作者：黃小妹

來源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）

在開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制推出的第七年，萬科準(zhǔn)備對自己非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制進行更新。

6月14日，萬科發(fā)布公告稱，公司第十八屆董事會第三十次會議審議通過《關(guān)于補充完善復(fù)雜項目及非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的議案》，公司擬對非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制進行迭代。非開發(fā)業(yè)務(wù)包括但不限于物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)，未來擬拓展的非開發(fā)業(yè)務(wù)。

萬科方面表示，此次披露議案，旨在激發(fā)孵化成長期的非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理層和骨干員工的責(zé)任擔(dān)當(dāng)意識，推動上述業(yè)務(wù)加速發(fā)展，表明公司期望孵化成長期業(yè)務(wù)實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展的堅定決心。

郁亮顯然希望跟投機制能夠在非開發(fā)業(yè)務(wù)上“復(fù)制”曾經(jīng)的輝煌，畢竟萬科2014年于業(yè)內(nèi)首次推行的跟投機制，一定程度上成就了如今的萬科。

郁亮曾在2017年萬科33周年慶演講中對跟投機制給予肯定——

“在事業(yè)合伙人機制體系的指導(dǎo)下，萬科的員工和萬科的公司，煥發(fā)了激情，使得我們創(chuàng)造了歷史上最好業(yè)績，也使萬科的股價創(chuàng)造了歷史高位?！?/p>

“此前萬科的跟投制度無論是從管理層激勵還是風(fēng)險控制方面都是相對成功的，強化了管理層的凝聚力與話語權(quán)，在業(yè)績方面也是多贏的?！盜PG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為。

如今房地產(chǎn)行業(yè)住宅開發(fā)面臨增長壓力，“跟投跟不動”成為行業(yè)共識。

非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制三大看點

此次萬科擬修訂非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制議案有三大看點。

其一，跟投的人員范圍擴大。

去年議案中明確規(guī)定，公司董事、監(jiān)事、法定高級管理人員不可參與跟投。這一次，則將董監(jiān)高管理層納入其中。

非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投人員包括公司董事、監(jiān)事、法定高級管理人員在內(nèi)的所有員工，以非開發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營團隊、骨干員工為主，具體跟投人員以屆時確定的跟投方案為準(zhǔn)。

柏文喜強調(diào)，就非地產(chǎn)項目而言，屬于萬科相對不熟悉的領(lǐng)域，提高跟投層次以加強項目選擇與項目運行的風(fēng)險識別與控制則是十分必要的。

“這也是萬科2014年以來實施的跟投制度一直都是將公司董事、監(jiān)管、高級管理層排除在跟投人員之內(nèi)，此次修訂的針對非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)跟投制度，卻將公司管理層納入到跟投范圍的重要原因。做出這一調(diào)整，顯然旨在提升非地產(chǎn)項目的跟投層次，加大非地產(chǎn)板塊的風(fēng)控力度?！?/p>

“地產(chǎn)開發(fā)目前是處于嚴(yán)格監(jiān)管，而非開發(fā)業(yè)務(wù)可以起到業(yè)績支撐或補充的作用，但是萬科在非開發(fā)業(yè)務(wù)上并不具有專業(yè)知識和經(jīng)驗，為了控制投資風(fēng)險，所以采取跟投?！?香頌資本執(zhí)行董事沈萌說。

其二，萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投權(quán)益比例上限比住宅開發(fā)銷售更高，提高了一倍。

具體來看，非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權(quán)益比例合計不超過20%，對于萬科股權(quán)比例低于50%的業(yè)務(wù)，跟投人員直接或間接持有的權(quán)益比例還需不超過萬科在該業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例40%。未經(jīng)董事會薪酬與提名委員會同意，單一跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權(quán)益比例不超過3%。

相比之下，住宅開發(fā)銷售類項目跟投人員直接或間接持有的項目權(quán)益比例合計不超過 10%，對于萬科股權(quán)比例低于 50%的住宅開發(fā)銷售類項目，跟投人員直接或間接持有的項目權(quán)益比例還需不超過萬科在該項目所持權(quán)益比例的20%。單一跟投人員直接或間接持有的項目權(quán)益比例不超過 1%。

資深地產(chǎn)人士張波認(rèn)為，由于萬科的跟投制度有著嚴(yán)格的權(quán)益比例層面限定，并不會導(dǎo)致萬科本身對各類非開發(fā)業(yè)務(wù)的管理權(quán)受到影響，因此預(yù)計在激勵之下，部分有著較好基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)將有可能得到更快發(fā)展。

其三，跟投價格打補丁。

非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投定價標(biāo)準(zhǔn)為不低于萬科在該業(yè)務(wù)的已投成本及對應(yīng)融資成本之和; 不低于合資格獨立第三方評估的公允價格;不低于每股凈資產(chǎn)。

有觀點認(rèn)為，一方面，萬科現(xiàn)在的主要利潤來源還是來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，非開發(fā)業(yè)務(wù)對利潤的貢獻(xiàn)并不高，跟投的設(shè)立也并不會對小股民權(quán)益有太大影響。此次增設(shè)“不低于每股凈資產(chǎn)”的定價標(biāo)準(zhǔn)，本質(zhì)上是為了保障股東權(quán)益。

非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制迭代

關(guān)于萬科擬修訂非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的目的，資深地產(chǎn)人士張波分析，萬科旨在通過優(yōu)化跟投機制，推動非開發(fā)業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展，這一制度有利于提升參與人員的主人翁意識，更大程度激發(fā)核心團隊的拼搏意識，也在一定程度上顯示出萬科大力發(fā)展非開發(fā)業(yè)務(wù)的決心。

可見，加快非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，是此次萬科跟投機制迭代的初衷。

事實上，自2014年起，萬科首次推行開發(fā)業(yè)務(wù)跟投制度以來，期間不斷調(diào)校，修正，打補丁，核心仍是激發(fā)員工主人翁意識，實現(xiàn)利益捆綁，最終增加公司價值。

2014年，萬科于行業(yè)內(nèi)率先推出開發(fā)業(yè)務(wù)的項目跟投機制，所有員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%，另外5%的額外份額由萬科進行跟投，跟投員工可以在18個月內(nèi)受讓該部分額度。

2015年，萬科擴大開發(fā)業(yè)務(wù)項目資金峰值，跟投資金從項目資金峰值的5%追加至8%，這意味著跟投資金達(dá)到一個項目資金峰值的13%。也就是說，萬科一個地產(chǎn)開發(fā)項目，萬科內(nèi)部跟投員工享有13%的權(quán)益收入。

2016年底，萬科又取消了追加的跟投份額數(shù)，規(guī)定跟投投資總額不超過項目資金峰值的10%。

2018年，萬科跟投機制修改再次強調(diào)了員工跟投總額不超過項目資金峰值的10%，且跟投人員跟投資金應(yīng)在公司資金投入后20-40個工作日內(nèi)到賬，公司不對跟投人員提供借款、擔(dān)?；蛘呷魏稳谫Y便利。

這意味著跟投員工必須出資項目資金峰值10%的全部“自有”資金，意味著萬科為跟投員工提供的天然“杠桿”結(jié)束。

但修訂制度中提出“跟投人員可以采取不違反法律法規(guī)要求的方式直接或間接參與跟投，如以員工集合基金等方式進行”。

此種規(guī)定下，跟投人員依然可通過外部尋找杠桿進行投資，跟投人的“杠桿”時代并沒有結(jié)束，當(dāng)項目運作良好，經(jīng)濟效益高時，跟投人依然可得到高額收益。但是一旦跟投項目投資失敗，跟投員工將承受比股東更大的投資風(fēng)險。

截至2020年底，萬科累計有1002個項目引入跟投機制。2020年報告期內(nèi)新獲取的項目中，跟投認(rèn)購金額為37.45億元，占跟投項目資金峰值的2.09%，占萬科權(quán)益資金峰值的3.48%。沈萌強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)的政策監(jiān)管持續(xù)保持在高位，短期內(nèi)松動的可能性很小，進行非開發(fā)業(yè)務(wù)的投資，有助于穩(wěn)定業(yè)績基礎(chǔ)。

2020年5月，萬科提出《關(guān)于補充完善復(fù)雜項目及非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的議案》，在開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制基礎(chǔ)上，補充完善了復(fù)雜項目及非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制，此次萬科則是在去年的議案基礎(chǔ)上，對非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的跟投人員、權(quán)益比例、價格和資金來源等相關(guān)方面修訂了規(guī)定。

此次萬科修訂非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制強調(diào)資金來源，跟投資金全部由相關(guān)員工自籌，公司及下屬企業(yè)不得為該等員工提供貸款，包括為其貸款提供擔(dān)保。

良藥or雞血？

7年間，萬科跟投制度4次修訂，因時而變不斷完善。不容忽視的是，萬科跟投機制助推了萬科的增長。

郁亮曾在2015年業(yè)績發(fā)布會上強調(diào)，“跟投項目較非跟投項目開盤認(rèn)購率增長4個百分點，開盤周期縮短近5個月，首次開盤的毛利潤增長6個百分點。同時，項目發(fā)展成果斐然，營銷費率大幅下降?！?/p>

提升項目經(jīng)營成果的同時，萬科跟投機制提升團隊凝聚力。

萬科董秘朱旭在萬科2016全年銷售及經(jīng)營情況電話會議上曾表示，在去年萬科股權(quán)之爭斗爭比較激烈的時候，一線公司的人員依然保持穩(wěn)定，萬科的跟投制度有效的凝聚人心，大家依然覺得要把手頭的項目盡心盡力的做好，不能在危難的時候離開公司。

可以肯定的是，跟投制度開展以來，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進銷售等方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用。跟投項目從獲取到首期開工、首期開盤以及現(xiàn)金流回正的平均時間明顯縮短，集團的營銷費用率也得到有效控制。

上述成果呈現(xiàn)下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)上，便是一根上揚曲線。

萬科銷售金額方面，2015年-2020年分別為2614.7 億元、3647.7 億元、5,298.8億元、6,069.5億元、6,308.4億元、7,041.5億元。分別同比增長20.7%、39.5%、45.3%、14.5%、3.9%、11.6%。

銷售金額的正增長帶來了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入的持續(xù)增長。2015年-2020年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入分別為1902.1億元、2341.4億元、2330.1億元、2846.2 億元、23340.4 億元、3774.2億元。分別同比增長 32.5%、23.1%、- 0.48%、22.1%、 21.8%、13.0%。

跟投機制推行六年，萬科凈利潤率2020年錄得9.91%，近年來凈利潤率整體保持在10%上下。

整體來看，萬科已經(jīng)擺脫了早期跟投機制推行后，少數(shù)股東損益占凈利潤的比例提升從而侵蝕凈利率的影響。

過去7年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了由黃金時代向白銀時代的轉(zhuǎn)變，伴隨著地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展紅利，跟投機制也成就了如今的萬科。如今萬科將開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制復(fù)制到非開發(fā)業(yè)務(wù)，此次非開發(fā)業(yè)務(wù)能否再次復(fù)制此前萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的成就？時間會給出答案。

伴隨著土地價格上漲、調(diào)控壓力，融資監(jiān)管，項目投入比重不斷加大，回報周期越來越長，風(fēng)險越來越大，跟投制度充滿爭議。2019年6月，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝稱：“萬科員工跟投現(xiàn)在跟不動了，壓力挺大的，全國錢50強房企中接近30家，都出現(xiàn)跟不動的情況，我們不是唯一一家。”

“跟投跟不動”存在于開發(fā)業(yè)務(wù)端，對于此次萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制，業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為非開發(fā)業(yè)務(wù)吸引力不如開發(fā)業(yè)務(wù)。

有投資者表示，非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制涉及到的業(yè)務(wù)范圍是近幾年開展的新業(yè)務(wù)，包括物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)。這些新業(yè)務(wù)大多都是重資產(chǎn)、回報周期長，IRR（內(nèi)部收益率）遠(yuǎn)低于住宅開發(fā)，這些業(yè)務(wù)跟投比住宅的跟投額度提高了一倍。但是真正愿意跟投這種業(yè)務(wù)的人都是深度介入這類業(yè)務(wù)的，不然是沒信心跟投的。

柏文喜表示，“從目前萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)業(yè)績表現(xiàn)和業(yè)務(wù)占比來看，應(yīng)該屬于萬科的長線業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，因此短期內(nèi)很難有較好的業(yè)績表現(xiàn)。

也就是說萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投制度在短期內(nèi)可能約束和風(fēng)控的意義更加突出而激勵的意義更為淡薄一些，所以員工覺得吸引力不如開發(fā)業(yè)務(wù)屬于情理之中。

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原標(biāo)題： 萬科“復(fù)制”萬科