作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

11月23日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對疫情沖擊全力實現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》，出臺12條促進企業(yè)穩(wěn)產(chǎn)滿產(chǎn)措施，其中指出要促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，主要涵蓋四點：提高房地產(chǎn)審批效率、鼓勵項目加快上市銷售、提高預(yù)售資金監(jiān)管使用效率、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)加大支持力度。無獨有偶，早在11月初廣州市人民政府第15屆160次常務(wù)會議也通過了《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》，其中對商品房預(yù)售款使用額度及留存比例也進行了調(diào)整，為房企“減負(fù)”意圖明顯。究竟政策出臺背后動因幾何？又能否助力房企熬過樓市“寒冬”？

01 穗蓉放松預(yù)售資金監(jiān)管，貫徹中央“兩維護”

“紓困”房企更為保交付

對比廣州、成都此輪新政，共性特征在于都不約而同放松了對預(yù)售資金的監(jiān)管，調(diào)低了處于不同工程進度的留存比例：廣州將項目封頂前，封頂后、排柵未拆除前和拆除排柵后的留存比例分別降低至累積核準(zhǔn)使用預(yù)售款的8%，6%和3%，較之前分別降低了2個，4個和2個百分點；成都如是，在項目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個節(jié)點，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金留存比例分別降低了5個百分點，項目并聯(lián)竣工驗收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到 95%。

值得關(guān)注的是，成都為房企“減負(fù)”意圖更為明顯，還出臺了提前上市的項目予以信用激勵、總體審批時限壓縮三分之一以上、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)加大支持力度，增加房地產(chǎn)信貸投放額度,加快發(fā)放速度，給予重點企業(yè)開發(fā)貸展期、降息等配套措施。

在樓市行情轉(zhuǎn)淡，市場持續(xù)下行的大背景下，對于預(yù)售資金監(jiān)管放松和協(xié)調(diào)金融機構(gòu)加大支持力度也算是地方政府能為房企“紓困”所能盡到的一些綿薄之力，此舉也符合中央對于房地產(chǎn)信貸政策“兩個維護”（即：維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益）的客觀要求，不過究其根本還是為了保交付，維護住房消費者合法權(quán)益，避免房企爆雷衍生出更大的系統(tǒng)性危機。

放松監(jiān)管可解房企資金“燃眉之急”

要論政策落地對于企業(yè)的“紓困”效應(yīng)究竟幾何，就不得不提及房企的資金結(jié)構(gòu)，房企的資金主要來源于國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款和其他資金。而占比超30%的主要是定金及預(yù)收款和自籌資金兩部分，且近年來企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升，定金及預(yù)收款占比已反超自籌資金，成為房企最為重要的資金渠道來源。

據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元，其中定金及預(yù)收款達(dá)6.2萬億元，占比達(dá)37.2%，較2020年末增加2.8個百分點。而自籌資金僅5.3萬億元，占比為31.6%，較2020年末減少1.2個百分點。不過目前來看，定金與預(yù)收款月度同比增速正在持續(xù)走低，2021年10月，定金及預(yù)收款新增5351億元，同比下降12.9%，已降至年內(nèi)低位。

由此可見，此次廣州、成都放松對預(yù)售資金的監(jiān)管無疑于為房企注入一針“強心劑”，尤其是在市場行情轉(zhuǎn)冷背景下，銷售去化已屬不易，若還要面臨嚴(yán)苛的預(yù)售資金監(jiān)管，房企的日子也將更加難熬，降低預(yù)售資金監(jiān)管占壓可幫助企業(yè)加快銷售資金回籠，提升資金使用效率。

03 熱點城市“先熱后冷”預(yù)示行業(yè)信心告急

政策若不“加持”，下行還將加劇

目前來看，全國樓市“轉(zhuǎn)冷”已是不爭的事實，與此前城市熱度分化略有不同，此次“寒意”不僅滲透了內(nèi)陸基本面較差的三四線，而且也開始逐步侵入前期“萬人搖”的熱點城市，廣州、成都便是最好的例子：

廣州2021年上半年整體樓市還是保持了較高熱度，月均成交突破100萬平，不過步入下半年便開始“急轉(zhuǎn)直下”，即便8-9月供應(yīng)倍增也難挽成交頹勢，近3個月月度成交基本都在80萬平方米左右低位徘徊，月度同比降幅也一路走低至36%。

項目降價更是層出不窮，部分樓盤甚至推出了“工抵房”，以廣州奧園云和公館為例，項目降價加推，降幅達(dá)14%，包含20套中秋工抵房（需5成首付），價格大“跳水”，但周邊配套欠缺、環(huán)境較差，去化率僅18%，仍處較低水平。陽光城翡麗山也因企業(yè)資金緊張，項目降價幅度達(dá)17%，但去化率也僅有19%。值得關(guān)注的是，為了降低購房門檻，部分項目實行首付延期，可在3個月內(nèi)付清首付，外圍區(qū)域的部分樓盤更是出現(xiàn)“首付貸”等亂象，不過對去化的刺激作用仍然較弱。

從土地市場我們也不難看出端倪，9月26-27日，廣州迎來二次集中供地，不過掛牌的48宗宅地僅成交23宗，流拍率達(dá)52.08%，而首輪流拍的土地僅6宗，最終，廣州市第二輪集中供地成交金額為569億元，較首輪的906億元銳減近四成。11月初廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地名單，本次共推出17宗地塊，較之前大幅減少，同時也放寬了部分地塊的出讓條件：部分“回爐”地塊起拍價小幅下調(diào)，一些地塊也取消了限制新房售價，以及一個月內(nèi)一次性付清總價的要求，釋放友好信號，也從側(cè)面反映了市場“寒意”。

成都如是，整體樓市熱度正逐步從此前“萬人搖”到復(fù)歸理性：10月商品住宅成交量僅82萬方，同環(huán)比分別下降49%和4%，二手房更為慘淡，10月迎來“三連降”，單月僅成交19萬平方米，達(dá)到了去年疫情以來的“新低”，究其原因，一方面是由于供應(yīng)面積和置業(yè)門檻逐步加大，拖累產(chǎn)品去化速率；另外一方面則受近期行業(yè)調(diào)控基調(diào)影響，房地產(chǎn)稅政策出臺、藍(lán)光等本土房企相繼爆雷等也加劇了市場的觀望情緒，導(dǎo)致“銀十”表現(xiàn)不佳。

不得不說，此次熱點城市樓市熱度的回落也意味著整個房地產(chǎn)行業(yè)信心“告急”，對房企而言可謂是“始料未及”，嚴(yán)苛的樓市調(diào)控和供需端信貸全面收緊成為了樓市的“降壓藥”，也成為部分房企的“催命符”，融資受阻，去化堪憂，加之集中供地帶來的“內(nèi)卷”加劇，一系列都使得房企的現(xiàn)金流“捉襟見肘”。

而此次兩地政府對預(yù)售資金管控的“松口”無疑可解房企的“燃眉之急”，一方面可以加速上半年銷售項目的部分資金回籠，保持后續(xù)的開發(fā)進程不受影響，保證交付；另一方面，也可以以時間換空間，保證后續(xù)更多項目入市，實現(xiàn)自身的良性循環(huán)。

04 穗蓉“珠玉在前”，三類城市或?qū)ⅰ案M”

房企不能“躺平”，仍需積極“自救”

目前來看，穗蓉二城預(yù)售監(jiān)管放松對于其他城市的確有一定的“示范”效應(yīng)，在中央信貸“從嚴(yán)”的大背景下，地方政府在不違背“房住不炒”主基調(diào)下進行適當(dāng)“騰挪”還是能夠為房企“紓困”起到一定的積極作用，除了放松預(yù)售資金監(jiān)管外，還可適當(dāng)調(diào)降預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批；降低土地競買保證金，延期繳納土地出讓金等。

以下三類城市后續(xù)大概率“跟進”出臺類似新政：第一類，庫存風(fēng)險過高城市，譬如北海、防城港、肇慶、煙臺、寶雞等庫存去化周期超24個月的城市。第二類，高土地流拍率且高土地財政依賴度的城市，如太原、哈爾濱、沈陽、昆明等更具放松調(diào)控的動機。第三類，房價下滑過快城市，譬如岳陽、唐山、江陰、株洲、菏澤、桂林、張家口等落地“限跌令”的城市。

不得不說，近期房地產(chǎn)信貸政策卻有放松征兆：個人住房貸款發(fā)放提速、穗蓉二城的預(yù)售監(jiān)管放松，各類政策都是緊緊圍繞央行兩個“維護”展開，對此前過緊的信貸政策進行了“糾偏”，防止樓市“急轉(zhuǎn)直下”衍生出更大的系統(tǒng)系危機，這些并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，事實上，只要“房住不炒”的總基調(diào)不變，“大水漫灌”式刺激性政策就很難再現(xiàn)，房企更多仍需“自救”，不能“躺平”，合理利用地方政府的相關(guān)扶持政策，努力在調(diào)控新常態(tài)背景下尋求更多的生存機會。

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原標(biāo)題： 快評 | 穗蓉"松口"預(yù)售資金監(jiān)管具示范效應(yīng)，房企更需趁機“自救”