3月的最后一天，大量房企扎堆發(fā)布年度業(yè)績，推遲發(fā)報的更是多達幾十家，這個2021年的房企年報季寂寥得讓人心疼。

4月的第一天，杠桿地產2021年地產行業(yè)財報拆解“地產年鑒”欄目想說說新城控股，這家比較特殊，也具有代表性的千億房企。

01 營收增速5年最低，凈利潤下降

和有些千億房企開篇的自我檢討不同，新城控股的管理層討論與分析里強化的是公司在行業(yè)整體承壓的大背景下，穩(wěn)中求進的信心。

具體到數據，2021年新城控股銷售額2337.75億元，同比2020年的2509.3億元下降了6.8%，離此前官宣2600億元銷售額還差260來億元，目標完成率為89.9%。

根據克而瑞統(tǒng)計，其銷售額位列行業(yè)第16位，銷售面積位列行業(yè)第13位。

圖片來源|克而瑞研究中心（特此感謝）

從行業(yè)整體排名來看，新城控股的位置近幾年一直在下滑。也是克而瑞數據，2020年新城控股上述兩個排名分別為第12位、第10位；2019年為第8位、第8位；2018年為第8位、第9位。

2019年是個分水嶺，對地產關注的桿友應該知道，2019年新城控股發(fā)生了一件大事：前董事長王振華猥褻幼童案。

有人說新城控股“因禍得?！保诜康禺a周期底部來臨之前提前收縮，也不無道理。畢竟翻開新城控股的成長史，你會發(fā)現(xiàn)速度快得驚人。

營收來看，新城控股保持了增長，為1682.31億元，同比增速15.64%。這個增速雖然是新城控股近5年來的最低增速，但在2021年的千億房企里不算低。

此外杠桿地產發(fā)現(xiàn)，分季度來看，新城控股上半年的營收情況要明顯好太多。2021上半年，新城控股實現(xiàn)營收791.05億元，同比增長了109.63%。但2021總的營收增速為15.6%，下半年的數據如何，桿友們可以自行腦補。

利潤方面新城控股表現(xiàn)沒那么好，2021年凈利潤137.6億元，同比下降16.4%；歸母凈利潤同比下降17.42%，為125.98億元，相比過去5年大幅滑坡。

增收不增利的情況在房企里已成普遍現(xiàn)象。

02 貨幣資金降低、短債上升

到底是什么導致了增收不增利？從新城控股合并利潤表，杠桿地產找到其2021年高于營收增速的名目，其中營業(yè)成本為1338.4億元，同比2020年的1112.9億元增加了20.26%；

資產減值損失48.37億元，為上年同期15.97億元的3倍出頭；

營業(yè)外支出1.67億元，2020年同期這一數據為7210.3萬元。營業(yè)外支出包括對外捐贈6125.9萬元，比2020年的2898.4萬元增加約3227.5萬元；賠償、罰款、違約金及其他增加了約6276萬元，攀升到1.06億元。

資產負債方面，2021年新城控股總資產約5343億元，比2020年末的5378億元略有降低，其中主要是流動資產的減少。

年報顯示，2021年新城控股流動資產中變動較大的是貨幣資金和預付款項。其中貨幣資金同比減少約72億元，為552.3億元。

總負債新城控股2021年同比減少184億左右，為4372億元。

其中合同負債同比減少了89億元為1933億元。這其中主要包括物業(yè)銷售預收款、預收商業(yè)物業(yè)管理費、其他預收款。新城控股2021年的銷售額同比是增加的，合同負債卻是減少。

預收款則是增加的，為9.81億元，這項主要是預收租金。2021年新城控股旗下物業(yè)整體出租率97.63%，雖然比龍頭還有差距，但維持在行業(yè)較高水平。

短債方面，杠桿地產看到，新城控股1年內到期的非流動負債293.5億元，比上年多了90億左右。2022年新城控股公開市場債務到期126億元，1-3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份單月43億元為全年的償債高峰期。

從三道紅線來衡量，新城控股為綠檔房企，剔除預收賬款后的資產負債率為 69.95%, 凈負債率48.12%, 現(xiàn)金短債比1.07。

新城控股稱自己為“一家被危機感驅動，具備極強風險管理能力的企業(yè)”。

03 現(xiàn)金流異動，融資成本不算低

現(xiàn)金流方面，2021年新城控股幾項數據波動都較大。其中經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額大增，為219.8億元，2020年這一數據僅3.8億元。杠桿地產看了下，主要是購買商品、接受勞務方面支付的現(xiàn)金相比上年減少了近200億元。

投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額同比減少了約65億元，為-224.6億元；籌資活動現(xiàn)金流量凈額降幅較大，從2020年的147.2億元降到-113.4億元。

如下圖年報顯示，主要是償還債務支付的現(xiàn)金增加了76.7億到570.8億元；發(fā)行債券收到的現(xiàn)金減少了100億左右，為74.65億元；支付其他與籌資活動有關的現(xiàn)金466.3億元，比2020年增加了79億左右，主要包括支付少數股東往來款、償還關聯(lián)方計息資金往來、回購庫存股等。

融資成本新城控股不算低的，杠桿地產大致看了下，2021年整體平均融資成本大概在6.5%左右。

擔保方面，新城控股報告期內對子公司擔保發(fā)生額合計為319.5億元，直接或間接為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保金額為656.2億元，擔?？傤~超過凈資產50%部分的金額為321.42億元，擔?？傤~807.03億元，擔?？傤~占公司凈資產的比例為83%。

最后來看看土儲。2021年，新城控股共計新增土地儲備77幅，總建筑面積2157.66萬平米，平均樓面地價3555.37元每平米，這個樓面價格大概也知道新城控股拿地的主要分布區(qū)域了。

總的來說，新城控股雖然利潤低了，但財務尚還較穩(wěn)?，F(xiàn)階段，挺住就意味著一切！