丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls)
三條紅線和貸款集中度政策出臺后，房企融資供需兩端持續(xù)收緊。2021年上半年房地產(chǎn)融資合規(guī)審查方面的政策監(jiān)管也在持續(xù)加強，上海、北京、深圳等地嚴查經(jīng)營貸款違規(guī)入市，此外，為防范房企債券違約金融風(fēng)險，嚴控城投公司、弱資質(zhì)企業(yè)發(fā)行公司債。
據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來的最低水平。從單月融資情況來看，2-6月房企的融資水平均處于低位，單月融資量在千億元左右徘徊，近五個月的平均融資額不足千億元。
在各種政策持續(xù)收緊下，房企融資規(guī)模大幅下降，政策推進下房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng)歷史新低，從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來看，下半年融資環(huán)境將維持收緊態(tài)勢。
典型房企融資規(guī)模同環(huán)比雙降
在融資環(huán)境不放松的背景下，房企融資限制仍然頗多，房企融資水平處于低位。2021年上半年，房企累計融資總量為66534億元，環(huán)比下降22%，同比下降27%，房企融資壓力持續(xù)凸顯，同時部分房企降杠桿意愿增強，整體融資量下降明顯。
聚焦CRIC監(jiān)測的典型房企來看，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來的最低水平。一季度融資額同環(huán)比雙降，且僅高于2018年三季度水平，二季度下降幅度更大。
月度數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)下滑趨勢，2021年6月100家典型房企的融資總量為1067.08億元，環(huán)比上升12.7%，同比下降39.7%。其中1月融資額環(huán)比漲幅最大，達到1807億元，年初額度相對寬松的情況下，疊加上半年償債高峰，房企積極借新還舊。2月，房企融資再被收緊，持續(xù)至6月融資水平均處于地位，單月融資量在千億上下徘徊，近五個月的平均融資額不足千億元。
未來在政策調(diào)控持續(xù)下，房企融資壓力持續(xù)，融資量或?qū)⒕S持當前較低的態(tài)勢。
圖：2018年-2021年上半年房企季度融資情況（單位：億元）
備注：1、外幣融資統(tǒng)一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸和一般銀行貸款；
2、如沒有特殊說明，本文所有的2021年上半年融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計均截止至2021年6月21日。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理
超六成房企融資總量下降
上半年，僅有36%的房企融資總量有所增加，規(guī)模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過50%。
從梯隊上來看，四個規(guī)模梯隊的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊的房企規(guī)模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對積極的融資態(tài)度。
表：2021年各梯隊房企融資規(guī)模變化（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
單月數(shù)據(jù)來看，6月共有26家房企發(fā)行債券，發(fā)債企業(yè)個數(shù)比上月減少1家。其中，招商蛇口發(fā)債最高，發(fā)行了21.6億元的公司債，同時也發(fā)行了15億元的超短融資券；而從發(fā)債年限來看，保利發(fā)展發(fā)行的公司債年限達到7年，時間最長。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，中海發(fā)行3年期的20億元公司債利率最低，年化利率為3.25%。
值得注意的是，2020年四季度以來房企發(fā)債及到期債券呈現(xiàn)“剪刀差”，房企發(fā)債量小于到期量，房企償債壓力一直處于承壓狀態(tài)。
其中，7月債券到期數(shù)量增加6筆至41筆，合計613.82億元，環(huán)比上升19.3%，房企償債壓力將再次上升。到2021年下半年，房企的到期債券為3505億元，較上半年減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，疊加下半年融資環(huán)境持續(xù)收緊的態(tài)勢，下半年房企融資將會更難，房企融資壓力將持續(xù)。
圖：房企2020年以來發(fā)債及到期債券情況（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理
融資成本持續(xù)下降
截至2021年6月，100家典型房企新增債券類融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個百分點，其中境外債券融資成本達6.86%，下降0.97個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個百分點。
上半年融資成本下降主要原因在于，TOP10房企如招商蛇口、保利等融資成本相對較低的龍頭企業(yè)發(fā)債量較多，其中境外融資成本下降了1.66個百分點；同時TOP31-50的房企中遠洋、越秀發(fā)行了數(shù)額較大的境外債，使得該梯隊房企境外融資成本下降0.73個百分點。
單月來看，6月房企融資成本6.45%，環(huán)比上升1.12個百分點，同比下降0.43個百分點。其中境外融資成本8.37%，環(huán)比上升1.66個百分點；境內(nèi)融資成本4.60%，環(huán)比大幅上升0.81個百分點。
值得注意的是，房企境外發(fā)債成本分化愈發(fā)嚴重，低成本的企業(yè)如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企高達14.5%。具體而言，房企的境內(nèi)融資利率在2.63%-7.00%之間，部分排名31-50梯隊的企業(yè)發(fā)行公司債利率相對較高，拉高了融資成本；境外融資利率范圍則為4.625%-14.50%。
表：歷年典型房企債券類融資成本
備注1：僅指境內(nèi)外發(fā)行的各類債券、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)等，不包含各類貸款等
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理
在融資環(huán)境持續(xù)收緊的狀態(tài)下，預(yù)計下半年房企融資將持續(xù)分化。財務(wù)優(yōu)秀的房企將獲得更高的融資額度，有利于企業(yè)調(diào)整融資成本和結(jié)構(gòu)，從而在發(fā)展及集中供地中受益；而債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，同時，部分房企的新增融資成本或?qū)⑸仙?，短期此類房企仍將以降杠桿為主要目標。
未來房企應(yīng)積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租賃發(fā)展的政策推進加碼，或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向。
同時，企業(yè)運營方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運營能力，深化銷售渠道，加快銷售端現(xiàn)金回流。未來“產(chǎn)品為王”仍是行業(yè)破局之道，房企應(yīng)持續(xù)打磨自身產(chǎn)品力，提高自身盈利能力。
附表：2021年上半年部分房企融資相關(guān)政策
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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