以法官視角為您提供整體解決方案

【最高院公報(bào)案例】債務(wù)到期后達(dá)成的以物抵債協(xié)議有效

一、基本案情

鑫城公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，1.一審判決程序違法。鑫城公司一審起訴請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》，后根據(jù)一審法院的釋明變更訴訟請(qǐng)求為撤銷《商品房買賣合同》，但一審判決駁回鑫城公司的訴訟請(qǐng)求，剝奪了鑫城公司主張?jiān)V訟請(qǐng)求的權(quán)利。鑫城公司并未要求法院確認(rèn)雙方《商品房買賣合同》的有效性，一審判決認(rèn)定《商品房買賣合同》有效，明顯超出鑫城公司訴訟請(qǐng)求的范圍。2.一審、二審法院對(duì)主要事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，缺乏證據(jù)證明。雙方當(dāng)事人之間僅有借款協(xié)議書，并不能由此確定湯東鵬支付了案涉借款。一審、二審法院在未查明借貸關(guān)系是否屬實(shí)的情況下，即判定案涉《商品房買賣合同》有效并駁回鑫城公司的訴訟請(qǐng)求，沒有事實(shí)依據(jù)。3.鑫城公司并非借貸關(guān)系中的借款人，而是擔(dān)保人。鑫城公司與湯東鵬簽訂的《商品房買賣合同》是重新設(shè)定擔(dān)保的行為，該合同約定將抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，系法律明確規(guī)定禁止的流質(zhì)條款。且案涉房屋已經(jīng)出賣給第三人，《商品房買賣合同》因損害第三人利益，應(yīng)為無(wú)效合同。

4.《商品房買賣合同》存在重大誤解，合同價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際市場(chǎng)銷售價(jià)格，顯失公平，具備法定撤銷條件。5.《商品房買賣合同》簽訂之前，案涉房屋已經(jīng)出賣且交付第三人占有使用，合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。且湯東鵬在明知此情況下，仍與鑫城公司簽訂《商品房買賣合同》并辦理備案登記，存在惡意。6.案涉房屋部分為拆遷補(bǔ)償安置房屋并簽有回遷協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，回遷協(xié)議當(dāng)然優(yōu)先于案涉《商品房買賣合同》。鑫城公司依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

二、本院認(rèn)為

（1）關(guān)于案涉七份《商品房買賣合同》的效力問題。對(duì)合同效力的認(rèn)定，屬于人民法院依職權(quán)應(yīng)當(dāng)審查的范疇，并不局限于當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。本案系鑫城公司與湯東鵬基于此前的借款未受清償，進(jìn)而簽訂《商品房買賣合同》達(dá)成以房抵債的合意，案涉《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。

（2）本案一審中，鑫城公司主張其因受湯東鵬脅迫簽訂案涉七份《商品房買賣合同》并辦理備案登記，案涉七套房屋的市場(chǎng)價(jià)格明顯高于《商品房買賣合同》中約定的價(jià)格，雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同顯失公平，請(qǐng)求解除案涉七份《商品房買賣合同》。鑫城公司以顯失公平、受脅迫為由主張權(quán)利，而合同顯失公平的法律救濟(jì)渠道是僅能請(qǐng)求人民法院予以變更或撤銷，而非解除合同。因此，一審法院向鑫城公司釋明應(yīng)變更其解除合同的訴訟請(qǐng)求為撤銷合同，程序并不違法。

（3）顯失公平系指一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)，缺乏判斷能力等情形，致使雙方在從事民事法律行為時(shí)權(quán)利義務(wù)明顯有違公平的情形。認(rèn)定合同是否構(gòu)成顯失公平時(shí)，應(yīng)采用主觀要件和客觀要件相結(jié)合。鑫城公司作為獨(dú)立的商事主體，與自然人湯東鵬相比，并不明顯處于劣勢(shì)地位，且鑫城公司并無(wú)相關(guān)證據(jù)證明其與湯東鵬簽訂《商品房買賣合同》，系因受湯東鵬欺詐、脅迫，而在違背其真實(shí)意思的情況下作出，雖然案涉七套房屋的評(píng)估價(jià)值高于抵債價(jià)格，但也不宜認(rèn)定《商品房買賣合同》顯失公平。一審、二審判決認(rèn)定《商品房買賣合同》不存在可撤銷的法定情形，未支持鑫城公司的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

三、類似觀點(diǎn)

（1）債務(wù)履行期限屆滿前和屆滿后的司法觀點(diǎn)。依據(jù)《九民紀(jì)要》第44條和第45條，在認(rèn)定以物抵債協(xié)議的性質(zhì)和效力時(shí)，要根據(jù)訂立協(xié)議時(shí)履行期限是否已經(jīng)屆滿予以區(qū)別對(duì)待。該紀(jì)要按照以物抵債協(xié)議達(dá)成的時(shí)間是在債務(wù)履行期限屆滿前和屆滿后，分別做出不同的司法觀點(diǎn)。

（2）九民紀(jì)要關(guān)于債務(wù)屆滿后的以物抵債觀點(diǎn)。當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無(wú)其他無(wú)效事由的，人民法院依法予以支持。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以物抵債協(xié)議有效，如果抵債資產(chǎn)交付的，享有物權(quán)；抵債資產(chǎn)未交付的，向法院訴請(qǐng)交付。

（3）案例要旨：最高法院認(rèn)為：該《商品房買賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，雙方協(xié)商通過(guò)將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。當(dāng)事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形?！咀罡呷嗣穹ㄔ?2015)民一終字第180號(hào)民事判決書】