在近半年的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)實(shí)踐中，市面上對(duì)開發(fā)商面臨的銀行、信托授信后無(wú)法足額放款的問(wèn)題給予了相應(yīng)的解決方案，那就是先找過(guò)橋資金還掉原銀行或信托的貸款，然后重新找機(jī)構(gòu)取得更大的授信金額，融取資金后一部分歸還過(guò)橋資金，另一部分繼續(xù)用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。客觀地說(shuō)，此貸款置換方案屬于理想方案，但根據(jù)西政資本操作該類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為這類業(yè)務(wù)遠(yuǎn)沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單。從操作層面來(lái)看，一是銀行或信托是否同意收貸，或者允許馬上還款，如不同意馬上還款（銀行、信托也想繼續(xù)賺利息，當(dāng)然我們操作的案例中，也有一些銀行有較大的溝通空間），那開發(fā)商只能繼續(xù)咬牙堅(jiān)持；二是過(guò)橋機(jī)構(gòu)能否接受無(wú)抵押、無(wú)質(zhì)押擔(dān)保等的空放（也即純信用放款），能否認(rèn)可或確信貸款置換機(jī)構(gòu)（也即下一家接手的前融機(jī)構(gòu)）可進(jìn)行確定性的放款（目前實(shí)操中有兩種情形：一種是資質(zhì)和征信非常好的開發(fā)商，還有獲得純信用過(guò)橋的機(jī)會(huì)；一種是要求必須出具貸款置換機(jī)構(gòu)出具的授信批復(fù)）；三是開發(fā)商能否接受接近0.3%日息或5分到6分月息（無(wú)資質(zhì)2年10次放貸入罪的規(guī)定出臺(tái)后，可操作的過(guò)橋資金減少且成本提高），且能否接受貸款置換機(jī)構(gòu)的強(qiáng)監(jiān)管（指資金方控制性很強(qiáng)的投后監(jiān)管）。

回到一開始的問(wèn)題，正因?yàn)殂y行、信托的授信貸款風(fēng)控措施非常嚴(yán)格，由此才導(dǎo)致銀行、信托無(wú)法足額放款時(shí)開發(fā)商無(wú)法解除風(fēng)控?fù)?dān)保措施以致無(wú)法繼續(xù)找其他機(jī)構(gòu)融資。這是一個(gè)死結(jié)，想打開這個(gè)死結(jié)的話只有兩種選擇，一是開發(fā)商自己騰挪找錢，堅(jiān)持完成開發(fā)建設(shè)、銷售并歸還欠款，二是找私募、資管、金控平臺(tái)等機(jī)構(gòu)完成貸款置換。從目前的行情來(lái)看，大多數(shù)開發(fā)商在現(xiàn)金流都非常緊張的情況下，只能選擇第二條路。

前文有提到，因貸款置換面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)比常規(guī)的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)大很多，因此投后監(jiān)管比一般性的前融業(yè)務(wù)會(huì)更嚴(yán)格一些。以下以西政資本和西政財(cái)富操作的貸款置換業(yè)務(wù)所涉的投后監(jiān)管措施為例進(jìn)行列舉說(shuō)明，以供開發(fā)商朋友做操作參考。另外鑒于貸款置換所涉的融資成本一般都會(huì)高于常規(guī)的前融成本，因此需特別注意融資成本的控制問(wèn)題（包括過(guò)橋的成本）。

1.委派董事，委派一名董事時(shí)，約定重大事項(xiàng)全體股東一致決或西政方委派的董事對(duì)重大事項(xiàng)享有一票否決權(quán)；項(xiàng)目公司3名董事，西政方委派2名董事時(shí)，約定公司重大事項(xiàng)經(jīng)三分之二以上同意通過(guò)。委派財(cái)務(wù)人員1名，作為聯(lián)席財(cái)務(wù)總監(jiān)，并經(jīng)董事會(huì)決議通過(guò)。

2.資金投放前，項(xiàng)目公司章程變更完畢，并辦理完畢工商變更手續(xù)，明確資金投放后股東會(huì)審議規(guī)則、董事會(huì)成員設(shè)置等。

3.特別注意，為避免存在程序的瑕疵，對(duì)于委派的董事需經(jīng)股東會(huì)決議表決通過(guò)，委派的財(cái)務(wù)人員需經(jīng)董事會(huì)決議通過(guò)并委任。

1.明確項(xiàng)目公司賬戶信息，要求項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)人員從人行申請(qǐng)打印《已開立銀行結(jié)算賬戶清單》，對(duì)于久懸戶要求進(jìn)行注銷處理。對(duì)于已開立的賬戶以及新申請(qǐng)開立的賬戶及支票轉(zhuǎn)賬功能的均要求預(yù)留西政方印鑒。對(duì)于具備網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬功能的賬戶，要求共管或移交西政方管理Ukey。

2.公章等印鑒可以重刻的則重刻，無(wú)法重刻的則實(shí)行共管或移交西政方管理。共管或由西政方單獨(dú)管理證照及已簽署合同。

1.項(xiàng)目公司及差額補(bǔ)足義務(wù)人出具總投及項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)承諾，未經(jīng)西政方審批不得變更，總投規(guī)模需與盡調(diào)報(bào)告保持一致，超出總投及項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)承諾預(yù)算金額的部分由項(xiàng)目方及差額補(bǔ)足義務(wù)人自行補(bǔ)足。

2.對(duì)項(xiàng)目公司對(duì)外付款進(jìn)行控制，每月擬定付款總額度，常規(guī)性付款不超過(guò)額度自行支付；對(duì)于大額付款需求，則需審核合同及相關(guān)憑證、流水。

1.資金受托支付至工程方，用款前提供最新監(jiān)理報(bào)告，并由西政方業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程進(jìn)度，結(jié)合經(jīng)施工方、融資人、監(jiān)理公司三方正式確認(rèn)的工程付款申請(qǐng)，并按照施工合同/裝修合同約定的付款進(jìn)度放款。

2.按季度/月進(jìn)行投后現(xiàn)場(chǎng)檢查，確保工程付款進(jìn)度未提前于項(xiàng)目實(shí)際施工進(jìn)度。

1.銷售回款賬戶開設(shè)在指定銀行或預(yù)留西政方印鑒，開通網(wǎng)銀查詢功能；若開通網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬功能的，則共管或由西政方保管Ukey。

2.銷售回款資金包括意向金、首付款、按揭款、公積金貸款、分期款等，發(fā)現(xiàn)未回流至銷售監(jiān)管戶的資金的，有權(quán)提前結(jié)束融資。

3.銷售監(jiān)管戶中的資金使用需經(jīng)西政方審核，未經(jīng)審核同意不得對(duì)外支付。

4.銷售資金提留及理財(cái)機(jī)制：融資方及時(shí)提供建委認(rèn)可的工程預(yù)算清冊(cè)總額，結(jié)合當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管政策制定銷售資金提留方案，剔除建委要求的重點(diǎn)監(jiān)管資金外，需能覆蓋融資本息，差額補(bǔ)足承諾人對(duì)此承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。

需注意的是，銷售資金提留及提前到賬由西政方判斷項(xiàng)目方的流動(dòng)性問(wèn)題，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。因此，對(duì)于提留資金，實(shí)務(wù)中有對(duì)網(wǎng)簽部分設(shè)置按月提留，到期日前3、2、1個(gè)月或融資期滿12個(gè)月、18個(gè)月分別沉淀之到期規(guī)模的一定比例等或采取前松后緊，逐步增加提留金額的方式，并要求銷售進(jìn)度達(dá)到80%時(shí)，歸還全部本息等等。具體提留方式需根據(jù)當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管政策及項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)置，不可一概而論。

另外，為避免增加融資方的隱形成本，在操作中，對(duì)于提留的沉淀資金可允許西政方進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)，如購(gòu)買銀行低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，并將該理財(cái)產(chǎn)品所獲收益與支付融資利息相掛鉤。與此同時(shí)，該沉淀資金也起到了保證金質(zhì)押的效果。

5.銷售定價(jià)及變動(dòng)需經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，并且管控銷售進(jìn)度，根據(jù)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，若投資期滿一定時(shí)限，項(xiàng)目去化率未達(dá)約定銷售比例的，則觸發(fā)西政方的降價(jià)銷售權(quán)。

除了以上提及的投后管理措施外，我們?cè)跇I(yè)務(wù)操作中經(jīng)常設(shè)置強(qiáng)制執(zhí)行公證以及交叉違約條款（融資人或?qū)嶋H控制人、或其關(guān)聯(lián)企業(yè)出現(xiàn)重大不利因素，存在或可能存在違約的，有權(quán)提前結(jié)束融資，并要求差額補(bǔ)足義務(wù)人進(jìn)行差額補(bǔ)足）、對(duì)賭條款設(shè)置（與股東層面對(duì)賭，對(duì)賭網(wǎng)簽比例、利潤(rùn)、銷售回款、工程進(jìn)度等）、強(qiáng)制執(zhí)行公證、稅務(wù)管控以防止土增稅清算攤薄安全墊等等。