作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

9月15日中午12點(diǎn)，杭州第二批集中供地中的十幅競品質(zhì)地塊報(bào)停止遞交申請文件及繳納保證金。10幅競品質(zhì)地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報(bào)名情況符合要求，其余9幅地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo)。

14日結(jié)束第二批集中供地土拍報(bào)名的合肥、成都，均出現(xiàn)不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。此外，截至9月15日，沈陽第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企報(bào)名。

這意味著上半年曾經(jīng)如火如荼的土地市場隨著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的提升出現(xiàn)了明顯的降溫；這不僅將改變龐大的地產(chǎn)市場，也將直接影響地方財(cái)政的收入情況：

土地預(yù)期轉(zhuǎn)向，短期出讓受阻

自去年以來，重點(diǎn)地區(qū)的房產(chǎn)銷售情況普遍有所升溫，使得若干區(qū)域的土地市場有所升溫，帶來了新的一輪土地行情；這波行情一直持續(xù)到2021年，今年1-6月全國300城市土地出讓金總額為28340億元，同比增長8%，并且成交均價(jià)上漲 21%，溢價(jià)率上升1個(gè)百分點(diǎn)，可見土地市場已經(jīng)處于較高的位置。

但是，隨著監(jiān)管對地產(chǎn)行業(yè)的不斷收緊，房企的資金壓力不斷上升，部分頭部房企也出現(xiàn)了較大的流動性危機(jī)與內(nèi)部問題的集中爆發(fā)，地產(chǎn)裁員潮已然開啟。

隨著房產(chǎn)銷售去化速度降低、銀行貸款的收緊，整個(gè)樓市的周期也走到了拐點(diǎn)，導(dǎo)致近期地產(chǎn)企業(yè)對土地市場的預(yù)期有了較大的轉(zhuǎn)變，拿地規(guī)模與熱情有了明顯的消退，各家房企都普遍開始為未來的“寒冬”進(jìn)行資金儲備。

在未來的一段時(shí)間內(nèi)，全國重點(diǎn)區(qū)域的土地出讓規(guī)模與價(jià)格將有所降低，不再繼續(xù)之前的價(jià)格攀升浪潮；并且，頭部房企導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)也將使得市場對地產(chǎn)類主體的信用融資出現(xiàn)態(tài)度轉(zhuǎn)變，也將使得許多地產(chǎn)企業(yè)拿地出現(xiàn)“后勁不足”。

這將使得短期內(nèi)的土地市場出現(xiàn)“降溫”，土地出讓收入增速將有明顯降低。

地區(qū)差異大，有人歡喜有人愁

由于地方政府普遍債務(wù)率高企，地方財(cái)政長期處于“緊平衡”的狀態(tài)，使得許多地方政府更為依賴土地出讓收入；在過去的一年中，也正是收益于土地市場的升溫，使得多地財(cái)政得以緩和改善，城投公司也借土地開發(fā)類業(yè)務(wù)有所“回血”。

隨著土地市場的“降溫”，地方財(cái)政也必然隨之受到影響，但由于目前市場格局的變化，這一轉(zhuǎn)變導(dǎo)致的地區(qū)差異會有明顯的區(qū)別：

一是核心城市的地位沒有改變。一線與新一線城市的市場雖然面臨較多的調(diào)控，但供需的本質(zhì)沒有改變，核心土地依然是較為稀缺的資源，加上這些區(qū)域的政府可用財(cái)力較為充足，因此面臨的只是短期調(diào)整，總體影響并不大；

二是都市圈“外溢”的效益有所降低。受益于去年部分城市的房價(jià)攀升，省會城市、強(qiáng)二線城市的外溢效應(yīng)明顯，帶動了都市圈周邊的區(qū)縣地產(chǎn)市場有較大的發(fā)展。但隨著土地市場的降溫與房產(chǎn)去化速度的降低，這些城市的居住需求“外溢”效應(yīng)將有所降低，人口溢出也將告一段落，使得這些周邊區(qū)縣的樂觀預(yù)期將有所變化，這將使得這些區(qū)域的財(cái)政受到較為明顯的沖擊，過去高速增長的土地出讓收入不再可持續(xù)；

三是中西部地區(qū)的影響幅度較大。隨著住房貸款的限制，三四線城市、中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場收縮幅度較大，房企也有明顯的“棄三四線城市、向一二線城市集中”的趨勢。

伴隨著這一輪地產(chǎn)調(diào)控，這些區(qū)域的土地市場仍然將維持低位運(yùn)轉(zhuǎn)。但由于這一調(diào)整在去年就較為顯著，如今的影響卻并不大，只是地方財(cái)政的緊張狀態(tài)，仍然要維持一段時(shí)間；在整個(gè)周期變化之時(shí)，地方財(cái)政已然無法再從土地市場中獲益、進(jìn)行高速增長。

轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，再興聯(lián)動開發(fā)

在近期土地市場的深刻變化與房企越來越多的被受限后，地方財(cái)政對于土地開發(fā)業(yè)務(wù)的態(tài)度也將有所變化。在土地市場不斷降溫后，地方政府與城投公司投入到一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)中的資金周轉(zhuǎn)速度也將隨之降低，帶給原本就處于緊平衡狀態(tài)的地方財(cái)政更大的壓力。

在土地開發(fā)周轉(zhuǎn)速度降低、土地市場預(yù)期不明朗之后，地方政府將進(jìn)一步推動土地開發(fā)業(yè)務(wù)模式的變化，將未來的土地收儲、土地開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，交由市場主體進(jìn)行聯(lián)動的一二級開發(fā)；既減少對財(cái)政資金與城投資金的占用，也更好的解決土地去化的問題。

并且，在專項(xiàng)債、國開行貸款等政策性金融工具進(jìn)一步限制地方政府與城投投資土地開發(fā)業(yè)務(wù)后，未來各類將基建與土地開發(fā)業(yè)務(wù)整合的片區(qū)開發(fā)、城市更新模式，將進(jìn)一步成為地方政府推進(jìn)項(xiàng)目的主要方向。

如今地產(chǎn)行業(yè)的變化，將深刻影響地方政府的決策，以及未來政府項(xiàng)目的實(shí)施模式。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 多幅土地流拍，地方財(cái)政是否會受沖擊？