（一）交易對手

原則上為克爾瑞銷售百強房企或地方龍頭企業(yè)、實力國企，名單制客戶分為A、B、C三類或鼓勵類、維持類、審慎類等。

（二）區(qū)域準入條件

重點優(yōu)選一線城市及經(jīng)濟發(fā)展較好、城市發(fā)展空間較大的二線城市。適度介入其他二線城市。審慎介入三線、四線城市，原則上不介入已暴露風(fēng)險苗頭的敏感地區(qū)、去化速度較慢的城市及區(qū)位。鼓勵業(yè)務(wù)部門在其所在地及周邊地區(qū)展業(yè)。按照實質(zhì)重于形式原則，從控制實質(zhì)風(fēng)險的角度，確定區(qū)域指引屬性可在具體業(yè)務(wù)的用款項目或抵押物項目上體現(xiàn)。

（三）業(yè)態(tài)準入條件

項目需滿足“432”要求，重點支持帶有“地鐵房、學(xué)區(qū)房、剛需房”特征的普通住宅及“住宅+配套商業(yè)類”項目，謹慎參與去化速度較難確定的高檔住宅、別墅、商業(yè)、酒店、酒店式公寓等項目。住宅類業(yè)態(tài)按照土地性質(zhì)確定，商業(yè)、住宅等土地性質(zhì)混合的項目，其中住宅建面占比不低于70%。

（一）信托規(guī)模

根據(jù)交易對手的類別，設(shè)定不同的抵押和本息保障倍數(shù)而核定融資規(guī)模。信托總規(guī)模不超過X億，可分期放款。

（二）信托期限

本信托計劃總期限不超過X月，每期期限不超過Y月，各期滿6個月可提前結(jié)束。

（三）資金運用方式及資金用途

其中X萬元用于受讓XX持有項目公司的Y%股權(quán)，剩余信托資金計入項目公司資本公積。資金用于XX項目的開發(fā)建設(shè)。

（四）資金總成本

不低于X%/年，最終由產(chǎn)品銷售管理委員會確認。

（五）信托報酬及支付方式

信托公司收取凈信托報酬不低于2%/年，信托報酬1%部分按年一次性前端收取，剩余部分按每半年收取。信托報酬及支付方式最終由產(chǎn)品銷售管理委員會確定。

（六）資金募集渠道及發(fā)行安排

最終由產(chǎn)品銷售管理委員會確定。其中業(yè)務(wù)團隊需落實不低于信托資金X%的直銷發(fā)行。

（七）風(fēng)控及增信措施

1.XX為信托公司通過包括但不限于項目公司預(yù)分紅、處置所持項目公司股權(quán)等方式收回信托本息提供差額補足義務(wù)；

2.其他股東持有項目公司剩余股權(quán)質(zhì)押給信托公司；

3.項目地塊抵押至信托公司名下；

4.融資方實際控制人夫婦對上述差額補足義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保；

（八）稅費承擔(dān)

增值稅及附加、信托業(yè)保障基金由項目公司承擔(dān)。

（九）放款前提條件

1.第一期放款前要求項目公司已繳納完畢標的項目所有土地出讓金，并提供標的項目的土地出讓合同、成交確認書、土地款及契稅支付憑證等；

2.第二期放款前要求標的項目地塊已向信托機構(gòu)辦理完畢第一順位抵押登記手續(xù)，抵押金額要覆蓋全部信托本息。

3.除按照正常提留與歸集方案資金沉淀外，另需提供不少于X的資金進入監(jiān)管賬戶作為沉淀資金。

4.取得交易對手有決策權(quán)機構(gòu)出具同意其提供差額補足義務(wù)、抵質(zhì)押擔(dān)保、保證擔(dān)保等義務(wù)的有效決議。相關(guān)協(xié)議已簽署完畢。

5.信托資金進入前，要求項目公司注冊資本已全部實繳到尾，辦妥股權(quán)變更至信托機構(gòu)公司名下及剩余股權(quán)質(zhì)押手續(xù)，信托機構(gòu)入股條件不得劣于其他股東。

6.項目公司章程變更完畢并辦妥工商變更登記手續(xù)，明確信托資金進入后股東會審議事項及議事規(guī)則，董事會設(shè)置等，信托機構(gòu)向項目公司派駐的董事及其他監(jiān)管人員已正式履職。

7.相關(guān)承諾文件已簽署。

（十）相關(guān)承諾文件

1.承諾信托資金進入前項目公司所有負債及或有負債均由差補方承擔(dān)，且放棄對項目公司的追索權(quán)；

2.項目公司及差補人出具總投及項目開發(fā)節(jié)點承諾，超出各節(jié)點承諾預(yù)算金額的部分由差補方以自有資金補足；

3.承諾預(yù)售證取得后項目累計銷售回款金額較現(xiàn)金流測算表同一季度減少X%或以上且擔(dān)保方未履行補足義務(wù)的，信托公司可啟動降價銷售權(quán)；

4.差補主體簽署項目流動性補足承諾函，確保標的項目后續(xù)順利開發(fā)建設(shè)；

5.承諾信托計劃結(jié)束前除信托機構(gòu)書面同意外，不得要求項目公司歸還前期已投入的股東借款及其他任何股東債權(quán)；

6.承諾信托機構(gòu)退出時產(chǎn)生的稅費由差補人承擔(dān)。

（十一）交叉違約條款

融資人及實際控制人、各關(guān)聯(lián)企業(yè)出現(xiàn)重大不利因素的，存在或可能存在違約情況的，信托公司有權(quán)要求提前結(jié)束信托計劃，并要求差補人立即履行差補義務(wù)。

（十二）投后管理方案

對項目公司實行共管的投后管理模式：

1.要求全程駐場管理，全程共同管理項目公司證章照；

2.項目公司設(shè)3名董事，信托機構(gòu)委派2名，重大事項需三分之二以上董事表決通過；

3.信托公司對項目公司所有賬戶進行監(jiān)管，對所有回款賬戶進行全封閉資金監(jiān)管，項目公司預(yù)收資金賬戶預(yù)留信托機構(gòu)印鑒，開通網(wǎng)銀查詢功能；若開通網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬功能，則需信托機構(gòu)保管復(fù)核U盾；

4.項目公司資金使用需由信托機構(gòu)審批，未經(jīng)審核同意，不得對外支付，按進度放款；

5.信托計劃存續(xù)期間，若涉及配合解押的，需同比例償付信托本息并經(jīng)信托機構(gòu)書面同意后方可辦理解押登記，且在全部信托本息清償前，信托機構(gòu)監(jiān)管權(quán)益不得弱化；

6.監(jiān)督項目公司及時辦理土地使用權(quán)證及土地第一順位抵押登記。

7.業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時取得建委認可的工程預(yù)算清冊總額，結(jié)合當?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管政策制定銷售資金提留方案，要求提留金額提出建委要求的重點監(jiān)管資金外足額覆蓋信托本息。按月提留，提留資金未達到現(xiàn)金流測算表同一期測算的提留金額的，要求差補人補足提留資金為沉淀資金，進入提留專戶，該賬戶內(nèi)資金僅能用于償付信托本息，或購買銀行保本理財。

8.到期歸集管理。各期信托資金到期前3個月、2個月、1個月，需沉淀至到期規(guī)模的30%、50%、80%，并且當銷售進度達到80%時，要求歸還信托全部本息。