購房尾款資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)化融資產(chǎn)品，有真實(shí)資產(chǎn)可以做為抵質(zhì)押物，具備一定的抓手。在交易架構(gòu)設(shè)置上，可進(jìn)行優(yōu)先次級(jí)分層、現(xiàn)金流超額覆蓋、差額支付承諾、不合格資產(chǎn)贖回、現(xiàn)金流截留補(bǔ)足承諾、信用觸發(fā)機(jī)制等設(shè)置。因目前購房尾款資產(chǎn)證券化較為常見，對(duì)此不再贅述。

由于投資收益與融資主體資質(zhì)、排名以及底層標(biāo)的情況掛鉤，通常主體評(píng)級(jí)為 AAA或排名在前30強(qiáng)的主體，根據(jù)產(chǎn)品的不同融資收益一般在4.0%-9.0%之間。對(duì)于排名30強(qiáng)-50強(qiáng)的合作主體或主體評(píng)級(jí)為AA+的主體，產(chǎn)品投資收益也可不低于10%。相反的，資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品作為標(biāo)準(zhǔn)化公募類產(chǎn)品，對(duì)開發(fā)商而言綜合融資成本與其他私募類產(chǎn)品相比，綜合融資成本相對(duì)較低，并且可以進(jìn)行“儲(chǔ)架發(fā)行”。

（一）產(chǎn)品要素表

1. 券商基金子公司作為管理人設(shè)立XX基金子公司-XX購房尾款單一資產(chǎn)管理計(jì)劃；

2.券商基金子公司委托西政保理進(jìn)行資產(chǎn)篩選、管理等服務(wù)。底層資產(chǎn)確定后，由開發(fā)商作為代理轉(zhuǎn)讓人與項(xiàng)目公司簽訂《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等協(xié)議，將符合合格標(biāo)準(zhǔn)的購房尾款應(yīng)收賬款債權(quán)進(jìn)行歸集并作為基礎(chǔ)資產(chǎn)；

（一）產(chǎn)品要素

1. 項(xiàng)目公司與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》：約定項(xiàng)目公司將所持有標(biāo)的購房尾款應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給XX地產(chǎn)集團(tuán)；

2.信托機(jī)構(gòu)與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《特定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》：約定XX地產(chǎn)集團(tuán)作為代理轉(zhuǎn)讓人，由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信托產(chǎn)品受讓標(biāo)的購房尾款應(yīng)收賬款；

3.信托機(jī)構(gòu)與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《委托管理協(xié)議》：約定信托機(jī)構(gòu)委托XX地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)標(biāo)的購房尾款回款資金進(jìn)行代收及管理，XX地產(chǎn)集團(tuán)需在規(guī)定期限內(nèi)將標(biāo)的應(yīng)收賬款回款資金歸還至信托財(cái)產(chǎn)專戶。另外，約定XX地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)調(diào)按揭銀行在信托計(jì)劃期限屆滿6個(gè)月及時(shí)發(fā)放按揭貸款，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃到期前所有已發(fā)放的按揭貸款全部到賬；

4.信托機(jī)構(gòu)與西政保理簽署《資產(chǎn)管理合同》：約定西政保理受托對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行核查、梳理；

5.信托機(jī)構(gòu)與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《優(yōu)先購買協(xié)議》：約定XX地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)標(biāo)的購房尾款享有優(yōu)先購買權(quán)；

6.信托機(jī)構(gòu)、XX地產(chǎn)集團(tuán)、資金監(jiān)管行簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》：約定監(jiān)管行對(duì)XX地產(chǎn)集團(tuán)在監(jiān)管行開設(shè)的賬戶資金進(jìn)行監(jiān)管；

7.XX地產(chǎn)集團(tuán)向信托機(jī)構(gòu)出具差額補(bǔ)足承諾、其他承諾、擔(dān)保協(xié)議等；

8.信托機(jī)構(gòu)與投資人簽署《信托合同》等。

四購房尾款金交所融資

（一）產(chǎn)品要素

1. 項(xiàng)目公司與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》：約定項(xiàng)目公司將所持有標(biāo)的購房尾款應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給XX地產(chǎn)集團(tuán)；

2.西政保理作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)購房尾款進(jìn)行篩選、整理；

3.投資人與受托摘牌主體簽署《委托投資協(xié)議》，委托受托摘牌主體認(rèn)購產(chǎn)品份額。

五購房尾款融資準(zhǔn)入要求

購房尾款融資根據(jù)不同的產(chǎn)品在準(zhǔn)入要求上存在一些不同，其中資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品準(zhǔn)入要求最為嚴(yán)格，同時(shí)，資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品因其屬于標(biāo)準(zhǔn)化類產(chǎn)品，對(duì)開發(fā)商而言，其融資成本也相對(duì)較低。券商私募基金子公司資管計(jì)劃產(chǎn)品因?yàn)樾枰谥谢鶇f(xié)備案，因此其在選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)，底層資產(chǎn)不得為《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》（簡稱“4號(hào)規(guī)范”）所禁止的16個(gè)熱點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都）的普通住宅項(xiàng)目所產(chǎn)生的購房尾款。具體而言，對(duì)購房尾款類融資的準(zhǔn)入要求如下：

（一）開發(fā)商資質(zhì)

百強(qiáng)開發(fā)商，優(yōu)先為3A評(píng)級(jí)或前50強(qiáng)開發(fā)商提供融資。目前一些開發(fā)商因?qū)ν馊谫Y、負(fù)債較為激進(jìn)，一些機(jī)構(gòu)對(duì)該類地產(chǎn)企業(yè)融資準(zhǔn)入暫不予接受。

（二）城市準(zhǔn)入要求

標(biāo)的項(xiàng)目位于國內(nèi)一二線城市、各省會(huì)城市、粵港澳大灣區(qū)城市的住宅項(xiàng)目，具體包括北上廣深（一線城市）；杭州、南京、天津、武漢、重慶、成都、蘇州、重慶、西安、長沙、大連、濟(jì)南、寧波、青島、無錫、廈門、鄭州、無錫、佛山、嘉興、昆山、東莞、福州、鄭州、合肥、常州、南寧、昆明及其他省會(huì)城市（二線城市、各省會(huì)城市）；肇慶、惠州、珠海、中山、江門（粵港澳大灣區(qū)城市）。注意券商私募基金子公司底層資產(chǎn)不得為4號(hào)規(guī)范列明的16個(gè)熱點(diǎn)城市項(xiàng)目產(chǎn)生的購房尾款。

（三）對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目公司的要求

1. 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目需為100%住宅/商業(yè)類項(xiàng)目，并100%辦理網(wǎng)簽手續(xù)；且距網(wǎng)簽時(shí)間在3個(gè)月之內(nèi)；

2. 項(xiàng)目公司就項(xiàng)目樓盤取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證（五證齊全），且無完工風(fēng)險(xiǎn)；

3.標(biāo)的購房尾款對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)原則上只選擇XX地產(chǎn)集團(tuán)下屬項(xiàng)目公司因銷售商品房形成的對(duì)購房者的購房尾款；且項(xiàng)目公司持續(xù)滿足下述條件：為XX地產(chǎn)集團(tuán)按合并口徑管理其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的公司；或XX地產(chǎn)集團(tuán)間接或直接持有項(xiàng)目公司的股權(quán)比例達(dá)到50%以上或XX地產(chǎn)集團(tuán)能夠通過協(xié)議或表決權(quán)實(shí)際控制項(xiàng)目公司；

4.項(xiàng)目公司對(duì)轉(zhuǎn)讓部分的購房尾款權(quán)利完整性進(jìn)行承諾，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的債權(quán)上無其他權(quán)利及限制;

6.項(xiàng)目公司未發(fā)生申請(qǐng)停業(yè)整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁。

（四）購房者、購房合同及首付款要求

1. 購房者依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織，且未發(fā)生申請(qǐng)停業(yè)整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;

2.購房者在購房合同項(xiàng)下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利，不包括購房人享有因房屋實(shí)際面積誤差而享有對(duì)實(shí)際購房款扣減的權(quán)利；

3.購房者與轉(zhuǎn)讓公司已簽訂購房合同且生效；

4.全部購房合同適用中國法律，且在中國法律項(xiàng)下均合法有效，并構(gòu)成購房人在購房合同下合法、有效、有約束力的付款義務(wù)；

5.購房合同簽訂日期在預(yù)售證有效期內(nèi)；

6.首付款已合法支付（非首付貸、非募集資金），并取得支付憑證。首付款比例不少于購房款總額的30%或當(dāng)?shù)刂鞴懿块T要求的最低法定比例。

（五）購房尾款需滿足的其他條件

1. 標(biāo)的購房尾款真實(shí)、合法且法律關(guān)系明確，不存在重大瑕疵；

2.代理轉(zhuǎn)讓人XX地產(chǎn)集團(tuán)已與對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司簽署相關(guān)合同，就標(biāo)的購房尾款轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致，代理轉(zhuǎn)讓人XX地產(chǎn)集團(tuán)合法、有效取得標(biāo)的購房尾款；

3.交易對(duì)手合法擁有標(biāo)的購房尾款，且標(biāo)的購房尾款上不存在質(zhì)押、第三方優(yōu)先權(quán)或任何其他權(quán)利負(fù)擔(dān)；

4.標(biāo)的購房尾款不存在任何爭議，不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序；

5.標(biāo)的購房尾款可以合法有效的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時(shí)相關(guān)合同文件等基礎(chǔ)資產(chǎn)文件中未限制XX地產(chǎn)將標(biāo)的購房尾款進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且如購房合同中對(duì)標(biāo)的購房尾款轉(zhuǎn)讓存在特別約定的，已經(jīng)滿足了所約定的轉(zhuǎn)讓條件，無需再征得購房人或其他第三方的同意；

6.標(biāo)的購房尾款預(yù)計(jì)到期日應(yīng)不長于60天；