2022年3月16日上午，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問題。會(huì)議提出，“在當(dāng)前的復(fù)雜形勢(shì)下，最關(guān)鍵的是堅(jiān)持發(fā)展是黨執(zhí)政興國(guó)的第一要?jiǎng)?wù)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”；會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策”。隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外管局等均積極表態(tài)維穩(wěn)，并及時(shí)研究和提出有利有效的防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。

從3月16日午后開始，先前經(jīng)歷連續(xù)暴跌的A股、港股以及中概股迎來了大幅反彈，其中地產(chǎn)股的表現(xiàn)尤為搶眼。此前引起外資出逃的“中國(guó)行業(yè)監(jiān)管政策的不確定性”以及“中國(guó)在俄烏局勢(shì)中站隊(duì)不明”的兩個(gè)核心因素，中央在3月16日都表達(dá)出了清晰的立場(chǎng)，也給了資本市場(chǎng)足夠的信心。

我們做了一個(gè)最樂觀的估計(jì)，接下來的一段時(shí)間，二三線城市的限購(gòu)限貸會(huì)放開，同時(shí)預(yù)售資金的監(jiān)管會(huì)放松，房企在二季度的銷售能企穩(wěn)回暖，隨后除了爆雷房企以外的開發(fā)商的償債能力大幅改善，土拍市場(chǎng)在年中逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)隨后開始恢復(fù)正常（至少一二線的樓市可以逐步進(jìn)入良性循環(huán)）。

目前最大的問題在于，金融委等部門的表態(tài)是否能轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)，如果沒有行動(dòng)或者政策力度不夠，樓市的企穩(wěn)回暖大概率將更加遲緩，畢竟市場(chǎng)各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的衡量已變得更加理性。

以下重點(diǎn)談幾個(gè)我們比較擔(dān)心的問題：

1. 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房企2022年到期的境內(nèi)外債券主要集中在上半年，其中2月份到期債務(wù)規(guī)模約395億元，3月份、4月份連續(xù)兩個(gè)月的到期債務(wù)規(guī)模卻均超過千億元，如果政策力度不夠、樓市銷售端的情況無法大幅改善（或者說限購(gòu)限貸及/或預(yù)售監(jiān)管資金的松綁力度不夠），那么房企的爆雷潮仍將持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)也將推遲逆轉(zhuǎn)。

2. 今年以來，房地產(chǎn)并購(gòu)類融資（主要是發(fā)債及銀行授信）總金額已超過1200億元，但房企取得的并購(gòu)融資基本都用于收購(gòu)合作項(xiàng)目公司的股權(quán)（主要是與爆雷房企的合作項(xiàng)目的股權(quán)，以此隔離風(fēng)險(xiǎn)傳染）以及用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，也即國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企取得的并購(gòu)融資更多的是用于自身的風(fēng)險(xiǎn)緩釋，真正用于對(duì)爆雷房企的收購(gòu)或項(xiàng)目接盤的則非常有限。事實(shí)上，不管是國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企還是不良處置的主力軍（AMC），目前對(duì)項(xiàng)目收購(gòu)或接盤的準(zhǔn)入條件都非常高，實(shí)際落地的項(xiàng)目也非常少，除非是樓市政策松綁力度夠大，樓市銷售端信心回歸夠強(qiáng)，不然目前的項(xiàng)目收并購(gòu)和不良處置基本都會(huì)遇到債務(wù)過重、剩余貨值無法覆蓋再融資本息以及后端銷售去化困難等影響交易落地的問題。

3. 從最近的福州、徐州、南昌等地的集中土拍成交情況來看，國(guó)央企及城投平臺(tái)托底依舊是主流，民營(yíng)房企的拿地能力與拿地?zé)崆榛謴?fù)時(shí)間還有待觀察。另外，爆雷房企美元債及非標(biāo)融資的展期方案中，展期時(shí)間短則一二年，長(zhǎng)則三五年，在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未化解前，爆雷房企在土拍市場(chǎng)的出手概率非常低，而已爆雷的這些房企基本構(gòu)成了以往土拍市場(chǎng)拿地的絕對(duì)主力軍。除了本輪市場(chǎng)洗牌留下的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企外，盡管市場(chǎng)認(rèn)為地方性龍頭民營(yíng)房企以及新興的本土實(shí)力型中小民營(yíng)房企會(huì)快速搶占土拍市場(chǎng)份額（主要是房企深耕區(qū)域性市場(chǎng)可以帶來競(jìng)爭(zhēng)性的優(yōu)勢(shì)），但在“三道紅線”及拿地銷售比不超過40%等監(jiān)管要求下，這類房企實(shí)際的拿地體量還是值得觀察，因此土拍市場(chǎng)的整體回暖也帶著一定的不確定性。

4. 市場(chǎng)方面認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)今年GDP5.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，主要依賴的只能是房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)能解決大約1個(gè)億的就業(yè)、65%-70%的地方財(cái)政收入和30%-40%的國(guó)家GDP增長(zhǎng)的問題，但從“房住不炒”的基調(diào)來看，即便政策大幅松綁，除了剛需和改善性需求外，居民端對(duì)房地產(chǎn)的投資投機(jī)熱情已大不如前（尤其是二三四五線城市），因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)走向也僅是謹(jǐn)慎地樂觀。除此之外，即便拋開疫情反復(fù)的影響因素，從俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)的走勢(shì)來看，美聯(lián)儲(chǔ)加息以及中美脫鉤反全球化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的影響不容忽視，居民收入預(yù)期的下降也會(huì)給樓市復(fù)蘇和房地產(chǎn)行業(yè)的回暖帶來更大的不確定性。

總結(jié)一下：塵埃還未落定，但我們始終保持信心。