丁祖昱評(píng)樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2020年，中國房地產(chǎn)市場整體銷售表現(xiàn)受疫情影響疊加市場下行壓力，銷售規(guī)模保持較長時(shí)間的負(fù)增長。7月以來，百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績回正，但四季度市場整體下行壓力明顯，去化承壓。截至12月末，TOP100房企的累計(jì)銷售操盤金額達(dá)到114839.4億元，較2019年增長13.3%。
但值得注意的是，規(guī)模房企整體目標(biāo)完成情況不及2018年和2019年同期，尤其不少百強(qiáng)房企業(yè)績“失速”，甚至出現(xiàn)“負(fù)增長”，但長跑型房企仍然跑出了“加速度”，其中恒大、金茂、中駿等少數(shù)房企業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)突出。
實(shí)際上，在“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱提出一個(gè)新的邏輯：行業(yè)進(jìn)入無增長時(shí)代。具體而言，盡管2020年全年銷售金額將突破17萬億，但銷售面積增長乏力，近年來也僅有1%-2%左右的增長，未來幾年銷售面積或?qū)⒕S持在16億平米左右。
為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，對(duì)于企業(yè)而言，布局新賽道，尋找第二增長曲線至關(guān)重要。
行業(yè)增速放緩，長跑型房企再提速
在不確定的2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)走出“V型”曲線，實(shí)現(xiàn)確定性增長，全年百強(qiáng)房企操盤金額同比增長13.3%，雖相較于2019年有所上漲，但遠(yuǎn)不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行業(yè)整體規(guī)模較三年前顯著放緩，百強(qiáng)房企規(guī)模增長失速。
圖：2016年-2020年百強(qiáng)房企及行業(yè)增速（銷售金額）
備注：國家統(tǒng)計(jì)局商品房銷售額增速為2020年1-11月數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、CRIC
從目標(biāo)完成情況而言，整體業(yè)績完成情況并不十分理想，目標(biāo)完成率超110%的房企數(shù)量不及2019年。從百強(qiáng)房企累計(jì)增速來看，截至2020年末，百強(qiáng)房企有8成房企累計(jì)業(yè)績超去年同期，超4成企業(yè)的同比業(yè)績?cè)鏊僭?0%以上。
其中，50強(qiáng)房企中，恒大、華潤、金茂和中駿等累計(jì)業(yè)績規(guī)模提升較為突出。以中駿集團(tuán)為例，年內(nèi)除了在一季度疫情期間通過開拓線上銷售渠道促進(jìn)項(xiàng)目認(rèn)購簽約，國慶、中秋、“雙十一”期間，中駿集團(tuán)持續(xù)發(fā)力，積極把握銷售窗口期、加大推貨力度，全年實(shí)現(xiàn)1015.2億元銷售業(yè)績，增速達(dá)26.1%，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長。
在行業(yè)步入無增長時(shí)代背景下，典型如中駿集團(tuán)這類長跑型選手，能夠保持近30%的業(yè)績?cè)鏊賹?shí)屬不易。
據(jù)克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測的40家房企增速來看，增速在20%以上的房企有14家，從百強(qiáng)各梯隊(duì)房企不同口徑業(yè)績?cè)鏊賹?duì)比來看，前四強(qiáng)房企全口徑業(yè)績平均增速僅為7.9%，TOP5-10房企全口徑業(yè)績平均增速僅為9.1%。
實(shí)際上，近年來，中駿集團(tuán)業(yè)績?cè)鏊僭谛袠I(yè)中可圈可點(diǎn)。2019年中駿一度以57%的銷售額增幅，跑贏TOP50房企，超出梯隊(duì)均值40個(gè)百分點(diǎn)。近三年的銷售金額和銷售面積復(fù)合增長率，分別為56%和82%。從貨量和存貨價(jià)值角度看，未來中駿業(yè)績?cè)鏊倩蛉詫⒖拷?0%。
表：2020年百強(qiáng)各梯隊(duì)房企不同口徑業(yè)績?cè)鏊俦容^
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
50強(qiáng)房企集中度達(dá)54.6%，千億規(guī)模成重要指標(biāo)
百強(qiáng)房企間的分化現(xiàn)象越來越明顯。從行業(yè)集中度來看，TOP50房企銷售操盤金額集中度達(dá)到54.6%，較去年提升1.7個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化。
從2020年百強(qiáng)房企銷售情況來看，千億已成為衡量規(guī)模的重要指標(biāo)。截至12月末，千億房企已突破至43家，這意味著43家房企掌握了百強(qiáng)房企近乎一半的銷售額。
表：2020年TOP200各梯隊(duì)房企銷售操盤金額集中度
備注：操盤金額集中度=入榜房企操盤銷售金額/統(tǒng)計(jì)局公布的全國商品房銷售金額；其中，2020年全國商品房銷售金額是根據(jù)前11月累計(jì)同比增幅推算12月同比增幅所得
數(shù)據(jù)來源：CRIC
行業(yè)集中度不斷提升，未來隨著市場資源向優(yōu)勢企業(yè)聚攏，中小規(guī)模房企的增長空間進(jìn)一步受限，尤其“三道紅線”下將對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和運(yùn)營管控效率提出更高的考驗(yàn)，能夠兌現(xiàn)承諾，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展成為企業(yè)共同的訴求。
截至12月20日，中駿集團(tuán)銷售額正式突破1000億，超額完成年度目標(biāo)，同時(shí)也意味著著中駿上一個(gè)三年戰(zhàn)略收官的達(dá)成。
中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽認(rèn)為，兌現(xiàn)承諾是一種態(tài)度，持續(xù)兌現(xiàn)承諾是一種能力！
他解釋稱，“正是因?yàn)橛袘?zhàn)略、經(jīng)營模式、組織的確定性，中駿才能在不確定的市場環(huán)境中找到方向，在行業(yè)的劇烈競爭中穩(wěn)步前行，從而兌現(xiàn)千億目標(biāo)的承諾?！?/p>
如今，千億之上，中駿重又站在了新的起點(diǎn)。
過去一年，中駿集團(tuán)在投資端明顯發(fā)力。截至12月30日，中駿集團(tuán)獲取了41個(gè)地塊，土儲(chǔ)超3000萬平方米，可售貨值超2800億元。公司上半年拿地強(qiáng)度保持在48.5%，公司土儲(chǔ)倍數(shù)達(dá)5.1倍。而且土儲(chǔ)重倉長三角和海峽西岸城市圈，大勢搶占核心城市群。完成有能力支撐未來實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長。
尋找第二增長曲線，存量市場挖潛是重要方向
隨著行業(yè)增速的下滑和土地紅利的不再，房企依靠純地產(chǎn)開發(fā)獲得的盈利大幅下滑，規(guī)模增長也遇到瓶頸，多數(shù)房企早已開始尋找新的利潤增長點(diǎn)，存量市場潛力挖掘是房企最重要的“第二曲線”。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，五十強(qiáng)房企的多元化布局全部都已經(jīng)開始落地。從賽道方向看，“地產(chǎn)+”模式是大多數(shù)房企的首選。從布局方向來看，前十大賽道基本都是與住宅開發(fā)關(guān)聯(lián)度和協(xié)同度較高的行業(yè)。其中，超九成房企布局商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營板塊，超八成房企已經(jīng)拆分物業(yè)管理板塊。
圖：TOP50房企在多元化賽道的布局方向匯總
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、公開資訊、CRIC整理
2017年成為多數(shù)房企確定多元化發(fā)展道路的關(guān)鍵年份。
這一年，中駿集團(tuán)秉持“以未來決定現(xiàn)在”戰(zhàn)略理念，提出“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，在堅(jiān)守主航道的同時(shí)，開辟第二業(yè)務(wù)曲線。
2020年，是中駿發(fā)展的33個(gè)年頭，正值而立之年。
2017年，中駿集團(tuán)基于中國城市化進(jìn)程、未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局及消費(fèi)升級(jí)的內(nèi)需市場，確定了“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略。形成地產(chǎn)主業(yè)支撐商業(yè)和長租公寓兩翼發(fā)展、兩翼同時(shí)反哺地產(chǎn)主業(yè)的良性循環(huán)。這也是房企多元化發(fā)展清晰且卓有成效的趨勢，是面向新周期能夠取得確定性增長的基石。
有“一體兩翼”戰(zhàn)略的護(hù)航，中駿首先確保了投資的確定性——以相對(duì)優(yōu)勢的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)的綜合用地，優(yōu)化多元化收入來源，提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和盈利增長。
2020年，中駿集團(tuán)聚焦戰(zhàn)略的確定性，堅(jiān)定推進(jìn)“一體兩翼”戰(zhàn)略，截至到目前，在地產(chǎn)主業(yè)上，中駿已進(jìn)入超60個(gè)城市。項(xiàng)目遍布上海、北京、深圳、杭州、南京、重慶、福州、廈門等核心城市，土儲(chǔ)面積超3200萬平米。至今已經(jīng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目超過200個(gè)，開發(fā)面積超過6000萬平米。
2020年，中駿商管“百城計(jì)劃”加速落地，全年實(shí)現(xiàn)年初“拿下20座城”的承諾，在2020年全國商業(yè)綜合體拿地排行榜中排名第三，緊追萬達(dá)、新城，將成為中駿未來發(fā)展超越的重要引擎。已開業(yè)及在建中駿世界城總數(shù)突破30座，覆蓋北京、上海、南昌、福州等優(yōu)質(zhì)城市。中駿商管的影響力不斷提升，首次進(jìn)入“2020中國商業(yè)地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”榜單排名第六位。
隨著商業(yè)版圖逐漸清晰，中駿在商業(yè)領(lǐng)域?qū)⒊砷L為引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。未來，中駿商管將通過購物中心百貨化經(jīng)營及數(shù)字化運(yùn)營，兌現(xiàn)并持續(xù)提升商業(yè)經(jīng)營能力，為可持續(xù)發(fā)展奠定更長遠(yuǎn)的根基。
中駿集團(tuán)另一翼則聚焦在長租板塊。
區(qū)別于普通的長租公寓，方隅公寓定位于白領(lǐng)之上的中高端公寓，2020年方隅公寓完成品牌煥新，全年新增11個(gè)項(xiàng)目，管理房源達(dá)到2.5萬間。近兩年來，方隅公寓租金收入持續(xù)穩(wěn)定上升，其中2019年租金收入達(dá)到2.8億元，較2018年大幅增長154%。依托獨(dú)特的商業(yè)模式和穩(wěn)健經(jīng)營，獲得中東主權(quán)基金5億美元投資，在長租公寓行業(yè)動(dòng)蕩之際，方隅公寓異軍突起，展現(xiàn)出旺盛的生命力。
長期來看，以上“兩翼”將為中駿集團(tuán)提供多元化的收入來源以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流和盈利增長。
實(shí)際上，我們認(rèn)為隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，自持型、存量型物業(yè)運(yùn)營將是房企挖掘存量市場的最好方向。預(yù)計(jì)重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)相結(jié)合、圍繞地產(chǎn)上下游布局將是房企在存量時(shí)代最穩(wěn)健的戰(zhàn)略路徑。
2020年，新冠疫情“黑天鵝”沖擊房地產(chǎn)市場，政策調(diào)控基調(diào)先松后緊、行業(yè)景氣度繼續(xù)承壓。隨著市場由增量向存量轉(zhuǎn)變，房企積極應(yīng)對(duì)環(huán)境變化，在鞏固主業(yè)的基礎(chǔ)上，對(duì)多元化戰(zhàn)略的重視度上升。
規(guī)模企業(yè)分化背后，中駿成為穩(wěn)健上漲的代表，堅(jiān)持“一體兩翼”的戰(zhàn)略方向與戰(zhàn)略定力，從而解決投資的確定性以及經(jīng)營的確定性：晉身千億俱樂部，超額完成全年任務(wù)目標(biāo)，兌現(xiàn)三年戰(zhàn)略承諾。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： “第二曲線”發(fā)力，長跑型房企中駿兌現(xiàn)承諾再提速！
