師兄前段時(shí)間非常焦慮，他們是央企類的投資機(jī)構(gòu)，自從踩雷以來(lái)，師兄天天都在跪求市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商想大幅折價(jià)銷售，師兄很嚴(yán)肅又很善意地提醒他們，你這么大幅度的降價(jià)銷售對(duì)于我們來(lái)說(shuō)就是貨值折損，貨值覆蓋不了貸款本息的話按原來(lái)合同的約定需要追加抵押物或者增加保證金，而且我后面找來(lái)的接盤方給到的授信額度也會(huì)大幅降低，所以要不要這么大動(dòng)作最好先想清楚。開發(fā)商仔細(xì)盤算了一下，然后就沒有然后了。

事實(shí)上，大部分踩雷的機(jī)構(gòu)都會(huì)遇到同樣的問題，在項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)預(yù)售的情況下，如果貨值已無(wú)法覆蓋貸款本息，除非是做好了最壞的打算（為了收回貸款寧可承受一部分損失），不然咬緊牙關(guān)挺到市場(chǎng)回暖之時(shí)，可能更有把握實(shí)現(xiàn)“以時(shí)間換空間”的效果，但如果真的讓開發(fā)商大幅折價(jià)銷售項(xiàng)目，最后引起的連鎖反應(yīng)估計(jì)會(huì)更讓人絕望，尤其是進(jìn)入到越賤賣資產(chǎn)越難還清債務(wù)的死循環(huán)?；剡^頭來(lái)想想，目前很多爆雷房企死咬著不降價(jià)也確實(shí)有合理的邏輯，因?yàn)榇蠓祪r(jià)引起的機(jī)構(gòu)端的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加速引爆債務(wù)，因此還不如先選擇躺平，等到市場(chǎng)上行時(shí)期還能有更多的騰挪機(jī)會(huì)。

3月份的銷售數(shù)據(jù)非常難看，單月銷售額5795億元，同比下降了52.6%，原因方面主要還是疫情反復(fù)的影響，還有就是經(jīng)濟(jì)走弱背景下居民對(duì)就業(yè)、收入預(yù)期的下降造成了購(gòu)買力的嚴(yán)重不足，至于金融政策和樓市政策的松綁問題，目前的答案已越來(lái)越明確，比如總理在3月29日的國(guó)常會(huì)上提出“把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、推改革，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的措施，制定應(yīng)對(duì)可能遇到更大不確定性的預(yù)案……”。截止當(dāng)前，不管是機(jī)構(gòu)端還是房企端，大家都在賭政策肯定會(huì)釋放地更快，樓市肯定會(huì)企穩(wěn)回暖，只是時(shí)間遲早的問題，而在這種信心支撐的背景下，與其降價(jià)求生引起債務(wù)的加速爆雷，還不如先躺平一會(huì)，緊握項(xiàng)目和資產(chǎn)，待到春暖花開之時(shí)更容易翻身。事實(shí)上，深圳、東莞進(jìn)入4月份以后已經(jīng)出現(xiàn)了一二手房成交量大幅上升且新盤明顯漲價(jià)的情況，其他一二線等重點(diǎn)城市的筑底反彈相信也會(huì)陸續(xù)到來(lái)。

4月1日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獲悉，有信托公司近日收到監(jiān)管窗口指導(dǎo)，非標(biāo)融資控制任一時(shí)點(diǎn)余額不超過年初余額；控制房地產(chǎn)信托集中度不超過主動(dòng)管理信托規(guī)模的40%。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，有信托公司收到關(guān)于信貸資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托“不得新增，存量壓降”的窗口指導(dǎo)。房地產(chǎn)信托規(guī)模原來(lái)是按各家機(jī)構(gòu)存續(xù)的額度去壓降，現(xiàn)在是按主動(dòng)管理的40%來(lái)計(jì)取，從整體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)信托的額度其實(shí)是增大了不少。從去年12月份開始，房企債券融資的放寬到銀行融資的放寬，現(xiàn)在終于輪到了房地產(chǎn)信托融資的松動(dòng)，估計(jì)地產(chǎn)基金后續(xù)也會(huì)放開備案，只是相比信托機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)目前可操作業(yè)務(wù)的選手已所剩無(wú)幾，尤其是自然人投資人對(duì)銀行、信托以外的非標(biāo)理財(cái)產(chǎn)品抗性已越來(lái)越明顯，只是我們這類機(jī)構(gòu)投資者不受什么影響，基金產(chǎn)品也仍是不錯(cuò)的選項(xiàng)。除上述以外，國(guó)央企類的金控平臺(tái)也開始恢復(fù)了地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投放。

4月2日，媒體報(bào)道稱浙江衢州市日前發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，由此成為了全國(guó)第一個(gè)取消限購(gòu)和限售的城市，這其實(shí)也是繼鄭州、福州、哈爾濱之后樓市政策松動(dòng)幅度最大的城市。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，全國(guó)一二三四五線城市的樓市松綁政策都還會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)出臺(tái)，樓市復(fù)蘇希望滿滿，所以開發(fā)商躺一躺、賴一賴，或許才是最明智的生存選擇。

很多同行非常擔(dān)心房地產(chǎn)以后會(huì)成為國(guó)央企類開發(fā)商絕對(duì)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，我們卻始終持懷疑態(tài)度，從集中度來(lái)看，2021年其實(shí)呈下降趨勢(shì)。事實(shí)上，國(guó)央企不可能一直加杠桿拿地，畢竟“三道紅線”擺在那里，而且近半年的土拍中除了國(guó)央企外，大部分都是地方性的本土民營(yíng)房企在招拍掛市場(chǎng)拿地。因此，我們認(rèn)為今后的重點(diǎn)客戶拓展方向應(yīng)該是地方龍頭房企或者小而美的本土民營(yíng)房企，以后這些房企才是拿地的主力軍，而且只有他們更能接受我們給出的年化12%左右的融資成本。

對(duì)于國(guó)央企類開發(fā)商會(huì)不會(huì)擠占民營(yíng)房企市場(chǎng)份額的問題，至少短期內(nèi)我們覺得肯定擠占不了多少比例，核心就是杠桿率的問題。我們最近在談的國(guó)央企類開發(fā)商的項(xiàng)目融資，大部分都要求機(jī)構(gòu)端必須真股進(jìn)入，同股同投，也即國(guó)央企不會(huì)為我們兜底利潤(rùn)率，也不會(huì)作為劣后方分配利潤(rùn)。很多國(guó)央企類開發(fā)商告訴我們，他們實(shí)質(zhì)性降負(fù)債的導(dǎo)向已非常明確，在純債、明股實(shí)債等方式很容易突破“三道紅線”的背景下，目前都更傾向于尋找愿意進(jìn)行真股合作的投資機(jī)構(gòu)，而這個(gè)真股合作方向?qū)τ谖覀兎菢?biāo)投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)卻倍感為難。

值得一提的是，從春節(jié)到現(xiàn)在，我們一直都在降低融資成本，因?yàn)榭蛇x的交易對(duì)手越來(lái)越少，但問題是，我們非標(biāo)產(chǎn)品對(duì)國(guó)央企的投放成本降到年化9%左右的時(shí)候，人家又要求必須真股投入了，所以機(jī)構(gòu)端都感覺國(guó)央企類開發(fā)商的融資業(yè)務(wù)很不好做。如果不是今年城投平臺(tái)的非標(biāo)業(yè)務(wù)讓我們有了更多的展業(yè)機(jī)會(huì)（城投方面基本都是做債為主），上半年將業(yè)務(wù)希望押在國(guó)央企類房企和僅剩無(wú)幾的民營(yíng)房企身上肯定很難解決溫飽的問題。當(dāng)然，我們也相信樓市肯定會(huì)企穩(wěn)回暖，到時(shí)越來(lái)越多轉(zhuǎn)入安全地帶的民營(yíng)房企的非標(biāo)融資仍舊是上上之選。