近兩周的時(shí)間，粵系、閩系、浙系的幾家在國內(nèi)排名百強(qiáng)的房企相繼爆雷，房企理財(cái)產(chǎn)品無法兌付引起了投資人的擠兌，房企的本息逾期、交叉違約等現(xiàn)象又進(jìn)一步引發(fā)了金融機(jī)構(gòu)的擠兌?？只徘榫w不僅加劇了股債市場的拋售，購房者對爆雷房企的期房也開始退避三舍，加上金融市場的自發(fā)收縮，房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流加上融資性現(xiàn)金流都無法及時(shí)覆蓋負(fù)債，由此導(dǎo)致房企的流動(dòng)性更加緊張，最終變成了惡性循環(huán)。

民營房企從“小甜甜”變成了“牛夫人”，地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)對民營房企的嫌棄似乎也到了歷史之最。截止當(dāng)前，大部分信托機(jī)構(gòu)都暫?；蚴湛s了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一些大型信托機(jī)構(gòu)已基本不看民營房企的項(xiàng)目，以往地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得比較多的信托機(jī)構(gòu)也基本都在爆雷房企的項(xiàng)目里折戟；地產(chǎn)的ABS產(chǎn)品基本全線暫停，哪管你是國央企還是民營房企；地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的備案少之又少，債券市場頻現(xiàn)投資人拋售的情況，連個(gè)別AMC也都拋棄了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。當(dāng)恐慌情緒繼續(xù)蔓延的時(shí)候，投資人都會選擇用腳投票，不管是銀行、信托、私募或者其他任何類型的房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，目前都到了冰封期。房地產(chǎn)行業(yè)到底何時(shí)才能回暖，房企還得熬多久，投資人何時(shí)重拾信心，目前似乎更多取決于政策端的表態(tài)。

從下半年到現(xiàn)在，我們的很多同行都已經(jīng)完成轉(zhuǎn)行，很多人問我們?yōu)槭裁磳Φ禺a(chǎn)投資如此執(zhí)著，我們回復(fù)得最多的就是“此輪調(diào)整后的房地產(chǎn)行業(yè)一定會更加規(guī)范、更加健康，投資風(fēng)險(xiǎn)也更加可控”。就民營房企而言，不管財(cái)務(wù)報(bào)表有多野、有多假，表外負(fù)債有多隱蔽、多龐大，理財(cái)產(chǎn)品有多瘋狂，各種監(jiān)管指標(biāo)的計(jì)算有多少貓膩，只要項(xiàng)目盈利的邏輯還在，市場需求和銷售去化的剛性還在，風(fēng)控的安全邊際還在，我們的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)肯定還是會堅(jiān)定地做下去。

盡管房地產(chǎn)市場彌漫著恐慌的情緒，但市場上還是有越來越多的理性聲音。不少爆雷的房企只是流動(dòng)性出現(xiàn)了問題，市場更愿意相信這些爆雷的房企都是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，只要給他們時(shí)間，一定有能力、有辦法去償還債務(wù)本息。當(dāng)然，在銷售難、融資難并疊加房地產(chǎn)市場整體下行的大背景下，大部分民營房企都面臨著前所未有的生死考驗(yàn)，對第三批集中供地的參與熱情與買地能力也都降到了冰點(diǎn)。相比沒錢拿地對以后造成的影響，解決當(dāng)前的生存問題才是關(guān)鍵。

全國各城市第三批集中供地開展以來，在已經(jīng)完成土拍的城市中，國企托市現(xiàn)象依舊非常明顯（例如無錫、寧波等城市），但流拍的情況也依然頻繁，比如南昌此次推出的5宗土地中，有4宗被終止了交易，唯一有房企參拍的土地也是以流拍告終。我們注意到，盡管第三批集中供地的土拍中不少城市均不同程度地降低了拍地條件，但房企仍舊沒有什么參與的熱情，比如南京放寬了參拍企業(yè)的資質(zhì)要求（降低對聯(lián)合開發(fā)的限制，企業(yè)拿地資質(zhì)由一級或二級降至三級）、不設(shè)置報(bào)名競買、合作開發(fā)和股份轉(zhuǎn)讓要求；蘇州下調(diào)了保證金和首付款比例、取消了土地的市場指導(dǎo)價(jià)、降低首繳土地出讓金比例；廣州南沙、黃埔取消限價(jià)政策，之前流拍的土地也下調(diào)了地價(jià)，允許開發(fā)商“分期付款”（詳見文末附圖）……

我們認(rèn)為，隨著房企降杠桿目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)以及問題房企的逐漸出清，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“低增長、低利潤、低預(yù)期、低容錯(cuò)”的新階段。我們預(yù)計(jì)監(jiān)管層將適時(shí)調(diào)整政策以應(yīng)對越來越多的矛盾和沖突，房地產(chǎn)市場也將在明年上半年回暖。就地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而言，當(dāng)樓市趨穩(wěn)，行業(yè)和企業(yè)進(jìn)入規(guī)范化的軌道，銀行開發(fā)貸、按揭貸恢復(fù)正常供應(yīng)，項(xiàng)目銷售的監(jiān)管賬戶資金從嚴(yán)監(jiān)管，地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)反而能變得更加安全，為此我們亦對此輪震蕩后的前融業(yè)務(wù)充滿信心。