小債看市 作者| 小債看市
來源| 小債看市（ID：little-bond）
近日，靠北京二環(huán)內(nèi)舊改發(fā)家的國瑞置業(yè)發(fā)生違約事件，其再融資風險上升、銷售降速以及流動性持續(xù)疲軟。
3月4日，國瑞置業(yè)（02329.HK）公告稱，盡管公司正在積極確認旗下2022年到期13.5%票據(jù)（ISIN：XS1932655613）投資者的身份，但根據(jù)本期票據(jù)的相關(guān)契約，未支付票據(jù)未償本金及應計利息已構(gòu)成違約事件。
國瑞置業(yè)公告
公告顯示，上述票據(jù)已于2022年2月28日從香港聯(lián)交所退市。
據(jù)公開資料，本期票據(jù)發(fā)行于2019年2月，發(fā)行規(guī)模4.55億美元，當前余額490萬美元，發(fā)行票息13.5%，期限3年，應于今年2月27日到期。
2022年到期13.5%票據(jù)資料
《小債看市》統(tǒng)計，目前國瑞置業(yè)還存續(xù)3只美元債，存續(xù)規(guī)模3.93億美元，分別將于2023年3月26日、2024年1月25日以及2024年8月23日到期。
其中，今年3月和4月國瑞置業(yè)分別將有5000萬美元私募票據(jù)和3.2375億美元優(yōu)先票據(jù)面臨回售，但其可用現(xiàn)金不足以覆蓋離岸票據(jù)。
國瑞置業(yè)表示，公司正在與債券持有人溝通，或?qū)⑼ㄟ^強化信用條款避免贖回票據(jù)。
近日，國瑞置業(yè)已就有關(guān)2024年到期14.25厘優(yōu)先票據(jù)的交換要約及同意征求。作為交換要約及同意征求的一部分，本金總額為3.35億美元的新票據(jù)于2022年2月23日獲發(fā)行。
今年初，由于再融資風險上升、合同銷售降速以及流動性持續(xù)疲軟等原因，惠譽將國瑞置業(yè)長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從“B-”下調(diào)至“CCC+”，并將其高級無抵押評級也從“B-”下調(diào)至“CCC+”，回收率評級為“RR4”。
據(jù)官網(wǎng)介紹，國瑞置業(yè)是在香港聯(lián)交所主板上市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商和運營商，榮列2017中國房地產(chǎn)企業(yè)百強第69位。
國瑞置業(yè)成立于1994年，起步于廣東汕頭，壯大于北京，闊步于全國，2014年7月在香港證券交易所掛牌上市。
國瑞置業(yè)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來看，國瑞置業(yè)的控股股東為“通和置業(yè)有限公司”，持股比例為76.71%，穿透后公司實際控制人是張章筍。
2021年，鑒于房價下跌，行業(yè)低迷、購房者觀望等原因，國瑞置業(yè)的總銷售額下降了17%，其中下半年下降幅度達36%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年國瑞集團以132.3億操盤金額在房企中位列第133位，屬于中小型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
2021年上半年，國瑞置業(yè)實現(xiàn)營收65.75億元，實現(xiàn)歸母凈利潤2.67億元，而此前2018-2020年其已連續(xù)三年業(yè)績出現(xiàn)下滑。
歸母凈利潤
同時，國瑞置業(yè)的盈利能力也在持續(xù)下滑，2021年上半年其毛利率和凈利率分別為15.94%和5.64%，而2020年末這兩項指標分別為26.23%和8.46%。
銷售毛利率
在土儲方面，截止2021年上半年國瑞置業(yè)的總土地儲備（不包括預售總建筑面積）為660萬平方米，足以支持未來6-7年的銷售，使其在減少土地購買方面具有靈活性。
并且，國瑞置業(yè)的大部分土地儲備位于1-2線城市或衛(wèi)星3線城市，需求相對強勁。
截至2021年6月末，國瑞置業(yè)總資產(chǎn)647.68億元，總負債492.89億元，凈資產(chǎn)154.79億元，資產(chǎn)負債率76.1%。
在“三道紅線”方面，2021上半年，國瑞置業(yè)現(xiàn)金短債比0.29和凈負債率129.4%這兩項指標踩中紅線。
《小債看市》分析債務結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，國瑞置業(yè)主要以流動負債為主，占總債務的61%。
截至2021年6月末，國瑞置業(yè)流動負債有302.76億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款合計58.58億元。
相較于短債規(guī)模，國瑞置業(yè)流動性明顯吃緊，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有16.82億元，其現(xiàn)金短債比在過去三年內(nèi)始終低于0.3倍，短期償債壓力較大。
除此之外，國瑞置業(yè)還有非流動負債190.13億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計162.6億元。
整體來看，國瑞置業(yè)剛性債務規(guī)模有221.18億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為45%。
其中，國瑞置業(yè)有息負債中銀行借款有169.73億元，其他借款20.73億元，公司債券5億元以及優(yōu)先票據(jù)25.71億元。
從融資渠道看，除了海外發(fā)債和借款外，國瑞置業(yè)還通過股權(quán)等方式融資，公司融資渠道較為單一。
近年來，隨著外部融資環(huán)境收緊，國瑞置業(yè)的籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，2018年至2021年上半年該指標分別為-38.08億、-37.85億、-11.13億以及-9.41億元，公司面臨再融資壓力較大。
籌資性現(xiàn)金流凈額
資金壓力下，去年以來國瑞置業(yè)正在執(zhí)行若干項資產(chǎn)處置計劃，并嘗試加快已完工項目的的銷售速度。
2021年底，國瑞置業(yè)以約3.4億元總價出售萬寧國瑞，其中100%股權(quán)對價2.88億元，以及買方償還該標的公司的股東貸款5102萬元。
今年2月，國瑞置業(yè)再次以3740.81萬元對價向華禧控股出售國瑞會展中心的15個辦公室單位及15個停車位，其中辦公室總建面約2700平方米。
總得來看，近年來國瑞置業(yè)業(yè)績、盈利能力以及銷售持續(xù)下滑；有息負債占比較高，流動性較為緊張；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。
1988年，張章筍從部隊轉(zhuǎn)業(yè)到機關(guān)，3年后他下海做貿(mào)易，先后從事酒店、房地產(chǎn)等行業(yè)，并擔任北京潮人商會副會長。
上世紀90年代中期，汕頭澄海已經(jīng)成為全國乃至全世界玩具生產(chǎn)基地之一，每天都有許多南來北往的商人前來交易，但當?shù)貐s沒有一家高檔酒店。
看到這個商機，張章筍進軍酒店業(yè)的第一部“杰作”花園賓館落成，隨后他又超前規(guī)劃建起了一座四星級的花園酒店，成為當時澄海惟一一家三星級以上的酒店。
酒店業(yè)的成功讓張章筍更加堅定了創(chuàng)辦實業(yè)的決心，在老家汕頭除了酒店地產(chǎn)外，他還開發(fā)諸如龍湖花木市場、汕頭國瑞建材家居博覽中心等商業(yè)項目。
1999年，北京崇文區(qū)舉行招商活動，張章筍抱著看看的想法來到了北京，但沒想到崇文區(qū)的舊城改建讓他又一次看到了商機。
于是，張章筍根據(jù)南方的建樓模式和開發(fā)思路，結(jié)合北京的實際情況，成功地開發(fā)出第一片住宅小區(qū)--富貴園一期。
2003年，富貴園以9.7億元的銷售總額成為北京十大熱銷樓盤，隨著富貴園的一炮打響，讓張章筍在京城掘到第一桶金。
在開發(fā)富貴園的同時，張章筍還將觸角延伸至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同在崇文區(qū)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)“國瑞城”成了他的又一力作。
也正是“國瑞城”等項目成功運作，不少京城二環(huán)內(nèi)舊改成了張章筍的“囊中之物”，他自詡“舊改領(lǐng)軍人”。
2009年，影響力大增的張章筍意識到不能局限于帝都北京，國瑞置業(yè)開始環(huán)京布局，并將眼光放遠到全國。
隨后，沈陽國瑞東方商城、汕頭國瑞城、鄭州國瑞城、?？趪鸪恰⒗确挥狼鍑鹕鷳B(tài)城等項目紛紛落地。
顯然，張章筍力求將“國瑞城”這個品牌布局到全國各個角落，但似乎還是不敵市場、需求的快速更迭。
尤其是去年下半年以來，地產(chǎn)雷聲不斷，房企急于回血自渡，帶著張章筍十多年前那場未竟大盤夢，萬寧國瑞城被首先擺上了貨架。（作者微信：littlebond1）
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