來(lái)源：扒財(cái)經(jīng)（ID：Bacaijing）

今天的央視315晚會(huì)曝光了8件事、10多個(gè)叫得出名字的大品牌。扒哥原封原樣盤了一下：

科勒衛(wèi)浴/寶馬4S店安裝人臉識(shí)別涉嫌泄密，

智聯(lián)/前程無(wú)憂/獵聘涉嫌泄露私人信息，

福特長(zhǎng)安變速箱生銹、英菲尼迪變速箱故障頻發(fā)，

360搜索、UC瀏覽器涉嫌虛假?gòu)V告，

瘦肉精羊流向全國(guó)多地，

名表維修圈套（輕微故障收450元-2390元高價(jià)），

廢舊鋼筋黑色產(chǎn)業(yè)鏈、

老人手機(jī)里的安全陷阱（提了趣頭條）。

雖然正文沒(méi)有提到房地產(chǎn)，但在直播間、微博等地，不少開(kāi)發(fā)商被評(píng)論刷爆了。在直播間隨手截一張圖，里面就有三家...（大家自己看）

扒哥有點(diǎn)吃驚，2020年都有萬(wàn)科做代表，2021年不考慮在“綠地、泰禾、中海、金地、龍湖“里5選1？

（源自鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全網(wǎng)調(diào)查）

扒哥看了一下近年的房產(chǎn)投訴，最常見(jiàn)的是3種：

一個(gè)是“精裝變驚裝”。

就像評(píng)論刷的，“武漢綠地美湖27萬(wàn)裝修，裝出了紙殼門、漏水房”。

一個(gè)是“虛假宣傳”。

比如今年3月12日曝光的碧桂園一個(gè)樓盤，宣傳冊(cè)上寫了學(xué)區(qū)，其實(shí)沒(méi)有。結(jié)果被業(yè)主告狀，被烏魯木齊管理部門調(diào)查。

一個(gè)是“延遲交房”。

比如知名的泰禾，近30個(gè)項(xiàng)目一度爛尾停工，延遲交房。原因很炫酷，像北京院子二期，違法挪用監(jiān)管賬戶建設(shè)款；泰禾麗景家園，無(wú)證銷售...

面對(duì)買房常見(jiàn)糾紛，扒財(cái)經(jīng)（Bacaijing）請(qǐng)北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣，給了一些實(shí)用、靠譜、容易做的法律建議。

只要你想買房，這篇干貨，看過(guò)不虧！

5招克服“虛假宣傳”的隱患

（1）取證要先行。

對(duì)當(dāng)初線上線下的宣傳資料做盡可能地收集，比如樣板間照片或視頻、沙盤、樓書、戶型圖、效果圖、和銷售人員的溝通記錄、開(kāi)發(fā)商的宣傳視頻（官網(wǎng)、公眾號(hào)等往往都會(huì)有）等。

（2）違法查處要及時(shí)提起。

遇到虛假宣傳，要想從合同上找依據(jù)是很難的，開(kāi)發(fā)商早在條款上規(guī)避掉了。

往往要從監(jiān)管部門入手。可以向市場(chǎng)監(jiān)督局提虛假宣傳的違法查處，向住建部門提欺詐銷售的違法查處，要求履行查處職責(zé)。如果這些部門不及時(shí)履職，可以對(duì)此提起行政訴訟，督促其履職。

（3）民事訴訟。

如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可以以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。如果沒(méi)有行政的認(rèn)定，在司法實(shí)踐中，法院很難支持購(gòu)房人索賠的要求。

（4）曲線救國(guó)，劍走偏鋒。

任何一個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、拿地、規(guī)劃許可，到施工、預(yù)售，再到規(guī)劃驗(yàn)收、竣工備案……需要30項(xiàng)以上的手續(xù)，這些手續(xù)真的完全合法合規(guī)嗎？業(yè)主可以通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)等方式挖掘更多的問(wèn)題，進(jìn)而增加解決問(wèn)題的籌碼。

（5）談判。

在上述一項(xiàng)或多項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行直接的溝通和談判，要求開(kāi)發(fā)商給予自己相應(yīng)賠償或者提供其他解決方案。

房子質(zhì)量出問(wèn)題，怎么辦？

（1）及時(shí)取證

（2）先驗(yàn)房后收房，可以視情況拒絕開(kāi)發(fā)商的“強(qiáng)制收房”。

（3）及時(shí)投訴。

對(duì)于質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)向建委部門投訴，必要的時(shí)候，甚至可以采用違法查處的方式，要求建委部門對(duì)于這些質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查處理。

（4）訴訟。

如果以上都還解決不了精裝修房的問(wèn)題，還可以采用訴訟的方式。

（5）集體維權(quán)有技巧

延遲交房，可以追回?fù)p失！

延遲交房追究開(kāi)發(fā)商責(zé)任，合同是最重要的證據(jù)。

開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)的責(zé)任包括：

（1）承擔(dān)延遲交房的違約責(zé)任。

（2）如果合同中的違約金約定過(guò)低，不足以彌補(bǔ)購(gòu)房人的損失（可按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失），對(duì)于超出違約金部分的損失，還可以繼續(xù)主張。

（3）如果違約金過(guò)低，要追究額外損失的時(shí)候，在外租賃的租賃合同、租金收據(jù)、租金支付記錄都是很重要的證據(jù)。

支付租金的時(shí)候務(wù)必不要用現(xiàn)金，務(wù)必用銀行轉(zhuǎn)賬或者微信支付寶等可查的方式轉(zhuǎn)賬，相關(guān)的記錄都是證據(jù)。

（4）還可以通過(guò)政府信息公開(kāi)等方式調(diào)取涉案項(xiàng)目同地段同類房屋的租金均價(jià)。

（5）提起訴訟。

可以提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢付這筆違約金，但是一定要讓開(kāi)發(fā)商看到其爛尾是有代價(jià)的。

怎么預(yù)防買到爛尾樓？

（1）查一下開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)公司。

購(gòu)房時(shí)必須對(duì)開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，尤其是股東公司進(jìn)行基本的審查?？纯撮_(kāi)發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司以往是否存在對(duì)外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。

（2）查看五證。

《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。五證是最基本的保證，如果五證都不具備，最好不要購(gòu)買。

（3）房款必須放進(jìn)監(jiān)管賬戶。

支付房款的時(shí)候必須支付到開(kāi)發(fā)商的專項(xiàng)預(yù)售房款監(jiān)管賬戶?，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商收取房款是用POS機(jī)，有一部分開(kāi)發(fā)商在POS機(jī)上玩貓膩，將房款直接轉(zhuǎn)到了第三方或自己其它非監(jiān)管賬戶上。一旦發(fā)現(xiàn)存在這種問(wèn)題，要及時(shí)和開(kāi)發(fā)商溝通，甚至必要的時(shí)候要及時(shí)舉報(bào)投訴。

（4）要求及時(shí)出具房款發(fā)票。

一部分開(kāi)發(fā)商在收取房款的時(shí)候往往是不開(kāi)具發(fā)票的，僅僅出具收據(jù)。實(shí)際上一旦開(kāi)具了發(fā)票，往往代表著房款落到了政府監(jiān)管賬戶上，有利于后期的資金監(jiān)管。

（5）關(guān)注施工進(jìn)度。

一旦出現(xiàn)施工停滯，及時(shí)和開(kāi)發(fā)商、施工單位進(jìn)行溝通、核實(shí)。

（6）查清楚項(xiàng)目預(yù)收款。

盡快通過(guò)政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金，以往收取的預(yù)售資金究竟用到哪里了。

（7）盡快提起相關(guān)查處申請(qǐng)。

盡快申請(qǐng)對(duì)挪用預(yù)售房款資金查處，申請(qǐng)建委部門對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。

樓盤徹底爛尾，房子的狀態(tài)根本沒(méi)法用，可以視情況立刻起訴要求解除合同，返還購(gòu)房款。必要的時(shí)候，可以申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。

如果房子已經(jīng)建差不多了，比如主體已經(jīng)完工，不建議解除合同，可以把盡量推動(dòng)復(fù)工作為第一目標(biāo)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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