簡而言之，隨著國地稅合并工作漸漸成熟，各轄區(qū)征管隊伍的人員編制規(guī)模逐步擴大，稅務(wù)稽查體系的隨之完善，新政更加明確并強調(diào)各部門管理職責，同時加強稅局與更新整備局、國土和住建局等政府部門的信息聯(lián)動功能，通過項目的全程管理實現(xiàn)強化征管的目的，具體規(guī)定如下：

1. 土地增值稅的主管稅務(wù)機關(guān)是房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務(wù)局；

2. 各區(qū)稅務(wù)局負責轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目、自建房、存量房等土地增值稅具體管理，包括土地增值稅項目管理、預(yù)征申報、清算受理、清算審核、土地增值稅申報、稅收優(yōu)惠管理等工作（蛇口稅務(wù)局、前海稅務(wù)局不負責個人存量房土地增值稅征收）；

3. 各稽查局負責查處我市范圍內(nèi)土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

新政的第四條規(guī)定納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)，以規(guī)劃部門審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中的項目名稱辦理項目登記。同時明確，城市更新項目可結(jié)合城市更新項目批復(fù)、社會投資項目備案證等情況辦理項目登記。

筆者認為，本條款將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》作為區(qū)分項目的依據(jù)，相較部分地區(qū)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為準，更具有科學性與實操性。而納入及放寬城市更新項目登記規(guī)則，則是完全考慮到城市更新的業(yè)務(wù)實質(zhì)的體現(xiàn)，不過項目批準的主動權(quán)仍掌握在稅局手中。另外，對于深圳市土地整備利益統(tǒng)籌、棚戶區(qū)改造等項目是否能夠同樣適用該款，新政規(guī)定并未說明，無論如何確實已然是一種趨勢，相信未來亦會逐漸完善。

基于考慮深圳市針對開發(fā)商需為政府或公共主體配建并無償移交保障性住房的特別要求，為降低房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)繳土地增值稅的壓力，本次新政明確，經(jīng)政府部門批準建設(shè)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅,但應(yīng)在取得收入的次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)備案。需注意，保障性住房僅不預(yù)征，但并不表示不征收土地增值稅。

四、建立“集體合議”機制

新政明確要求建立“集體合議”機制，確保土地增值稅清算過程中重大事項的公平公正性，同時多人合議制可提高工作準確性與效率。合議成員由各區(qū)稅務(wù)局自行確定，至少包括3人。筆者總結(jié)，其中以下情形需通過集體合議后方可確定執(zhí)行：

（1）對于分期開發(fā)的項目，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證以及納稅人會計核算情況，經(jīng)集體合議后，確認按分期建設(shè)的項目進行項目登記。

（2）納稅人項目登記后，因有關(guān)事項發(fā)生變化，確需變更的，應(yīng)于有關(guān)事項發(fā)生變化之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申請變更項目登記，并報送有關(guān)材料，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)通過集體合議的方式確認是否變更項目登記。

（3）主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在該項目可要求納稅人進行土地增值稅清算情形起1年內(nèi)制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。

（4）對采取核定清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)集體合議后確定。

五、項目清算申報過程仍堅持“三分法”

根據(jù)新規(guī)內(nèi)容，納稅人辦理清算申報時，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅、其他類型房地產(chǎn)的，如納稅人申請享受免征普通標準住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

筆者認為，按新政，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商不進行上述三分法區(qū)分的申請，則項目范圍內(nèi)普通標準住宅優(yōu)惠政策是否可以一并計算土地增值稅，就值得商榷了。

六、項目清算過程中明確納稅人義務(wù)、延長稅務(wù)機關(guān)辦理時間

新政中強調(diào)，納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實性、準確性和完整性承擔法律責任。同時對舊規(guī)中關(guān)于房地產(chǎn)項目登記、變更、清算申報、審核以及繳稅時間進行稍微調(diào)整，包括不限于：

（1）項目登記后有關(guān)事項發(fā)生變化確需變更的，由原來10日延長到30日；

（2）清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的，經(jīng)區(qū)稅務(wù)局批準，可延期90日完成；

（3）納稅人應(yīng)在收到核定清算通知書之日起30日內(nèi)辦理補、退稅。

根據(jù)當前實踐，房地產(chǎn)項目核定基本上是采用核定開發(fā)成本和開發(fā)費用的模式。新政亦延續(xù)舊規(guī)中相關(guān)規(guī)定，如成本核定可選擇以下方式確定：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報政府相關(guān)部門審定或備案的房地產(chǎn)投資總規(guī)模、土地成本、工程造價成本等相關(guān)數(shù)據(jù)或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國土產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)初始登記中有關(guān)土地成本以及開發(fā)成本等相關(guān)數(shù)據(jù)。

（2）參照住房建設(shè)部門公布的建筑工程造價成本。

（3）同一地區(qū)、同一類型、同一年度、銷售檔次相近的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

同時，新政中規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)可以參照房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)模式相近的納稅人在同一地區(qū)、同一年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負水平核定征收率。該款規(guī)定也即表明稅局具有較強的自由裁量權(quán)，換個角度說，對于稅企關(guān)系維系良好的房地產(chǎn)公司是否亦有一定的溝通空間，筆者在此不再贅述。

而舊規(guī)中，針對2005年11月1日之前開發(fā)并開始銷售到2005年11月1日以后結(jié)束的項目可以適用核定征收的規(guī)定盡管在新規(guī)中并未再提及，但在舊房轉(zhuǎn)讓征收管理相關(guān)條款中，規(guī)定個人轉(zhuǎn)讓存量房仍可沿用深地稅發(fā)[2009]460號文。筆者認為，依照實質(zhì)性審核原則，若滿足相關(guān)要求和條件，稅局原則上會綜合考量而非據(jù)實清算。

八、清算后尾盤管理

新規(guī)新增開發(fā)商清算后的尾盤管理規(guī)定，筆者認為，本部分內(nèi)容是在稅務(wù)部門在實際項目中對相關(guān)問題解決方式的提煉與歸納。對在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總且次月申報。其中，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積，再加上清算后轉(zhuǎn)讓時繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。

九、中介機構(gòu)鑒證管理要求減弱，改為專業(yè)服務(wù)機構(gòu)

舊規(guī)中針對中介機構(gòu)鑒證管理的相關(guān)條款，在新政中進行規(guī)定內(nèi)容壓縮與范圍調(diào)整，將受托機構(gòu)是稅務(wù)中介機構(gòu)，改為涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)出具清算鑒證報告，必要時主管稅務(wù)機關(guān)可要求專業(yè)服務(wù)機構(gòu)提供清算鑒證報告的審核工作底稿。

十、核定征收率明確僅限于個人轉(zhuǎn)讓舊房

新政中針對舊房轉(zhuǎn)讓核定征收率的適用條款進行范圍減小，即僅適用個人轉(zhuǎn)讓存量房可適用。根據(jù)深地稅發(fā)[2009]460號的規(guī)定:對普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%，對非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預(yù)征稅款。也即明確了實操中我們經(jīng)常遇到企業(yè)通過法院拍賣等其他方式取得房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓過程均不得核定征收。

綜上所述，深圳土地增值稅新規(guī)程很大程度上增加了深圳土地增值稅清算的確定性，使地產(chǎn)項目的土地增值稅清算更加具備可執(zhí)行性、公平和透明。建議開發(fā)企業(yè)面對新規(guī)程，應(yīng)積極地調(diào)整心態(tài)，從管理方式上突破，以便更好地適應(yīng)未來的稅務(wù)征管環(huán)境。

附：新舊政策對比分析表