3月的最后一天，大量房企扎堆發(fā)布年度業(yè)績(jī)，推遲發(fā)報(bào)的更是多達(dá)幾十家，這個(gè)2021年的房企年報(bào)季寂寥得讓人心疼。

4月的第一天，杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財(cái)報(bào)拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目想說(shuō)說(shuō)新城控股，這家比較特殊，也具有代表性的千億房企。

01 營(yíng)收增速5年最低，凈利潤(rùn)下降

和有些千億房企開篇的自我檢討不同，新城控股的管理層討論與分析里強(qiáng)化的是公司在行業(yè)整體承壓的大背景下，穩(wěn)中求進(jìn)的信心。

具體到數(shù)據(jù)，2021年新城控股銷售額2337.75億元，同比2020年的2509.3億元下降了6.8%，離此前官宣2600億元銷售額還差260來(lái)億元，目標(biāo)完成率為89.9%。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，其銷售額位列行業(yè)第16位，銷售面積位列行業(yè)第13位。

圖片來(lái)源|克而瑞研究中心（特此感謝）

從行業(yè)整體排名來(lái)看，新城控股的位置近幾年一直在下滑。也是克而瑞數(shù)據(jù)，2020年新城控股上述兩個(gè)排名分別為第12位、第10位；2019年為第8位、第8位；2018年為第8位、第9位。

2019年是個(gè)分水嶺，對(duì)地產(chǎn)關(guān)注的桿友應(yīng)該知道，2019年新城控股發(fā)生了一件大事：前董事長(zhǎng)王振華猥褻幼童案。

有人說(shuō)新城控股“因禍得福”，在房地產(chǎn)周期底部來(lái)臨之前提前收縮，也不無(wú)道理。畢竟翻開新城控股的成長(zhǎng)史，你會(huì)發(fā)現(xiàn)速度快得驚人。

營(yíng)收來(lái)看，新城控股保持了增長(zhǎng)，為1682.31億元，同比增速15.64%。這個(gè)增速雖然是新城控股近5年來(lái)的最低增速，但在2021年的千億房企里不算低。

此外杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，分季度來(lái)看，新城控股上半年的營(yíng)收情況要明顯好太多。2021上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收791.05億元，同比增長(zhǎng)了109.63%。但2021總的營(yíng)收增速為15.6%，下半年的數(shù)據(jù)如何，桿友們可以自行腦補(bǔ)。

利潤(rùn)方面新城控股表現(xiàn)沒(méi)那么好，2021年凈利潤(rùn)137.6億元，同比下降16.4%；歸母凈利潤(rùn)同比下降17.42%，為125.98億元，相比過(guò)去5年大幅滑坡。

增收不增利的情況在房企里已成普遍現(xiàn)象。

02 貨幣資金降低、短債上升

到底是什么導(dǎo)致了增收不增利？從新城控股合并利潤(rùn)表，杠桿地產(chǎn)找到其2021年高于營(yíng)收增速的名目，其中營(yíng)業(yè)成本為1338.4億元，同比2020年的1112.9億元增加了20.26%；

資產(chǎn)減值損失48.37億元，為上年同期15.97億元的3倍出頭；

營(yíng)業(yè)外支出1.67億元，2020年同期這一數(shù)據(jù)為7210.3萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)外支出包括對(duì)外捐贈(zèng)6125.9萬(wàn)元，比2020年的2898.4萬(wàn)元增加約3227.5萬(wàn)元；賠償、罰款、違約金及其他增加了約6276萬(wàn)元，攀升到1.06億元。

資產(chǎn)負(fù)債方面，2021年新城控股總資產(chǎn)約5343億元，比2020年末的5378億元略有降低，其中主要是流動(dòng)資產(chǎn)的減少。

年報(bào)顯示，2021年新城控股流動(dòng)資產(chǎn)中變動(dòng)較大的是貨幣資金和預(yù)付款項(xiàng)。其中貨幣資金同比減少約72億元，為552.3億元。

總負(fù)債新城控股2021年同比減少184億左右，為4372億元。

其中合同負(fù)債同比減少了89億元為1933億元。這其中主要包括物業(yè)銷售預(yù)收款、預(yù)收商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)、其他預(yù)收款。新城控股2021年的銷售額同比是增加的，合同負(fù)債卻是減少。

預(yù)收款則是增加的，為9.81億元，這項(xiàng)主要是預(yù)收租金。2021年新城控股旗下物業(yè)整體出租率97.63%，雖然比龍頭還有差距，但維持在行業(yè)較高水平。

短債方面，杠桿地產(chǎn)看到，新城控股1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債293.5億元，比上年多了90億左右。2022年新城控股公開市場(chǎng)債務(wù)到期126億元，1-3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份單月43億元為全年的償債高峰期。

從三道紅線來(lái)衡量，新城控股為綠檔房企，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 69.95%, 凈負(fù)債率48.12%, 現(xiàn)金短債比1.07。

新城控股稱自己為“一家被危機(jī)感驅(qū)動(dòng)，具備極強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力的企業(yè)”。

03 現(xiàn)金流異動(dòng)，融資成本不算低

現(xiàn)金流方面，2021年新城控股幾項(xiàng)數(shù)據(jù)波動(dòng)都較大。其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大增，為219.8億元，2020年這一數(shù)據(jù)僅3.8億元。杠桿地產(chǎn)看了下，主要是購(gòu)買商品、接受勞務(wù)方面支付的現(xiàn)金相比上年減少了近200億元。

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少了約65億元，為-224.6億元；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~降幅較大，從2020年的147.2億元降到-113.4億元。

如下圖年報(bào)顯示，主要是償還債務(wù)支付的現(xiàn)金增加了76.7億到570.8億元；發(fā)行債券收到的現(xiàn)金減少了100億左右，為74.65億元；支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金466.3億元，比2020年增加了79億左右，主要包括支付少數(shù)股東往來(lái)款、償還關(guān)聯(lián)方計(jì)息資金往來(lái)、回購(gòu)庫(kù)存股等。

融資成本新城控股不算低的，杠桿地產(chǎn)大致看了下，2021年整體平均融資成本大概在6.5%左右。

擔(dān)保方面，新城控股報(bào)告期內(nèi)對(duì)子公司擔(dān)保發(fā)生額合計(jì)為319.5億元，直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保金額為656.2億元，擔(dān)保總額超過(guò)凈資產(chǎn)50%部分的金額為321.42億元，擔(dān)?？傤~807.03億元，擔(dān)保總額占公司凈資產(chǎn)的比例為83%。

最后來(lái)看看土儲(chǔ)。2021年，新城控股共計(jì)新增土地儲(chǔ)備77幅，總建筑面積2157.66萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)3555.37元每平米，這個(gè)樓面價(jià)格大概也知道新城控股拿地的主要分布區(qū)域了。

總的來(lái)說(shuō)，新城控股雖然利潤(rùn)低了，但財(cái)務(wù)尚還較穩(wěn)。現(xiàn)階段，挺住就意味著一切！