作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx）

昨日，李克強(qiáng)總理重磅發(fā)聲：中國將繼續(xù)統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，實(shí)施穩(wěn)定的宏觀政策，加強(qiáng)針對性和有效性，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕，圍繞市場主體需求制定政策，適時(shí)降準(zhǔn)，加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

與此同時(shí)，廣東省政府約談恒大集團(tuán)，并同意向恒大集團(tuán)派出工作組。央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示：恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴(kuò)張，并將繼續(xù)配合廣東省政府、相關(guān)部門和地方政府，做好風(fēng)險(xiǎn)化解工作，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，政策底是否如期到來？房地產(chǎn)信貸政策又將如何演變？

1 央行貨幣政策或?qū)⒎€(wěn)中偏松

我們認(rèn)為“實(shí)時(shí)降準(zhǔn)”的提出，主要基于以下三方面因素考量：

其一，減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力。前三季度中國GDP增速呈逐級下行態(tài)勢，并有超預(yù)期下滑的趨勢。其中，一季度GDP同比增長18.3%，兩年平均增長5.0%；二季度GDP同比增長7.9%，兩年平均增長5.5%；三季度GDP同比增長4.9%，兩年平均增長4.9%。當(dāng)前，國內(nèi)外形勢依舊復(fù)雜嚴(yán)峻，中國經(jīng)濟(jì)仍面臨較大的下行壓力。

其二，緩解中小微企業(yè)經(jīng)營困境。2021年以來，國際大宗商品價(jià)格報(bào)復(fù)性上漲，全國PPI漲幅明顯擴(kuò)大。10月，PPI環(huán)比上漲2.5%，漲幅較上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；PPI同比上漲13.5%，漲幅較上月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)。通過降準(zhǔn)這類逆周期調(diào)節(jié)的有效措施，有利于繼續(xù)引導(dǎo)信貸資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，緩解大宗商品價(jià)格上漲向下游中小微企業(yè)傳導(dǎo)的壓力。

其三，跨年流動(dòng)性調(diào)節(jié)。聯(lián)系到年底銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸資金相對偏緊，疊加2022年春節(jié)假期較早，居民跨年消費(fèi)需求相較旺盛，此時(shí)降準(zhǔn)有助于向銀行間市場投放流動(dòng)性，既能更好地滿足居民跨年消費(fèi)需求，又能更好地幫扶實(shí)際經(jīng)濟(jì)，抵御經(jīng)濟(jì)下行壓力。

預(yù)計(jì)未來央行貨幣政策或?qū)⒎€(wěn)中偏松，降準(zhǔn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)將在今年底或者明年初，更好地助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，但政策力度或許會相對溫和，堅(jiān)決不搞“大水漫灌”強(qiáng)刺激。

2 涉房融資解凍更利于國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企

問題房企處理底線是保交樓

對于坊間熱議的恒大問題，首先需要明確的是，恒大事件并非孤例，房企資金鏈緊繃乃是普遍現(xiàn)象，2021年以來房企債務(wù)違約事件頻繁爆發(fā)，更有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測70%、80%的百強(qiáng)房企會躺下。

這與房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿政策力度過猛不無關(guān)系，房企境內(nèi)外融資全面收緊，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)停貸、抽貸現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房貸管理的“兩道紅線”由升轉(zhuǎn)降，2021年前三季度，房地產(chǎn)貸款占比約27.1%，較2020年末減少1.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款占比約19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

而在恒大事件后，北京、天津、重慶、青島等多城強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，進(jìn)一步加劇房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其中，石家莊政策力度最嚴(yán)苛，監(jiān)管資金比例最高調(diào)整為監(jiān)管資金總額的120%。

近期，銀行間市場交易商協(xié)會表示，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等均有計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。此番央行有關(guān)負(fù)責(zé)人同樣表示，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)。證監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，下一步將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

我們認(rèn)為涉房融資或?qū)⒔鈨?，但銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁主要利好國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企，那些“問題”房企融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

而從恒大事件的處理方式來看，也給未來的“問題”房企處理留下可資借鑒的工作經(jīng)驗(yàn)：

首先，地方政府要強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)做好“安全墊”，盡早派出工作組入駐企業(yè)，并給出最終的解決方案，絕不能放任不管，將歷史遺留問題無限期擱置，釀造更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

更為重要的是，繼續(xù)堅(jiān)持落實(shí)“兩維護(hù)”，即維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。地方政府要做好“兜底”的準(zhǔn)備，由當(dāng)?shù)貒?、城投公司牽頭組建托管企業(yè)，對于那些存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行托管開發(fā)。金融部門也要積極配合地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持，積極推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)建成交樓。

近期，個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，又如合肥由此前的6個(gè)月以上縮短至3個(gè)月。與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

此番銀保監(jiān)會也表示，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

我們認(rèn)為居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，不能突破市場平穩(wěn)健康發(fā)展的下限。

綜上所述，我們認(rèn)為政策底或許已經(jīng)到來，市場底還留待進(jìn)一步檢驗(yàn)。需要提醒的是，適時(shí)降準(zhǔn)絕非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，各城市市場還將不斷分化，那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，市場依舊面臨較大的下行壓力。

企業(yè)切忌抱有僥幸心理，去杠桿仍是行業(yè)主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實(shí)下去，高負(fù)債、高杠桿經(jīng)營房企終將被市場所淘汰，強(qiáng)化風(fēng)控、穩(wěn)健經(jīng)營才是企業(yè)的根本出路。

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原標(biāo)題： 快評 | 涉房融資松綁，力度僅限于求穩(wěn)而非救市