作者：克而瑞研究中心

本次兩城“雙限”政策寬松是給予市場(chǎng)面嚴(yán)重下行和政策面持續(xù)寬松的背景。對(duì)蘇州而言，短期將有效緩解市郊在售項(xiàng)目銷售壓力、縮短改善置換周期，中長(zhǎng)期將助力恢復(fù)一二手市場(chǎng)活性。對(duì)南京而言，兩區(qū)限購調(diào)整對(duì)市場(chǎng)規(guī)模提振有限。同時(shí)，兩個(gè)強(qiáng)二線城市調(diào)控放寬在全國(guó)范圍內(nèi)具有“先行先試”的指導(dǎo)作用，兩市后續(xù)市場(chǎng)變化也將成為其他二線城市施政根據(jù)。

01 蘇州、南京一季度市場(chǎng)規(guī)模大降 從外圍市場(chǎng)著手調(diào)整限購、縮短限售時(shí)間

本次出臺(tái)“雙限”政策的背景是市場(chǎng)層面是蘇州樓市交易規(guī)模的斷崖下滑。2022年一季度，蘇州新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交面積分別為141萬平方米和148萬平方米，同比下降39%和33%。存量較大的郊區(qū)項(xiàng)目開盤去化率低于10%。南京一季度新房和二手房市場(chǎng)成交面積同比下降26%和48%。

在市場(chǎng)下行背景下，兩市直接使用樓市調(diào)控政策工具箱中最重要的兩個(gè)抓手，即限購與限售：

蘇州在限購方面：外地戶籍在蘇州購買首套房，社保要求由3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年改為累計(jì)繳滿2年；賣房后2年內(nèi)無需繳納社保和個(gè)稅可再次購房。限售方面：二手房限售由5年改為3年，（與新房限售一致）從4.11開始，之前取得產(chǎn)證按之前政策。

南京在限購方面：外地戶籍在六合區(qū)和溧水區(qū)購買首套房無需提交社?；騻€(gè)稅證明，不包含歸屬江北新區(qū)管轄的南鋼、揚(yáng)子石化。

02 疊加此前信貸寬松東風(fēng) 引入剛需新需求、加快觀望改善入場(chǎng)

蘇州信貸政策至3月首套房房貸利率降至4.6%，較2021年高點(diǎn)每百萬房貸還款降低35萬元；南京信貸政策在3月也有大幅放寬。而且，限價(jià)政策在蘇州核心板塊也有所松動(dòng)，例如園區(qū)最高售價(jià)由4萬/平方米提升至4.2萬/平方米；此番圍繞限購與限貸政策疊加，向市場(chǎng)注入新的活水，對(duì)剛需和改善購房者有不同的意義。

兩城歷史上均多次加碼“雙限”調(diào)控。以蘇州為例，2016年和2019年均加碼了限購政策，本次調(diào)控修改后門檻降至2019年水平。

對(duì)剛需購房者而言，外地人購買首套房在蘇州不需連續(xù)社保、在南京兩區(qū)直接購買。有利于促進(jìn)外來購房者購房需求的釋放，極大降低了購房門檻。對(duì)改善購房者而言，外地人置換后買房不需繳納社保可縮短置換周期，促進(jìn)一批先前已投資置業(yè)的客戶改善置業(yè)，“小換大”或“郊區(qū)換市區(qū)”。同時(shí)也將向市場(chǎng)新增一批市區(qū)小面積或郊區(qū)二手房房源，增加市場(chǎng)活力。

二手房限售縮短至3年增加了二手房的流通性，但鑒于本次蘇州新政只針對(duì)未掛牌二手房，且蘇州一二手房存在嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象，限售政策寬松短期作用有限。

03 蘇州新政利于改善市郊庫存去化 預(yù)期提升約10%成交規(guī)模

落至政策對(duì)樓市的作用，“雙限”政策的放寬不再是如房貸利率下調(diào)、限價(jià)上調(diào)等的信號(hào)意義，更具有立竿見影的實(shí)際意義和長(zhǎng)效價(jià)值。

蘇州，一季度樓市下行之中最大特點(diǎn)是區(qū)域間嚴(yán)重分化。一季度園區(qū)核心板塊去化最好，2個(gè)價(jià)格倒掛項(xiàng)目首開“日光”；新區(qū)去化率87%，在售項(xiàng)目去化率均60%以上。而絕大多數(shù)郊區(qū)板塊則成交慘淡，在售項(xiàng)目普遍做出降價(jià)8折以上優(yōu)惠，但去化率仍不足40%，其中吳中區(qū)僅19%。

對(duì)市郊區(qū)域，如相城區(qū)、吳江區(qū)和吳中區(qū)，外地剛需購房門檻降低后將優(yōu)先選擇房?jī)r(jià)較低的市郊置業(yè)，顯著提高區(qū)域內(nèi)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的剛需項(xiàng)目銷售表現(xiàn)，將三區(qū)商品住宅庫存消化周期縮短至安全線以內(nèi)（3月末三區(qū)消化周期分別為20個(gè)月、22個(gè)月和18個(gè)月）。

對(duì)核心區(qū)域，園區(qū)和獅山板塊，外地購房者置換周期的縮短將加劇區(qū)域內(nèi)熱銷項(xiàng)目認(rèn)籌難度。但當(dāng)前蘇州二套房首付80%的限貸政策尚未松動(dòng)，因此改善市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。以園區(qū)為例，一季度120-140平方米首改面積段成交占比43%最高，其次是180-200平方米終改。因此新政后預(yù)計(jì)首改和終改產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。

對(duì)新房市場(chǎng)整體，回溯2016年和2019年“雙限”政策收緊前后，商品住宅季度成交面積分別較收緊前下降56%和13%。鑒于本次蘇州調(diào)控放寬至2019年相當(dāng)水平。因此預(yù)計(jì)將在短期全市新房成交規(guī)模帶來10%左右提振效果。

04 南京新政作用試水意義較大 前期外地需求早已消化，后續(xù)提振余量有限

南京，相比蘇州而言本次政策更多的是試水和信號(hào)意義。2019年六合已放開大專以上學(xué)歷落戶，2021年六合和溧水落戶政策也均有放開，在實(shí)際購房操作上已不需要社保要求。從數(shù)據(jù)上來看，溧水和六合商品住宅成交分別于2019年和2021年達(dá)到規(guī)模高點(diǎn)，需求已提前釋放。同時(shí)本次政策并不包含購買力更好、市場(chǎng)較佳的江北新區(qū)覆蓋區(qū)域。因此本次放寬外地戶籍在兩區(qū)購房對(duì)后續(xù)新房成交提振余量有限。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 快評(píng)｜蘇州、南京放寬“雙限”，擴(kuò)大需求以期提振市郊去化