一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

第十六條人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個別債權(quán)人的債務(wù)清償無效。

第十八條人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

困境房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中，購房人與建設(shè)工程施工人、抵押權(quán)人、一般債權(quán)人等眾多主體的權(quán)利順位應(yīng)如何把握的問題，實務(wù)中爭議較大。站在購房消費者角度看，如何最大程度的保障其利益，實務(wù)中有不同認識：1、有人認為購房消費者應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中主張“房產(chǎn)取回權(quán)”；2、有人認為購房消費者應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中主張法定優(yōu)先權(quán)；3、有人則認為購房消費者可要求破產(chǎn)管理人繼續(xù)履行合同。筆者結(jié)合曾梳理的最高院判例對上述觀點進行分析。筆者認為：

1、購房者主張取回權(quán)的主張難以成立，因為取回標的的前提是相應(yīng)財產(chǎn)不屬于"債務(wù)人資產(chǎn)"（重整程序）或"破產(chǎn)財產(chǎn)"（清算程序）。但根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立需經(jīng)依法登記，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。購房人對預(yù)售、網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)并不享有物權(quán)實務(wù)中已無爭議，因此購房人“房產(chǎn)取回權(quán)”的說法不能成立。如購房人的優(yōu)先順位不被破產(chǎn)管理人認定而提起相關(guān)訴訟時，取回權(quán)的訴求很容易被審理法院駁回。筆者也梳理過最高院直接否定取回權(quán)觀點的判例：《最高院：判定配合過戶的裁定，不屬具有直接變更物權(quán)關(guān)系的文書》，對此觀點的不合理性及風(fēng)險筆者不再贅述。

2、關(guān)于在破產(chǎn)環(huán)節(jié)購房消費者選擇主張優(yōu)先權(quán)是否明智？是否有法理基礎(chǔ)？實務(wù)中如此操作能否有效保護購房消費者的權(quán)益，有待討論。實務(wù)中，主流觀點認為作為住宅商品房，購房消費者通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款的，根據(jù)《合同法》）、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》、《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，此情形下消費者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)于其他有擔(dān)保債權(quán)（非按揭預(yù)抵押優(yōu)先權(quán)本身），也優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于本觀點筆者在后續(xù)文章中予以展開。

3、本文援引的判例，是贊同和支持購房消費者通過訴請管理人繼續(xù)履行合同的，筆者贊同本做法。筆者認為對于購房消費者而言，其作為商品房買賣合同的買受人在合同中的主要義務(wù)是支付購房款，當(dāng)全部購房款支付完畢之后，剩余的只是一些配合交房入戶、辦理權(quán)屬證書等附隨義務(wù)；對于爛尾樓盤來說，開發(fā)商無法按期竣工驗收、交房、辦證，其為根本違約。購房人有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同，要求管理人繼續(xù)履行前述義務(wù)；也有權(quán)要求開發(fā)商解除合同退回購房款，承擔(dān)違約責(zé)任。實務(wù)中鑒于開發(fā)商已破產(chǎn)并裁定進入破產(chǎn)程序且房價處于上漲中，選擇“繼續(xù)履行商品房買賣合同，要求標的房產(chǎn)竣工驗收、交房、辦證”一般情況下都是購房人利益最大化的選擇。筆者推薦本文援引判例，供從業(yè)者實務(wù)參考。

另外，本文援引判例有一細節(jié)值得討論，裁定中表述：“二審法院將本案案由確定為物權(quán)確認糾紛并確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng)。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過戶手續(xù)是正確的，通過該判項的履行或執(zhí)行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權(quán)，……該事實并不影響本案的最終處理，駁回再審”，根據(jù)最高院的表述看出最高院認為二審結(jié)果是錯誤的，但其同時認為二審終審判定的事實是“在經(jīng)過當(dāng)事人履行判定的一定行為后必將達成的一種結(jié)果”，進而認定該判決結(jié)果是沒有影響糾紛的最終處理的，在此基礎(chǔ)上考慮司法權(quán)威、穩(wěn)定和效率，未予改判或發(fā)回重審。這也體現(xiàn)了審判監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他審判環(huán)節(jié)的不同特點，一孔之見。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“金融審判研究院”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標題：