo)的出讓方式。結(jié)合近期二輪土拍的趨勢看，未來企業(yè)拿地，產(chǎn)品力將成為決勝的關(guān)鍵因素之一。因此，未來也需要將產(chǎn)品決策工作前置，增加投決會(huì)階段產(chǎn)品部門的話語權(quán)。

最后回到投資層面，由于多個(gè)城市土拍規(guī)則調(diào)整、延期，7-8月份核心城市幾乎沒有含宅地塊出讓，許多房企的納儲(chǔ)需求被壓抑，可能會(huì)在核心城市第二輪土拍中集中釋放，引發(fā)較為激烈的競拍情緒。因此對于大部分房企來說，投資策略上仍以穩(wěn)為主。

我們認(rèn)為，未來房企需要通過均衡布局，在三四線城市尋求地價(jià)合理、溢價(jià)空間較強(qiáng)的項(xiàng)目，與此同時(shí)在公開市場以外尋求一些低成本的土地項(xiàng)目，也是平衡拿地金額和銷售金額的方式。

而對于有強(qiáng)烈納儲(chǔ)需求、且雙限和搖號(hào)并行的城市，在現(xiàn)金流足以支撐的情況下，房企可適度參與土拍和搖號(hào)。因?yàn)閷τ谌魏畏科髞碚f，此類城市的項(xiàng)目利潤空間都已經(jīng)基本鎖定，且限房價(jià)大概率會(huì)帶來新盤與周邊二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，未來新盤入市時(shí)銷售難度較低，能夠作為流量盤企業(yè)帶來一定的現(xiàn)金流。不過這樣的項(xiàng)目利潤空間小，想大幅盈利基本不可能，控成本能力差的房企更需要謹(jǐn)慎考慮。

整體而言，在當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下，熱點(diǎn)城市面臨門檻高、利潤低的痛點(diǎn)，而大部分三四線城市逐漸陷入銷售困境，從行業(yè)整體發(fā)展階段來看，未來這樣的狀態(tài)將持續(xù)較長時(shí)間，房企不得不學(xué)會(huì)成為“長期主義者”。

在集中供地之下，更多比拼的是集團(tuán)、區(qū)域的授權(quán)和支持能力，房企需要改變的不僅是投資策略和風(fēng)格，而是從投資開始的項(xiàng)目整體運(yùn)營邏輯都需要發(fā)生改變，投資、產(chǎn)品、營銷、成本管理等各方面能力均需要加強(qiáng)，這對于習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、賺快錢的房地產(chǎn)行業(yè)來說并不容易，但只有這樣才能夠適應(yīng)行業(yè)變化、實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健的發(fā)展。

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原標(biāo)題： 土拍“困境”下，“長期主義”或是房企的生存之道