作者：好貓

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID：haomaocaijing）

充分釋放利潤(rùn)、降杠桿至安全范圍。

這家黑馬房企，從200億元銷售規(guī)模增長(zhǎng)到2000億元，僅僅用了五年時(shí)間，而后他們決心轉(zhuǎn)變發(fā)展模式：

“未來(lái)更看重經(jīng)營(yíng)效率，看重經(jīng)營(yíng)質(zhì)量”。

中南建設(shè)對(duì)管理層股權(quán)激勵(lì)的考核條件中承諾，2018年起連續(xù)四年歸母凈利潤(rùn)，相較2017年的增長(zhǎng)幅度不低于：240%、560%、1060%、1408%。

這是不可思議的增長(zhǎng)幅度。

也就是說(shuō)，中南建設(shè)2020年需要完成70億元的歸母凈利潤(rùn)（歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)）。年報(bào)顯示，中南建設(shè)實(shí)際完成70.8億元，同比大幅增長(zhǎng)70.2%。

凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，得益于中南建設(shè)高速增長(zhǎng)帶來(lái)的未結(jié)算收入、毛利率的保持、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用的下降，以及聯(lián)合營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算階段。

凈利潤(rùn)大幅增加，使得中南建設(shè)2020年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率高達(dá)28.18%，同比增加6.6個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)然，對(duì)于中小股東來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變還在于是否愿意分享利潤(rùn)。

中南建設(shè)2020年擬每股派發(fā)0.556元現(xiàn)金紅利，預(yù)計(jì)共派發(fā)21.27億元，占?xì)w母凈利潤(rùn)的30.05%，分紅占比首次突破30%。

如此一來(lái)，中南建設(shè)的股息回報(bào)率超過(guò)7.6%，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)名列前矛。

在“三條紅線”融資新規(guī)面前，這樣一家規(guī)模快速增長(zhǎng)的房企，中小投資者更為擔(dān)憂其高杠桿消化不良。

從年報(bào)來(lái)看，中南建設(shè)降杠桿很堅(jiān)決，一個(gè)數(shù)據(jù)足以直觀體現(xiàn)。

在2020年年中的時(shí)候，中南建設(shè)的有息負(fù)債為781.4億元，到了年末的時(shí)候，有息負(fù)債數(shù)據(jù)僅僅微增至799億元。

可見(jiàn)，2020年三季度出臺(tái)的“三條紅線”新規(guī)，加快了中南建設(shè)降杠桿步伐。

加上股東權(quán)益和貨幣資金的增加，中南建設(shè)2020年末的凈負(fù)債率為97.3%。而在2017年最高峰時(shí)，中南建設(shè)的凈負(fù)債率高達(dá)236.9%。

有息負(fù)債不僅僅是總量控制，還在于長(zhǎng)短負(fù)債結(jié)構(gòu)的改變，短期有息負(fù)債占總有息負(fù)債為29.25%，同比下降5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)更加均衡。

“三條紅線”中，中南建設(shè)已經(jīng)達(dá)標(biāo)兩條，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比，另外一條扣除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率，受限于中南建設(shè)高額的合同負(fù)債暫未達(dá)標(biāo)。

但合同負(fù)債是未結(jié)算的營(yíng)業(yè)收入，為中南建設(shè)的未來(lái)業(yè)績(jī)釋放奠定了基礎(chǔ)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，中南建設(shè)管理層承諾，希望在明年達(dá)標(biāo)最后一道“紅線”，主要措施是：

保持合理銷售增速，未來(lái)復(fù)合增長(zhǎng)率目標(biāo)是10%，一方面降低預(yù)收款項(xiàng)，另一方面充分釋放利潤(rùn)，增加股東權(quán)益；

增加少數(shù)股東權(quán)益，增加并表項(xiàng)目資本金；

針對(duì)性的調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表，在新增項(xiàng)目時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)資產(chǎn)負(fù)債，以隨時(shí)做出調(diào)整。

無(wú)論是泰禾的2000億元“魔咒”，還是金茂的業(yè)績(jī)“暴雷”，都預(yù)示著2000億元銷售規(guī)模，是一家房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

規(guī)模增長(zhǎng)、利潤(rùn)釋放、控制負(fù)債，則可以成功實(shí)現(xiàn)從規(guī)模向質(zhì)量轉(zhuǎn)變，如果一味追求規(guī)模，同時(shí)管理水平掉檔，在目前融資新規(guī)中，“暴雷”幾乎無(wú)可避免。

中南建設(shè)給出的經(jīng)驗(yàn)，用一組數(shù)據(jù)可以總結(jié)：

從2015年銷售規(guī)模增長(zhǎng)開(kāi)始，到2020年為止，中南建設(shè)的銷售規(guī)模增長(zhǎng)了10倍，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入增長(zhǎng)了4倍，有息負(fù)債僅增長(zhǎng)了2.5倍，融資活動(dòng)的現(xiàn)金流入增長(zhǎng)了2.7倍。

這是一個(gè)蘊(yùn)涵著諸多信息的數(shù)據(jù)，簡(jiǎn)單來(lái)講，那就是“野心需要匹配能力、克制有時(shí)比努力重要”。

資本市場(chǎng)對(duì)中南的降杠桿反應(yīng)積極，年報(bào)發(fā)布的次日，中南股價(jià)翻紅往上。

2020年末，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將中南建設(shè)主體信用評(píng)級(jí)從B2正面上調(diào)至B1穩(wěn)定；標(biāo)準(zhǔn)普爾將中南建設(shè)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由B穩(wěn)定上調(diào)至B+穩(wěn)定。

目前來(lái)看，這是一個(gè)2000億規(guī)模房企降杠桿的最佳樣本。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 一個(gè)果斷降杠桿的黑馬樣本