丁祖昱評(píng)樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加劇，未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)更多增速放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)的背景下，也有不少房企逆勢(shì)而上，經(jīng)受住了疫情的考驗(yàn)，經(jīng)受住了整體行業(yè)的壓力，取得了預(yù)想之中的好成績(jī)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止至2020年12月31日，金科完成全口徑全年銷售業(yè)績(jī)2234.9億元，超額完成其年初定下的2200億元年度目標(biāo)，同比增長(zhǎng)20.2%，在規(guī)模房企中增速靠前。至此，金科在百?gòu)?qiáng)房企中排名再次攀升，位列全國(guó)第16位，銷售面積蟬聯(lián)全國(guó)前十。
從金科近幾年的發(fā)展來(lái)看，疫情之下年度目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)，一方面得益于其經(jīng)營(yíng)管理紅利的釋放，另一方面，戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)、布局城市能級(jí)的提升也為金科帶來(lái)了更健康的銷售結(jié)構(gòu)。
銷售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，回款率達(dá)90%
2020年12月14日，金科發(fā)布《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年）》，力爭(zhēng)到2025年總銷售規(guī)模達(dá)到4500億元以上，實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率15%以上，并力爭(zhēng)沖擊更高目標(biāo)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，金科全年合約銷售業(yè)績(jī)從2016年的319億元到2020年的2234.9億，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)62.69%。2018年是金科成功跨入千億房企行列的一年，這一年金科實(shí)現(xiàn)全年銷售業(yè)績(jī)1188億元，同比增長(zhǎng)80.6%，當(dāng)年完成千億業(yè)績(jī)目標(biāo)的118.8%，加速開(kāi)工是其規(guī)模增長(zhǎng)的重要原因之一。
圖：金科2016年-2020年銷售金額及增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
金科自2016年起就不斷提升企業(yè)開(kāi)工速度。2016年金科全年新開(kāi)工面積為568萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71%，2017年企業(yè)新開(kāi)工面積進(jìn)一步增長(zhǎng)93%至1096萬(wàn)平方米。到了2018年，金科全年新開(kāi)工面積已經(jīng)達(dá)到2700萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)146%。
2019年，金科全年銷售目標(biāo)1500億元，目標(biāo)增速較前幾年有所放緩，開(kāi)始注重規(guī)模與質(zhì)量同步發(fā)展，整體拿地節(jié)奏保持積極的態(tài)勢(shì)，同時(shí)對(duì)各區(qū)域能級(jí)的布局也變得更加合理。
在區(qū)域分布方面，相比于2018年，2019年金科在大本營(yíng)成渝城市群的拿地占比降低10%，轉(zhuǎn)而增加了在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、北部灣以及山東半島這些地區(qū)的投資力度，這些變化說(shuō)明金科從2019年起在持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化布局。
2020年是金科由“跨越式發(fā)展”向“高質(zhì)量發(fā)展”升級(jí)的開(kāi)局之年，金科以全年2234.9億元的全口徑銷售金額超額完成其年初定下的2200億年度目標(biāo)，位列全國(guó)第16位。
與此同時(shí)，2020年金科全年銷售面積也已連續(xù)第3年蟬聯(lián)全國(guó)前十，對(duì)比近三年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況來(lái)看，近三年，金科新增土儲(chǔ)與銷售建面比都維持在1.4倍以上，較為充足的土地儲(chǔ)備為企業(yè)銷售增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。
從2020年各能級(jí)的銷售情況來(lái)看，新一線及二三線城市為金科貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)最高，占總銷售金額的81%。
2020年，金科新增土地投資148宗，計(jì)容建筑面積約2,364萬(wàn)平方米，合同投資金額約892億元。截止目前，金科的總土儲(chǔ)已超7500萬(wàn)平方米，可滿足未來(lái)2-3年左右的開(kāi)發(fā)需求。另一方面，金科通過(guò)加大收并購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)拿地等多元化拿地的比重，也有效降低了拿地成本。
圖：金科2016-2020新增土儲(chǔ)規(guī)模
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
值得一提的是，2020全年度金科實(shí)現(xiàn)銷售回款約2011億元，同比增長(zhǎng)25%，回款率達(dá)90%，較去年同期87%的回款比例提升了3個(gè)百分點(diǎn)。在2020年受疫情等眾多不利因素影響的背景下，金科仍然實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的銷售回款，為公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流安全和可持續(xù)發(fā)展起到保障作用。
較高的回款率及近年來(lái)愈加趨于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，使金科未來(lái)五年在推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，也將繼續(xù)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。
構(gòu)建產(chǎn)品力與服務(wù)力，盈利水平持續(xù)走高
2020年，在新冠疫情之下，金科能如期完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，除了其對(duì)各區(qū)域的全國(guó)化布局推進(jìn)、積極而多元的拿地策略之外，還需歸功于其對(duì)于客戶需求的理解及對(duì)產(chǎn)品力的挖掘。
2016年，金科將品牌主張從“做好每個(gè)細(xì)節(jié)”煥新為“美好你的生活”，是全國(guó)率先提出“美好生活服務(wù)商”戰(zhàn)略定位的企業(yè)之一。
作為“產(chǎn)品主義”的堅(jiān)定擁躉者，金科在室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)中放棄單一元素帶來(lái)的極致沖擊，更強(qiáng)調(diào)整體空間功能的合理性、均好性，并根據(jù)不同客群的核心需求，設(shè)計(jì)出不同的產(chǎn)品亮點(diǎn)，精準(zhǔn)滿足多元客戶的不同需求。
如對(duì)于戶內(nèi)功能空間最為敏感的剛需客戶，金科在其剛需產(chǎn)品“集美系”的戶型設(shè)計(jì)中，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)采光性、功能性、舒適性的體現(xiàn)，打造出均好性突出的住宅產(chǎn)品。
2018年，金科確立了“三系一核”的產(chǎn)品戰(zhàn)略；2020年9月，金科集團(tuán)以三大產(chǎn)品系的引領(lǐng)之作“博翠”系的升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了“生命家”與“多場(chǎng)景”融合，為時(shí)下購(gòu)房者提供了全新的美好生活解決方案。
目前，金科已通過(guò)設(shè)立創(chuàng)新研究院提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，以改善型和年輕化為主導(dǎo)，并在最新科技應(yīng)用的加持下升級(jí)旗下的三大產(chǎn)品線，最終提升產(chǎn)品的議價(jià)能力。
2020年上半年金科實(shí)現(xiàn)凈利率42.59億元，同比增長(zhǎng)34.48%，為2016年至今新高。這一方面是由于金科的成本控制有所優(yōu)化，另一方面也說(shuō)明其產(chǎn)品力和服務(wù)力已得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
圖：金科股份2016-2020上半年凈利率及歸母凈利率
財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化也確保了金科的高質(zhì)量發(fā)展。2020年11月，金科服務(wù)順利赴港上市，“A+H”的雙資本運(yùn)作平臺(tái)增加了海內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)金科的認(rèn)可和支持，其管理層在11月舉行的投資者調(diào)研活動(dòng)中就曾表示：“雖然公司不是試點(diǎn)企業(yè)之一，但公司已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，持續(xù)推進(jìn)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將爭(zhēng)取在今年年末實(shí)現(xiàn)三條紅線滿足監(jiān)管要求?！?nbsp;
據(jù)了解，2020年金科位列福布斯全球企業(yè)867名，財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)第153位，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)第23位，中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第114位，首獲重慶企業(yè)百?gòu)?qiáng)第一，蟬聯(lián)重慶民企第一。
從319億元到如今的2234.9億，金科成為總部設(shè)在中西部地區(qū)的唯一一家銷售規(guī)模超2000億規(guī)模房企，這些年來(lái)，金科由倚重重慶及西南區(qū)域市場(chǎng)的區(qū)域型發(fā)展格局，首進(jìn)上海、華南，向圍繞“三圈一帶、八大城市群”全國(guó)化布局的重大突破，目前已布局超過(guò)國(guó)內(nèi)100多座具備發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)城市，其行業(yè)排名也一路提升至16位，可以說(shuō)，這一路金科都走的很有節(jié)奏和把握，該擴(kuò)張邁進(jìn)的時(shí)候不曾猶豫，該放緩步伐求質(zhì)量的時(shí)候也未曾冒進(jìn)。
到2025年，金科若能保持15%以上的年復(fù)合增長(zhǎng)率，完成4500億元以上銷售業(yè)績(jī)，其未來(lái)也將進(jìn)一步提升其行業(yè)地位。
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原標(biāo)題： 金科超額完成2200億目標(biāo)，未來(lái)五年年復(fù)合增長(zhǎng)率15%
