從2021年2月發(fā)布住宅用地集中供應(yīng)新規(guī)至今，全國(guó)各地的土拍仍舊是地王頻出，一二線城市甚至三線城市都爆發(fā)了搶地潮，其中搶地成功的基本都是國(guó)央企或排名靠前的百?gòu)?qiáng)房企。廣州、重慶的土拍結(jié)果所透露的市場(chǎng)信號(hào)加劇了市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒，以下就市場(chǎng)各方關(guān)注的重點(diǎn)問題做簡(jiǎn)單梳理。

廣州本次土拍成交的競(jìng)得人基本都是國(guó)央企背景或排名百?gòu)?qiáng)的房企，其中備受市場(chǎng)關(guān)注的就是國(guó)央企背景房企的馬甲的身影。重慶的土拍中，也基本上都是大型民營(yíng)房企（尤其是百?gòu)?qiáng)排名靠前的頭部房企）或者有國(guó)央企背景的房企在拿地，比如融創(chuàng)在首日就以75.9億元斬獲兩江新區(qū)、北碚區(qū)、沙坪壩區(qū)、高新區(qū)合計(jì)5宗地塊，中交在首日就以48億元斬獲兩江新區(qū)2宗地塊。

自從“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)施行以來，銀行、信托、私募、保險(xiǎn)、資管的授信業(yè)務(wù)全部向國(guó)央企及頭部房企傾斜，因此這類房企的融資能力和舉牌能力相比排名靠后的房企或其他中小房企有著更明顯的優(yōu)勢(shì)，土拍的成交主要落入上述房企的口袋也就變得毫無意外。然而，上述結(jié)果催生了市場(chǎng)上更濃厚的擔(dān)憂情緒，尤其是排名靠后的民企、中小房企等，在集中供地制度下想在一二線城市的土拍中拿地，相比之前已變得更加艱難（主要還是融資難的原因），而這些房企在集中供地后的拿地劣勢(shì)則勢(shì)必影響土地儲(chǔ)備和今后的持續(xù)性發(fā)展，因此這類房企對(duì)集中供地后的土拍開始變得更加憂慮。

廣州本次土拍成交結(jié)果再次印證了熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)地塊必被追高的情況，比如黃埔、南沙樓市成交熱度明顯高于其他區(qū)域，房企搶地態(tài)勢(shì)十分明顯，而增城有5宗地塊無人報(bào)價(jià)，從化有2宗地塊無人報(bào)價(jià)，花都、白云也各有一宗地塊無人報(bào)價(jià)。重慶本次的土拍中，沙坪壩供應(yīng)3宗地，位于西永和雙碑，總成交金額約57.5億、成交樓面均價(jià)約7398元/㎡、平均溢價(jià)率73.40%，其中招商拿下西永的1宗地，成交樓面地價(jià)約10460元/㎡、溢價(jià)率約129.98%，讓市場(chǎng)各方震驚不已。

回到廣州的情況上，本次最終轉(zhuǎn)入搖號(hào)確定競(jìng)得方的地塊都是最受市場(chǎng)關(guān)注的地塊，包括番禺一宗、黃埔三宗，其中備受追捧的黃埔黃陂地塊在4月23日下午17時(shí)進(jìn)入報(bào)價(jià)階段僅30秒就直接封頂并保送搖號(hào)（未進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)），而且這個(gè)地塊有萬科、中海、平安等34家房企報(bào)名，背后馬甲有幾百組，光房企繳納的保證金就超過了1000億。從搖號(hào)的結(jié)果來看，四塊地中有三塊被國(guó)企競(jìng)得其實(shí)并不意外，因?yàn)槟苣贸鼍揞~保證金的基本都是國(guó)央企（主要是融資能力強(qiáng)并且可以安排多個(gè)馬甲一起參與競(jìng)拍），而這些馬甲無疑在很大程度上提高了搖號(hào)中獎(jiǎng)的概率，可惜的是大部分民營(yíng)企業(yè)都處于尷尬的陪跑角色，而這肯定會(huì)進(jìn)一步加重民營(yíng)企業(yè)很難搶到優(yōu)質(zhì)地塊的擔(dān)憂情緒。

廣州本次土拍中，20宗地塊底價(jià)成交（主要為定向出讓用地），22宗地塊有溢價(jià)成交，其中溢價(jià)率超40%的地塊有9宗，溢價(jià)率在20%-40%的有6宗，溢價(jià)率在10%-20%的有3宗，溢價(jià)率低于10%的有4宗。整體而言，相比去年全年10.47%的溢價(jià)率，本批次出讓地塊的溢價(jià)率有明顯抬升。以金沙洲地塊為例，最高限價(jià)為21.3億元+ 40950平方米配建，華潤(rùn)置地以總價(jià)21.3億元+23400平方米配建拿下該地塊，折合樓面價(jià)約4.2萬元/平方米，然而金沙洲（廣州區(qū)域）二手房也才3-4萬元/平方米左右。除此之外，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的番禺新造鎮(zhèn)廣州國(guó)際創(chuàng)新城一期地塊，其最終成交價(jià)為53.52億元+45900平方米競(jìng)配建面積，折合樓面價(jià)高達(dá)約3.36萬元/平方米，溢價(jià)率也達(dá)到了45%。從整體的成交結(jié)果來看，目前一二線城市的集中供地似乎仍舊很難實(shí)現(xiàn)整體降低土拍溢價(jià)率的預(yù)期，相反地，熱點(diǎn)地塊被大幅追高，且面粉貴過面包的情況仍將大范圍出現(xiàn)。

比廣州的形勢(shì)更為嚴(yán)峻的是，重慶本次的土拍中，整體的成交溢價(jià)率都已經(jīng)超過了40%，大大地突破了市場(chǎng)各方的心理預(yù)期，普通市民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂情緒也越來越濃。舉例來說，首日16宗土地成交總金額約328.43億、成交樓面均價(jià)約8040元/㎡、平均溢價(jià)率約45.21%，其中渝北悅來的1宗土地，成交樓面地價(jià)約13451元/㎡、溢價(jià)率約61.57%；大渡口跳蹬的1宗土地，成交樓面地價(jià)約9419元/㎡、溢價(jià)率約71.24%；沙坪壩西永的1宗土地，成交樓面地價(jià)約10460元/㎡、溢價(jià)率約129.98%，以上都大大超出市場(chǎng)的預(yù)期。

與我們之前的預(yù)測(cè)一致，集中供地后很多房企的拿地策略都出現(xiàn)了相應(yīng)的調(diào)整，地方性房企的深耕優(yōu)勢(shì)非常明顯，比如越秀成為廣州本次土拍的最大贏家，另外土拍中的合作拿地也成為了很多房企的策略首選，比如本次土拍中有9宗地塊都由合作拿地的聯(lián)合方取得，其中民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合國(guó)央企拿地的情況最為常見，比如招商+弘陽(yáng)聯(lián)合體拿下白云區(qū)石門街朝陽(yáng)聯(lián)新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊，廣晟+中國(guó)鐵建拿下花都區(qū)中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)綜合開發(fā)地塊，融創(chuàng)+廈門國(guó)貿(mào)聯(lián)合體拿下增城區(qū)荔湖街增城大道三聯(lián)路段北側(cè)地塊，珠江實(shí)業(yè)+廣州水務(wù)投資拿下白云區(qū)同嘉路AB3803035地塊，另4宗涉及合作拿地的地塊均有越秀的身影。

從廣州、重慶本次土拍后各類自媒體的分析來看，因土拍成交價(jià)格仍舊呈明顯的上升趨勢(shì)，一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象仍將持續(xù)，房?jī)r(jià)平抑或下降的預(yù)期也將明顯降低。另外本次土拍的溢價(jià)情況讓市場(chǎng)更加堅(jiān)定了核心區(qū)位的房產(chǎn)價(jià)值，因此核心區(qū)位及核心地段的二手房交易及價(jià)格仍舊有很大的上漲壓力。

我們先前有多次提到，因“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)的施行加速了房企拿地市場(chǎng)以及銷售市場(chǎng)往一二線城市集中，因此集中供地新規(guī)的施行也很難改變房企在一二線城市的搶地態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，因房企融資層面的“三道紅線”與銀行貸款集中度的“兩道紅線”打破了金融機(jī)構(gòu)的授信管理偏好，因此房企融資層面出現(xiàn)了“馬太效應(yīng)”，最終的結(jié)果是國(guó)央企背景的房企或頭部房企在拿地、融資、銷售、拓展等方面獲得了更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從市場(chǎng)的發(fā)展方向來看，一二線城市的搶地將繼續(xù)延續(xù)下去（尤其是核心區(qū)位或熱點(diǎn)地塊），排名靠后的房企或其他中小房企想分食一二線城市的土拍成果已變得越來越難，由此也導(dǎo)致這些弱主體的房企通過收并購(gòu)、城市更新、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、不良資產(chǎn)處置等獲得增量項(xiàng)目將成為更確定的選擇，而最近地產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)的火熱無疑是最好的證明。理想雖然如此，但現(xiàn)實(shí)往往都非常殘酷。

以深圳的城市更新項(xiàng)目為例，好做的項(xiàng)目基本上都在前10年做得七七八八了，存量項(xiàng)目大部分都存在各種各樣的問題，比如合法用地面積比例不足、拆遷困難、存在征地等歷史遺留問題等等，另外更新項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備以及獲取實(shí)施主體的資格目前也主要是把控在國(guó)央企或百?gòu)?qiáng)房企（排名靠前的居多）手里，因此排名靠后的房企或其他中小房企想在當(dāng)前環(huán)境下爭(zhēng)搶城市更新項(xiàng)目的蛋糕其實(shí)存在非常大的難度，當(dāng)然長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)氐母率袌?chǎng)精耕細(xì)作的房企除外（包括地方性的中小房企）。與深圳的城市更新有所差異，廣州城市更新項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)則更加激烈，且基本上都是被地方性的大房企或國(guó)央企背景的房企所瓜分，外地房企一般都較難進(jìn)入。除此之外，目前炙手可熱的廣州黃埔區(qū)（共66條村）的更新項(xiàng)目中，因黃埔區(qū)要求每個(gè)更新項(xiàng)目都必須要有國(guó)企參與，因此民營(yíng)房企想分食舊改的蛋糕仍舊有很大的難度。

在地產(chǎn)的收并購(gòu)市場(chǎng)，同樣面臨著相似的問題。經(jīng)歷過地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展期后，市面上比較優(yōu)質(zhì)的可供收并購(gòu)的項(xiàng)目基本也已被吃干抹凈，剩下的也大部分都是“食之無味、棄之可惜”的標(biāo)的，因此通過收并購(gòu)市場(chǎng)大量拿地也存在很多現(xiàn)實(shí)的掣肘。同樣的，通過不良處置途徑獲取項(xiàng)目也會(huì)遇到上述類似的問題，只是越來越多的房企開始通過對(duì)困境中的中小房企提供紓困資金或通過合作開發(fā)等形式開拓項(xiàng)目的獲取渠道。

除上述拿地方向外，因一二線城市的拿地難度大幅上升，目前越來越多的房企開始把精力轉(zhuǎn)向非集中供地城市的土拍市場(chǎng)，最近一些三線城市的土拍盛況就是明顯的市場(chǎng)反映。當(dāng)然，在一二線城市拿地難的背景下，合作拍地的情況已開始變得更為常見，畢竟對(duì)于一些實(shí)力較弱的房企來說，這可能是目前拿地策略的不二之選。

近半個(gè)月以來，很多前融同行提醒我們留意百?gòu)?qiáng)排名靠后房企以及其他中小房企的融資風(fēng)險(xiǎn)問題。截止到當(dāng)前，我們統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)百?gòu)?qiáng)房企中有不下10家已面臨現(xiàn)金流很緊的問題，不少前融同行也反饋部分排名靠后的房企在還本付息方面已出現(xiàn)了逾期的情況。

在我們目前的前融業(yè)務(wù)中，對(duì)百?gòu)?qiáng)排名靠前的房企仍舊以偏信用或股權(quán)類的融資為主，成本方面也基本控制在年化9.5%-13%左右，但對(duì)于排名靠后的房企，我們目前在放款策略上基本調(diào)整成了抵押前置，另外對(duì)中小房企的融資也肯定需要以抵押前置作為放款的前提條件。

我們注意到，除了房企對(duì)集中供地后的拿地形勢(shì)憂心忡忡外，各個(gè)類別的前融機(jī)構(gòu)也對(duì)房企拿地的不確定性引起的前融業(yè)務(wù)的可持續(xù)問題有了更多的擔(dān)憂。至于政策層面是否會(huì)做相關(guān)的調(diào)整，目前來看一切都是未知數(shù)，當(dāng)然就行業(yè)發(fā)展本身而言，我們希望國(guó)家能創(chuàng)建更加公平和活躍的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，畢竟行業(yè)集中度的急速提升最終會(huì)導(dǎo)致壟斷的出現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)走向壟斷后，所影響的將是社會(huì)整體資源和勞動(dòng)力分配的問題。