丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
這一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場史無前例變局與重生。一季度，商品房銷售規(guī)模創(chuàng)20年來新低，二季度迅速恢復(fù)，一直到三季度的8月，全國商品房銷售額累計(jì)增速首次回正。
與此同時，在行業(yè)逐漸恢復(fù)的過程中迎來新一輪政策調(diào)整周期，2020年三季度，住建部連續(xù)兩次召開房地產(chǎn)工作座談會，深圳、杭州等14城參會，重申堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期目標(biāo)；央行“三條紅線”倒逼房企去杠桿、降負(fù)債；熱點(diǎn)城市如深圳、杭州、寧波、南京、成都、常州等10余城相繼升級調(diào)控。
復(fù)雜多變的2020年前三季度已經(jīng)結(jié)束，接下來的四季度至關(guān)重要，“三條紅線”重壓之下，去化成第一要務(wù)。
2020年第三季度中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，中央適時地與十余個熱點(diǎn)城市及主要房企召開座談會，重申了疫后“房住不炒”主基調(diào)。
十余城市樓市調(diào)控政策相繼收緊下，商品房銷售規(guī)模仍快速恢復(fù)，前8月銷售額同比增1.6%。前8月房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額增長4.6%，行業(yè)初步走出疫情影響，回歸正常水平。
政策也由上半年的“穩(wěn)中有松”，到二季度末轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)中趨緊”，而三季度以來融資“三條紅線”又將政策基調(diào)拉向了“穩(wěn)金融”層面，這將改變中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯，意味著高增長時代將一去不復(fù)返。
從政策層面看房地產(chǎn)市場，前三個季度以來可以用八個字總結(jié)“中央要穩(wěn)，熱點(diǎn)要緊”。
今年政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)總共38個字的描述中，核心是一個“穩(wěn)”字。
隨著疫情影響的消退，全國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全國政策所要求的“穩(wěn)”則有不同程度表現(xiàn)。
上半年，全國是重要的是“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，只要房地產(chǎn)能夠穩(wěn)住，整體經(jīng)濟(jì)也能夠企穩(wěn)。因此，從房地產(chǎn)的角度來看政策“穩(wěn)中有松”。
但從二季度末以來，由于部分熱點(diǎn)城市房價、地價上漲過快，整體政策表現(xiàn)為“穩(wěn)中有緊”。尤其“三條紅線”以來，政策逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)金融”，這對房地產(chǎn)來說是一大“利空”，這意味行業(yè)邏輯將發(fā)生很大改變，高增長的時代就此終結(jié)。
具體政策來看，7月24日，中央主持召開房地產(chǎn)工作座談會提到，“房住不炒”、“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后7月30日的中央政治局會議以及8月26日住建部房地產(chǎn)工作會商會均提到“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的描述。
因此，中央層面的思路是希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩(wěn)健康的發(fā)展。
從各城市來看，二季度末以來，熱點(diǎn)城市房價、地價上漲過快，政策由“穩(wěn)中有松”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)中趨緊”。7月2日，杭州加碼樓市調(diào)控，由此拉開了三季度以來的樓市調(diào)控新周期。寧波、深圳、南京、東莞、無錫、成都等熱點(diǎn)城市緊隨其后，紛紛為政策“打補(bǔ)丁”，差別化精準(zhǔn)調(diào)控成為三季度政策關(guān)鍵詞。
三季度最后一天的9月30日，銀川升級房地產(chǎn)調(diào)控政策，至此，參加7月24日座談會、8月26日城市會商會的14個城市中，除了北上廣以外11個城市全部完成了新政策出臺，而深圳政策力度最為嚴(yán)苛。
預(yù)計(jì)四季度，熱點(diǎn)城市 “四限”調(diào)控延續(xù)更長時間，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒄{(diào)控再加碼。具體而言，房價仍是紅線，西寧等房價漲幅居前的城市，政策加碼的可能性頗高；而在調(diào)控升級后，寧波、南京等房地產(chǎn)市場依舊火熱，未來也不排除政策繼續(xù)加碼的可能性。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
三季度金融政策層面也出臺相關(guān)規(guī)定，融資“三條紅線”嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模，倒逼房企去杠桿降負(fù)債，重壓之下，去化成為四季度第一要務(wù)。
8月20日，住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，對房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三條紅線”：其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；其二，凈負(fù)債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“三條紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過5%-15%。統(tǒng)計(jì)顯示，頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，超6成房企處于黃檔和綠檔，但房企之間嚴(yán)重分化，2成以上房企“三道紅線”皆不達(dá)標(biāo)。
值得注意的是，12家房企試點(diǎn)到全面落地執(zhí)行尚有緩沖期，暫被劃定為紅檔、黃檔的房企仍可以通過增加銷售回款、表外融資、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束。
“三條紅線”對行業(yè)影響巨大，改變了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，高增長的時代終結(jié)。在“三條紅線”重壓下，去化成了房企第一要務(wù)，原本“三高”模式銷售策略難以為繼之下，如何提升盈利能力將成為企業(yè)長久的核心命題。
從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，2020年第三季度，全國新房銷售恢復(fù)顯著提速，至8月商品房銷售額累計(jì)增速回正，單月規(guī)模創(chuàng)正常月份（除6、12月外）新高。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前8月全國商品房銷售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年收窄5.1個百分點(diǎn)。商品房銷售額96943億元，增長1.6%，其中住宅銷售額增長4.1%。
2020年全年行業(yè)銷售規(guī)模從前8月商品房銷售體量預(yù)計(jì)，全年商品房銷售金額大概率創(chuàng)新高、銷售面積或?qū)⑽⒌?nbsp;
具體數(shù)據(jù)來看，如果樂觀計(jì)算，接下來四季度單月同比增速保持與8月一致計(jì)算，全年商品房銷售面積、金額將分別增4%和12%。保守計(jì)算，假定前8月全國商品房銷售規(guī)模占全年銷售規(guī)模比例與2019年一致，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、金額將分別降3%和微增2%。
（單位：萬平方米、億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
從房地產(chǎn)投資開發(fā)的角度來看，前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長4.6%，增速比前7月提高1.2個百分點(diǎn)。單月來看，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13129億元，同比增長11.77%。
從前8月開發(fā)投資規(guī)模預(yù)計(jì)，全年行業(yè)投資規(guī)模預(yù)計(jì)將增長6%左右。以后續(xù)4個月單月開發(fā)投資額同比增速較8月略降計(jì)算，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長7%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
政策層面，2020年四季度，全國政策將會繼續(xù)保持平穩(wěn)。熱點(diǎn)城市 “四限”調(diào)控延續(xù)更長時間，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒄{(diào)控再加碼，限購政策或?qū)⑦M(jìn)一步升級，涉及限購區(qū)域擴(kuò)容，將二手房納入限購范圍等，嚴(yán)堵通過假離婚等方式獲取購房資格。
壓力二、三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。具體而言，那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱乃至房地產(chǎn)庫存高企的壓力城市，更可能在土地出讓以及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)給予企業(yè)更大力度的支持。
從行業(yè)角度來看，我們對于后市發(fā)展作出如下幾點(diǎn)預(yù)判：
從商品房銷售來看，東部地區(qū)核心城市商品房銷售量價齊升帶動全行業(yè)強(qiáng)力復(fù)蘇， 2020年全年有望實(shí)現(xiàn)銷售面積再創(chuàng)新高；同時，今年另一個重要特征是城市分化和區(qū)域分化，中部、東北部地區(qū)也值得關(guān)注，謹(jǐn)防市場下行帶來庫存壓力二次上升。
新開工面積增長動力略有不足，一方面融資收緊預(yù)期下，受房企融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現(xiàn)。
土地購置面積同比增速將顯著回落。融資“三條紅線”，地方調(diào)控持續(xù)升級，土地供應(yīng)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)變化等因素影響，熱點(diǎn)城市供地力度將進(jìn)一步減弱，成交規(guī)模縮減，另一方面去年四季度土地市場成交規(guī)?；厣沟没鶖?shù)較高。
基于對房屋新開工、土地購置、建安投資的判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體仍將保持增長，但預(yù)計(jì)增速將趨平。
整體而言，疫情后，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，生產(chǎn)消費(fèi)需求穩(wěn)定回升，就業(yè)與收入總體穩(wěn)定，內(nèi)循環(huán)與外循環(huán)驅(qū)動下發(fā)展動力進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)V型逆轉(zhuǎn)后發(fā)揮了宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，一系列對沖疫情影響的寬松措施也將陸續(xù)退場，房地產(chǎn)行業(yè)也將重回自身運(yùn)動規(guī)律。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 沖刺2020|政策篇：中央穩(wěn)地方緊，全年銷售或創(chuàng)新高
