隨著中建智地的“一錘定音”，今年北京的三次集中土拍落下了帷幕。

最后一宗土地，出現(xiàn)了今年罕有的“競(jìng)拍”環(huán)節(jié)。中建智地與龍湖先后舉牌，到了第28輪，中建智地以18.63億元的價(jià)格勝出，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)約1.82萬/平。

最后一塊土地出現(xiàn)了競(jìng)拍現(xiàn)象，這讓整個(gè)拍地場(chǎng)景有了活躍的氣氛，只是，競(jìng)爭(zhēng)的味道卻不濃，整個(gè)競(jìng)拍過程的節(jié)奏十分緩慢，平均1.6分鐘舉一次手。

與前兩次集中供地的成交情況不同，三批次供地顯然“平穩(wěn)”了很多：共掛出12宗地，7宗以底價(jià)成交，2宗以線上最高報(bào)價(jià)成交，1宗現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。12塊土地成交10塊，有2宗土地流拍，第三批次的流拍率為16.7%。

與前兩次相比，第三批次地塊的特征主要體現(xiàn)在“地價(jià)單價(jià)低，有較大利潤(rùn)空間”。

這讓房企捕捉到了一絲希望。從第三批次土拍情況可以看出，房企在拿地結(jié)構(gòu)和思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變，已由“高周轉(zhuǎn)、快銷”轉(zhuǎn)向“剛需、穩(wěn)健”。

不管怎樣，第三次土拍現(xiàn)場(chǎng)的氛圍和最終的結(jié)果，給了市場(chǎng)向好的信號(hào)。

2021年，北京樓市的三場(chǎng)集中供地，可以用冷熱交替來形容。 

整個(gè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，十一郎總結(jié)了三個(gè)特點(diǎn)。

其一，一些曾經(jīng)輝煌的房企，在周期轉(zhuǎn)換和激烈競(jìng)爭(zhēng)中，黯然退場(chǎng)。比如招商集團(tuán)退出了朝陽某項(xiàng)目，宋都集團(tuán)寧可賠償也要退地。

其二，有的企業(yè)被拍在沙灘，規(guī)模大不大已經(jīng)不重要，更多的是要看能不能賺錢。沒有凈利潤(rùn)，規(guī)模再牛X也得成為“前浪”。

其三，房地價(jià)差縮小，房企利潤(rùn)空間也越來越小。

 數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)

綜合三次集中拍地的情況看，一批次新增了政府共有產(chǎn)權(quán)份額、配建公租房、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等多種競(jìng)拍環(huán)節(jié)，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，30宗地全部成交。已有大部分項(xiàng)目入市。

二批次流拍率60%，17宗地延期上架，也似乎成了行業(yè)下行的風(fēng)向標(biāo)。

三批次有些“找補(bǔ)”的味道，不能讓土地市場(chǎng)再這樣冷下去！這是房企的聲音，更是ZF的聲音。9宗地塊在第一天成交，最后一塊壓軸的房山拱辰0017、0019地塊，引來了金茂、中建和龍湖三只金鳳凰。在寒冬尚未過去帝都，三家房企上演了和平之愛的戲碼，金茂全程沒有出價(jià)，龍湖和中建的競(jìng)價(jià)拉鋸了40分鐘，把百米賽跑成了馬拉松，難關(guān)旁邊觀眾都打哈欠了。

在即將過去的一年中，北京的土拍市場(chǎng)有期許落空，也有意料之外。

期待已久的超級(jí)王炸太陽宮地塊并沒有出現(xiàn)在地塊之列，更有豐臺(tái)區(qū)的部分地塊被延期，據(jù)說會(huì)在2022年一批次出現(xiàn)。而過去一直是土地市場(chǎng)集中營的海淀區(qū)，在過去的一年中暫停了快進(jìn)鍵，過度到了平穩(wěn)推地的節(jié)奏，由量多到質(zhì)高，樹村、北沙灘、永豐等6塊土地都可謂是王炸級(jí)別地段。

從數(shù)量上看，2021年三次集中土拍累計(jì)供應(yīng)住宅用地85宗，成交57宗。其中，第一批次成交30宗，第二批成交17宗，第三批成交10宗?；仡櫧衲耆渭型僚?，第一次可謂火熱，第二次是冷靜，第三次則是克制和平穩(wěn)了。

2021年的土拍市場(chǎng)，供地85宗，成交57宗，成交總金額1900.41億元，這三個(gè)數(shù)字均為近年高位。與此“三高”之相反的是，在嚴(yán)格的競(jìng)拍規(guī)則之下，土地成交平均溢價(jià)率僅為5.6%，為近年最低。

如果加上延期地塊及集體經(jīng)營性用地，2021年，北京全年成交宅地64宗，總成交金額2126.7億，總建筑規(guī)模693萬平。

我們一起來對(duì)比下2020年的供地情況，將2021與2020年的情況做個(gè)對(duì)比，也許可以從中看出市場(chǎng)的未來走向和端倪。

與2020年相比，2021年的供應(yīng)數(shù)量要多出9宗，總成交額高出約14.4億元，總建筑面積約598.98萬平，總規(guī)劃建筑面積953.71萬平。

與2020年相比，2021年的規(guī)劃建筑規(guī)模增長(zhǎng)約12%。總用地面積約333萬平，規(guī)劃建筑規(guī)模約683萬平，完成年度供應(yīng)計(jì)劃300萬的111%。成交商品住宅用地面積、規(guī)劃建筑規(guī)模較去年全年增加一成以上。

由此可見，從供應(yīng)量上來看，今年的供應(yīng)還是很充足的。

我們?cè)賮砜匆幌鲁山粌r(jià)格。數(shù)據(jù)顯示，2021年，成交的平均樓面價(jià)約31354元/平，同比2020年北京平均住宅樓面價(jià)28822元/平上漲約9%。

所以，2021年的成交價(jià)格雖然出現(xiàn)了不同地塊價(jià)格相差懸殊，但整體上看，成交均價(jià)并沒有上漲的過于猛烈。

從位置看，2021年度北京在土地供應(yīng)中選址中心城區(qū)、多點(diǎn)及副中心區(qū)域毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)的項(xiàng)目。具體，城四區(qū)出讓29宗宅地，通州副中心出讓3宗。五環(huán)內(nèi)地塊僅10宗。

從結(jié)構(gòu)看，2021年實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等76萬平方米。

再來看下三次集中供地的參與者畫像。

第三批次參與住宅用地競(jìng)拍的15家房企中，國企和央企占12家。比如，京投、葛洲壩、保利、電建、金地、招商、金茂、中建一局、首開等。

十一郎預(yù)測(cè)，2022年一批次將仍會(huì)繼續(xù)保持這樣的態(tài)勢(shì)，央企、國企為主，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企、或部分保存實(shí)力的房企也會(huì)積極參與。

比如，門頭溝兩宗地塊受到金地、電建、金茂、招商4家房企青睞，但無人參與線下競(jìng)拍報(bào)名。

金地以14.84億摘得門頭溝永定鎮(zhèn)0002、0005地塊，溢價(jià)率1.64%。該宗地起拍價(jià)為14.6億元，建設(shè)用地面積2.5萬㎡，建筑面積約6.8萬㎡，需配建6800㎡“保障性租賃住房”。地塊容積率2.7，建筑控高60米。

金茂以11.68億摘得門頭溝永定鎮(zhèn)0001、0003等地塊，溢價(jià)率1.57%。該宗地起拍價(jià)為11.6億元，建設(shè)用地面積2.68萬㎡，建筑面積約5.36萬㎡，需配建5400㎡“保障性租賃住房”。地塊容積率2.0，建筑控高45米。

2宗地價(jià)均價(jià)為2.4萬/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)均為6.1萬/㎡。房地價(jià)差明顯，價(jià)格仍有下探空間，利潤(rùn)有保障?？纱蛟炷壳笆袌?chǎng)稀缺的低總價(jià)小戶型臨鐵新盤，走快速清盤路線。

門頭溝2宗地，位于地鐵S1線四道橋站南側(cè)，緊鄰二批次集中供地成交的項(xiàng)目龍湖北辰攬境。周邊房?jī)r(jià)均價(jià)為4.5~5.5萬/㎡，例如西長(zhǎng)安壹號(hào)30號(hào)院均價(jià)約為2.5萬/㎡，永興嘉園價(jià)格約在3.9萬/㎡。而一河之隔的石景山區(qū)可達(dá)到6萬/㎡左右，價(jià)格對(duì)剛需人群比較友善。

再比如，房山拱辰地塊是中建在良鄉(xiāng)拿的第三塊地。該企業(yè)對(duì)于房山本地的地緣人群理解以及產(chǎn)品打造能力都有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。在此前項(xiàng)目開發(fā)中，企業(yè)已經(jīng)建立一定的客戶基礎(chǔ)，所以繼續(xù)深耕房山在情理之中。

以國企首開為例，全部以聯(lián)合體方式，獲得9宗地的開發(fā)權(quán)，成為拿地大戶。保利與中建6宗，城建5宗，華潤(rùn)、建工、住總均4宗地，中海和中鐵各3宗。中綠時(shí)隔7年后再拿地。

金地、融創(chuàng)、卓越3家民企均拿4宗地，旭輝聯(lián)合拿地3宗，龍湖、碧桂園各取得2宗。建發(fā)首進(jìn)京城，在朝陽崔各莊拿下政府共有產(chǎn)權(quán)地塊。

從拿地企業(yè)分布來看，央企國企成市場(chǎng)主力，險(xiǎn)些流拍的地塊由國企接盤。

第三次土拍現(xiàn)場(chǎng)的氛圍沒有第一次的火熱，也沒有第二次的涼涼，但也是曲折離奇的精彩。

全部地塊本以為都能找到主人，但實(shí)際并沒有。三批次拿地底價(jià)成交占比多，溢價(jià)率低位徘徊。2021年三批次10宗地總成交價(jià)達(dá)277.25億，較第二批次土拍成交金額下降約46％，幾近腰斬。

十一郎認(rèn)為，在一些細(xì)枝末節(jié)上面做出的短期政策調(diào)整力度還是低于市場(chǎng)預(yù)期了。當(dāng)然，在接下來的1月份，是2022年第一次集中供應(yīng)時(shí)間段，或許有部分房企等到新的財(cái)務(wù)周期出手，也是一種戰(zhàn)略選擇。

與第二次集中土拍相比，第三次成交金額幾近腰斬的最直接的原因是2宗流拍地塊，分別是豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)地塊和朝陽管莊鄉(xiāng)GZGJC-02地塊。 

據(jù)了解，豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)地塊其實(shí)有一家房企報(bào)名，但最終沒有出價(jià)。北京規(guī)自委方面發(fā)文稱，該參與競(jìng)買企業(yè)（村集體企業(yè)）不具有開發(fā)資質(zhì)，不符合競(jìng)買資格，且無其他企業(yè)報(bào)名。

關(guān)于競(jìng)買公司資格審查的原因，是第一輪土拍中，部分房企通過設(shè)置資管公司或者其它競(jìng)買主體間接參與土地競(jìng)買，后續(xù)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲得項(xiàng)目，無形中加大了企業(yè)杠桿。針對(duì)房企多樣而繁雜的融資手段，加大競(jìng)買資金的審查主要是為了貫徹三線四檔融資管理規(guī)則。

這個(gè)政策也延續(xù)到了三批次供地。十一郎認(rèn)為，今年以來多家房企發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)，這個(gè)考慮也是為了避免類似事情發(fā)生，旨在引導(dǎo)企業(yè)降負(fù)債運(yùn)營，走向穩(wěn)健經(jīng)營的投資策略。

公開信息顯示，上述地塊起拍價(jià)格33.6億，競(jìng)買保證金6.8億，按慣例將于3個(gè)工作日內(nèi)返還。有業(yè)內(nèi)人士提出了利息損失的疑慮。

另一宗流拍的是朝陽區(qū)管莊地塊，有消息稱路勁、京能兩家房企意向參與競(jìng)拍，但最終結(jié)果，無人報(bào)價(jià)?；氖?，報(bào)名截止房企調(diào)整股權(quán)比例，需要重新走申報(bào)流程，最終錯(cuò)過保證金繳納時(shí)間，成了一場(chǎng)聯(lián)合體間的“事故”。

不管如何，2021年的土拍已落下帷幕。一些房企求而不得，一些房企集中爆發(fā)，在即將過去的2021年，有人歡喜有人愁。但我們總得往前看，接下來，就是特別期待的2022年1月份的又一次土拍掛牌。具體可參考：2022年北京一批次供地全名單出爐（值得收藏?。?/p>

會(huì)有哪些看點(diǎn)呢？十一郎這里有四點(diǎn)預(yù)測(cè)：

其一，2022年北京土地市場(chǎng)出讓保持長(zhǎng)期穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)仍以集中式供應(yīng)為主，供應(yīng)體量穩(wěn)定在300公頃左右。

其二，供地結(jié)構(gòu)看，未來將繼續(xù)向保障性租賃住房?jī)A斜。

其三，央企、地方企業(yè)仍為主力，部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企參與。

其四，產(chǎn)品同質(zhì)化的大背景下，房企開發(fā)速度更快，品質(zhì)更高成為未來趨勢(shì)。

那真實(shí)的情況會(huì)是如何呢？我們敬請(qǐng)期待。