1. 要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2. 要及時(shí)回應(yīng)市場關(guān)切，穩(wěn)步推進(jìn)股票發(fā)行注冊制改革，積極引入長期投資者，保持資本市場平穩(wěn)運(yùn)行。

3. 要促進(jìn)平臺經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，完成平臺經(jīng)濟(jì)專項(xiàng)整改，實(shí)施常態(tài)化監(jiān)管，出臺支持平臺經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展的具體措施。

本以為本次政治局會議會給樓市帶來巨大的信心，遺憾的是，五一假期期間中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測城市的新房成交規(guī)模同比仍下降了超過五成，也即購房者市場信心尚未明顯改善，政策層面的刺激效果或許需要更長時(shí)間才能顯現(xiàn)。

客觀地說，此次的政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)來說是個(gè)極為關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，高層不僅在加強(qiáng)預(yù)期的管理，還針對性地解決了一些根源性的問題。具體來看，一是通過對平臺經(jīng)濟(jì)的重新審視和支持，以及對資本市場的預(yù)期引導(dǎo)，解決居民購買端的穩(wěn)就業(yè)和穩(wěn)收入的問題（尤其是平臺經(jīng)濟(jì)可以起到的穩(wěn)就業(yè)作用）；二是通過支持剛性和改善性住房需求，比如近期越來越多的城市發(fā)布的針對改善性需求降低二手房貸利率、縮短增值稅免交年限、放松限售等加強(qiáng)二手房市場流動(dòng)性的措施，用改善性住房需求撬動(dòng)房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)；三是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，這在當(dāng)下對房企來說至關(guān)重要，尤其是前期大部分爆雷房企都存在預(yù)售監(jiān)管賬戶資金很難提取使用導(dǎo)致現(xiàn)金流惡化的問題，因此適當(dāng)放松預(yù)售資金提取要求，適當(dāng)減少預(yù)售資金提取審批流程，比如適當(dāng)用銀行保函等方式替換預(yù)售資金等，對于房企流動(dòng)性的恢復(fù)也至關(guān)重要。

不少同行問我們這次政治局會議定調(diào)之后，是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)將真正實(shí)現(xiàn)觸底反彈，比如熱點(diǎn)城市的樓市是否會逐步拉升。我們認(rèn)為，會議后的市場反應(yīng)情況仍有待觀察，整體可能是緩慢回暖，不同城市間的分化會明顯加?。狳c(diǎn)城市或熱點(diǎn)區(qū)塊會先行復(fù)蘇），但投資投機(jī)需求仍會被抑制（尤其是房地產(chǎn)稅的預(yù)期影響），爆炒則更不可能。從根源上來說，本次會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，這意味著政策方面雖然“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，也即因城施策情況下政策方面雖然存在大幅松動(dòng)和調(diào)整的空間，但監(jiān)管層也不會縱容無底線地刺激樓市，因?yàn)楫?dāng)前樓市繼續(xù)下行很大程度上與疫情影響有關(guān)。簡單來說，監(jiān)管層所提及的政策修復(fù)本身是以長效機(jī)制作為前提的，市場回暖和預(yù)期改善也需逐步完成，如果急轉(zhuǎn)彎、急剎車、急轟油，樓市的長效機(jī)制仍舊很難建立。

早在4月26日，大大主持召開了中央財(cái)經(jīng)委員會第十一次會議，會議強(qiáng)調(diào)了“統(tǒng)籌發(fā)展和安全，要引導(dǎo)好市場預(yù)期，講清楚政策導(dǎo)向和原則，穩(wěn)定市場信心”，并且重點(diǎn)研究了“全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的問題。政治局4月29日會議的核心內(nèi)容屬于中央財(cái)經(jīng)委員會第十一次會議精神的深化，大基建對今年經(jīng)濟(jì)的托底功能仍在被強(qiáng)化，但大基建的核心是錢從哪來，發(fā)行國債？央行印錢？財(cái)政補(bǔ)貼？還是地方發(fā)行專項(xiàng)債？事實(shí)上，在目前地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)受挫、疫情反復(fù)的復(fù)雜背景下，因上述解決巨額大基建所需資金的方式都是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，加上基建項(xiàng)目投資收益率偏低和投資回收周期過長帶來的天然短板（比如前幾年風(fēng)風(fēng)火火的PPP項(xiàng)目至今未激起水花），因此大基建的落地效果還是有待觀察。從我們近半年城投非標(biāo)業(yè)務(wù)的投資情況來看，核心難點(diǎn)還是經(jīng)濟(jì)下行引起的項(xiàng)目還款來源障礙問題，另外優(yōu)質(zhì)主體和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目其實(shí)并不容易遇到。

很多同行問我們?nèi)绾晤A(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)的回暖時(shí)間，我們認(rèn)為，目前的居民購買力并無法支撐房地產(chǎn)行業(yè)的整體回暖，因此除了熱點(diǎn)城市或核心、熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目外，對其他城市、區(qū)域的樓市回暖僅能保持謹(jǐn)慎地樂觀，比如即便是在政策大幅放松的當(dāng)下，武漢大部分樓盤的降價(jià)拋售也仍未停止。普通居民的購買力恢復(fù)情況不容樂觀，尤其是對就業(yè)、收入、資產(chǎn)減值的預(yù)期并未好轉(zhuǎn)，按今年的形勢預(yù)估，經(jīng)濟(jì)的全面向好仍舊面臨很多不確定的因素，尤其是時(shí)不時(shí)的疫情沖擊及封控管理。

我們注意到，在目前的國際、國內(nèi)復(fù)雜局勢下，剛需型客戶仍舊面臨買不起，改善型客戶仍舊面臨購房門檻太高等普遍性的問題，因此當(dāng)前樓市政策松綁的刺激效果仍有待觀察。事實(shí)上，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，居民端的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)收入、穩(wěn)預(yù)期才是解決問題的根本。有同行笑稱，窮人從來都不是購房的主力，在資產(chǎn)減值損失的預(yù)期下，富人的錢寧可存在銀行，也即房地產(chǎn)投資投機(jī)的需求下滑會根本上斬?cái)喾康禺a(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇動(dòng)力。

當(dāng)然，我們對房地產(chǎn)行業(yè)倒始終充滿信心，我們認(rèn)為行業(yè)回暖也是遲早的事情，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在全世界任何一個(gè)權(quán)重國家都屬于支柱產(chǎn)業(yè)。就最近的市場情況而言，優(yōu)質(zhì)房企（尤其是國央企開發(fā)商）在收并購方面的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作已讓我們重新燃起了地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的熱情，盡管投資收益率已明顯走低，但至少看到了盼頭。