1. 金融監(jiān)管與金融反腐：2020年已“進(jìn)去”的銀行、信托機(jī)構(gòu)高管以及2021年將繼續(xù)進(jìn)行的金融行業(yè)“清算”。

對(duì)國(guó)央企背景金融機(jī)構(gòu)（如銀行等）領(lǐng)導(dǎo)的心態(tài)影響：寧可不做項(xiàng)目，也不愿違規(guī)批貸或冒風(fēng)險(xiǎn)放水，因現(xiàn)在的監(jiān)管態(tài)勢(shì)是“秋后算賬”，退休了也無(wú)法幸免。

2. 金融肅清：P2P、私募、信托爆雷后的傭金、獎(jiǎng)勵(lì)退回（退賠非法所得）與經(jīng)偵對(duì)責(zé)任人的監(jiān)控。

3. 融資監(jiān)管：螞蟻金服的中止上市、恒大與深深房A終止重組。

4. 對(duì)投資人的保護(hù)基調(diào)：“永煤債”的后續(xù)——禁止逃廢債。

1. 土地招拍掛拿地趨嚴(yán)：資金來(lái)源核查與股權(quán)變更限制

2020年11月20日《珠海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》（交易序號(hào)：20215）的規(guī)定示例：

重慶市和紹興市土地出讓的相關(guān)限制性要求示例：

2. 城市更新項(xiàng)目、村企合作項(xiàng)目（非農(nóng)、留用地）等的獲取趨難

深圳：《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》——綜合整治分區(qū)劃定契合的是“不急功近利、不大拆大建、高度重視城中村保留”的中央精神（深圳1892個(gè)城中村中不能大拆大建的村子有1560個(gè)，占比82.45%），因此工改或是更好的選擇。

惠州：村企合作項(xiàng)目（主要為留用地）的壓降（政府招拍掛對(duì)應(yīng)的土地財(cái)政依賴）。

東莞：所有城市更新項(xiàng)目都要配不少于50%的M0；具體以鎮(zhèn)為單位，按規(guī)定完成指標(biāo)，未完成指標(biāo)的則要求建60%M0，完成指標(biāo)的理論上可以少做，但目前鎮(zhèn)政府都要求不能少于50%。（結(jié)論：2020年11月18日東莞市自然資源局《關(guān)于填報(bào)“工改工”面積占比臺(tái)賬的函》擠壓了小企業(yè)的生存空間）。

3. 地產(chǎn)前融的架構(gòu)調(diào)整與各類機(jī)構(gòu)對(duì)更新項(xiàng)目前融的趨之若鶩

（1）多層SPV架構(gòu)的設(shè)計(jì)問(wèn)題（避開招拍掛的轉(zhuǎn)股限制）

（2）大灣區(qū)城市更新的蛋糕問(wèn)題

外資及部分國(guó)資機(jī)構(gòu)看待城市更新前融的核心問(wèn)題：看不懂的城市更新節(jié)奏，無(wú)從下手的風(fēng)控和投后管理。

大陸看香港舊改的同感：復(fù)雜的丁屋和丁權(quán)，不同制度下的文化差異（案例：吃飯打包按受賄處理）。

1. 大額現(xiàn)金管理試點(diǎn)（案例：新設(shè)立公司的公對(duì)公20萬(wàn)、公對(duì)私20萬(wàn)轉(zhuǎn)賬限制；新設(shè)企業(yè)公轉(zhuǎn)私由銀行實(shí)時(shí)查問(wèn)、快進(jìn)快出的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題）。

2020年6月10日中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于開展大額現(xiàn)金管理試點(diǎn)的通知》，試點(diǎn)將先在河北省開展，再推廣至浙江省、深圳市，各地對(duì)公賬戶管理金額起點(diǎn)均為50萬(wàn)元，對(duì)私賬戶管理金額起點(diǎn)分別為河北省10萬(wàn)元、浙江省30萬(wàn)元、深圳市20萬(wàn)元。

深圳建行：11月6日收到通知要求公轉(zhuǎn)公額度當(dāng)天限額50萬(wàn)元（調(diào)額需由分行審批）。

重慶新設(shè)主體：公轉(zhuǎn)公初始額度為20萬(wàn)元。

江蘇鹽城新設(shè)主體：公轉(zhuǎn)公初始額度為20萬(wàn)元。

2. 企業(yè)的銀行賬戶被凍結(jié)

申訴結(jié)果：凡頻繁、大額且無(wú)正當(dāng)理由公轉(zhuǎn)私的均不予解凍（只能注銷）。

3. 城市更新項(xiàng)目公司取得前融款后以拆遷款名義付出后如何回流至項(xiàng)目公司

一些銀行的態(tài)度：不準(zhǔn)回流，以什么名義、什么名目回流都不行。

4. 衍生的問(wèn)題

（1）更新項(xiàng)目的各種現(xiàn)金（臺(tái)底費(fèi)）怎么出來(lái)？

（2）信用危機(jī)問(wèn)題：如何證明自己不是洗錢（如更新公司、貿(mào)易公司）？永煤債案件背景下如何證明自己不是“渣男”？

1. 地產(chǎn)前融（如短拆、過(guò)橋業(yè)務(wù)）：房地產(chǎn)企業(yè)高管就項(xiàng)目融資承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任（如簽訂《保證合同》）。

2. 銀行放款（如借新還舊情形）：為確保專款專用及資金安全，交易對(duì)手的高管身份證在操作期間全部存放在銀行（問(wèn)題：如果前融的還款來(lái)源依賴于開發(fā)商其他主體的銀行貸款，該如何解決?？顚Ｓ玫南拗茊?wèn)題）。

3. 銀行貸款三查及貸后管理（從形式審查變?yōu)閷?shí)質(zhì)審查）：實(shí)時(shí)跟蹤貸后數(shù)據(jù)（如中行的貸后管理），不定時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。

4. 放大杠桿的套路風(fēng)險(xiǎn)：（1）銀行-城市更新-拆遷貸：假拆賠合同、假拆遷標(biāo)準(zhǔn)、假章假簽名下的杠桿放大問(wèn)題（注意融資用的文件與土增稅清算的文件區(qū)分管理）；（2）銀行并購(gòu)貸：做大并購(gòu)交易合同金額以及做大評(píng)估值背景下的杠桿放大問(wèn)題（實(shí)際上銀行給的授信額一般都不會(huì)超過(guò)評(píng)估值的50%以及交易總價(jià)的50%）。

5. 信托與基金的投后監(jiān)管（章證照共管）：密碼、鑰匙的掌控更重要還是保險(xiǎn)箱放誰(shuí)那里更重要。

6. 星河灣案、胡祖六案、永煤逃廢債案：（1）信托公司和基金管理人低價(jià)處置或變賣信托、基金持有的底層資產(chǎn)；（2）信托、基金管理人投后監(jiān)管中的SPV或項(xiàng)目方惡意轉(zhuǎn)移、變賣資產(chǎn)（職務(wù)侵占罪的問(wèn)題）。

7. 職業(yè)經(jīng)理人的道德問(wèn)題：（1）君子愛財(cái)，取之有道；（2）市場(chǎng)交易與潛規(guī)則。

1. 工商與稅務(wù)：個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓先完稅或先做稅務(wù)申報(bào)；企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓先做稅務(wù)核查/清算。

2. 開票問(wèn)題：提額的難度；大額開票的依據(jù)、服務(wù)成果問(wèn)題。

典型案例：利息超過(guò)4倍LPR的部分轉(zhuǎn)為管理費(fèi)或咨詢費(fèi)后，該費(fèi)用對(duì)應(yīng)的成果及商業(yè)合理性的問(wèn)題；一次性大額（百萬(wàn)或千萬(wàn)）開票的難度問(wèn)題（稅務(wù)局長(zhǎng)的親自審查）。

深圳的實(shí)踐：2020年10月《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局反洗票系統(tǒng)需求文檔項(xiàng)目合同》之反洗票系統(tǒng)的上線。

3. 來(lái)自廣州的靈魂拷問(wèn)

4. 來(lái)自東莞的“超前”實(shí)踐

（1）前期服務(wù)商、實(shí)施主體等全部納入數(shù)據(jù)庫(kù)管理，前期費(fèi)用、關(guān)聯(lián)交易、往來(lái)交易全部納入大數(shù)據(jù)管理。

（2）年底的土增稅專項(xiàng)清算行動(dòng)（設(shè)立專門的小組，鎮(zhèn)稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)做組長(zhǎng)）：針對(duì)城市更新舊項(xiàng)目，計(jì)劃一個(gè)星期清算一個(gè)，除了有原著村民身份（外來(lái)落戶的都不算）的被拆遷款和政府主導(dǎo)的公益類舊改項(xiàng)目的拆遷款等可以列入土增稅外，其他都不可以（某頭部房企原列入土增稅扣除項(xiàng)目的拆遷款也已被剔除）。

5. 村企合作的成本扣除問(wèn)題

深圳稅局：針對(duì)非農(nóng)／征地返還用地土地成本低的問(wèn)題，實(shí)際上目前稅局也沒有好的思路，目前基本都不認(rèn)可非農(nóng)／征返合作開發(fā)過(guò)程中非農(nóng)貨幣補(bǔ)償作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，也即這樣的項(xiàng)目實(shí)際都是要繳納很多稅費(fèi)。

惠州的做法：基本上一事一議，各區(qū)沒有統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（上集資平臺(tái)或公共資源交易中心時(shí)留用地按銷售方式流轉(zhuǎn)并開票處理的除外）。

2021年：建黨100周年、“十四五”開局之年、全面建成小康社會(huì)之日。

2020年12月11日中央政治局會(huì)議關(guān)于2021年的經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)（12月16日至18日已召開中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議）：

1. 需求側(cè)改革：加大刺激有效需求，把錢花在刀刃上，比如對(duì)大灣區(qū)、長(zhǎng)三角的基建重點(diǎn)投入，改變老少邊窮區(qū)域基調(diào)投入面面俱到的邏輯，按市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行需求側(cè)改革——對(duì)地產(chǎn)的影響：優(yōu)秀的城市群越來(lái)越優(yōu)秀，一二線城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)只會(huì)持續(xù)走高。

2. 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展：2021年的房?jī)r(jià)不能過(guò)快上漲，不能干擾內(nèi)循環(huán)的發(fā)展大局，但也不能止步不前，更不能后退萎縮，要起到一定的經(jīng)濟(jì)支撐作用——12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議再次明確“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

值得思考的問(wèn)題：（1）受疫情的影響，連深圳、上海都沒錢，今年的土拍金額中很多城市創(chuàng)了新高，所以進(jìn)入了“經(jīng)濟(jì)越不好賣地越多，經(jīng)濟(jì)越不好房?jī)r(jià)越上漲”的怪圈；（2）近幾月續(xù)長(zhǎng)沙放寬落戶限制以及上海、珠海人才政策落戶條件放寬后，福州全面放開落戶限制（落戶“零門檻”），無(wú)錫落戶也全面放寬——為了人才還是為了房?jī)r(jià)？

3. 嚴(yán)防債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：政治局會(huì)議提出“要抓好各種存量風(fēng)險(xiǎn)化解和增量風(fēng)險(xiǎn)防范”，更多聚焦到金融體系，特別是威脅經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題——這是針對(duì)永煤案為代表的“逃廢債”的直接表態(tài)。

4. 反壟斷：反科技?jí)艛嗪头唇鹑趬艛啵ㄈ绱髷?shù)據(jù)殺熟），11月10日《關(guān)于平臺(tái)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的反壟斷指南（征求意見稿）》呼應(yīng)政治局關(guān)于“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無(wú)序擴(kuò)張”的態(tài)度。

5. 增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈自主可控能力：主要針對(duì)芯片缺貨以及半導(dǎo)體工廠、汽車工廠停工等問(wèn)題，另外就是華為被迫出讓榮耀手機(jī)一事突出了將各類被國(guó)外壟斷的技術(shù)國(guó)產(chǎn)化、自主化的迫切性。

房地產(chǎn)企業(yè)的表外負(fù)債采取的是“實(shí)質(zhì)重于形式”的認(rèn)定原則，根據(jù)該原則，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)上關(guān)聯(lián)或非關(guān)聯(lián)的主體所取得的為自身所用的有息負(fù)債，原則上都應(yīng)納入“三道紅線”下的負(fù)債申報(bào)范疇。從申報(bào)的義務(wù)來(lái)看，表外負(fù)債的核心認(rèn)定原則是融資款的債務(wù)屬性以及是否帶息，但具體融資操作方面卻存在很多規(guī)避的空間，其中各種類型的表外負(fù)債就是最典型的反映。

1. 應(yīng)付賬款與應(yīng)付票據(jù)；

2. 資產(chǎn)證券化融資；

3. 其他應(yīng)付款。

1. 永續(xù)債；

2. 明股實(shí)債及少數(shù)股東權(quán)益。

1. 地產(chǎn)私募

對(duì)自然人的散募難度變大，小金額（小幾百萬(wàn)級(jí)別）的投資人有淡出市場(chǎng)的趨勢(shì)，但江浙滬的散募一直都比較理想，另外江浙滬個(gè)人高凈值客戶購(gòu)買產(chǎn)品或直投的資金流量都非常兇猛，比如AY地產(chǎn)在江浙滬市場(chǎng)發(fā)了大量產(chǎn)品募資，該區(qū)域的潮汕老板組團(tuán)直投的情況也比較明顯。

地產(chǎn)私募正在經(jīng)歷深度洗牌階段，頭部私募機(jī)構(gòu)要么有很強(qiáng)的募集能力、管理能力，要么有很強(qiáng)的管理能力并以此與大機(jī)構(gòu)（信托等）進(jìn)行粘性合作（如“信托+基金”的優(yōu)先股業(yè)務(wù)）。

2. 地產(chǎn)信托

銀行開發(fā)貸收縮地非常明顯，甚至DL銀行、BH銀行和SH銀行的開發(fā)貸目前也收縮嚴(yán)重（之前都是做的很猛）。ZR信托12月份以債權(quán)形式操作一個(gè)前30強(qiáng)開發(fā)商的項(xiàng)目，銀保監(jiān)會(huì)要求ZR信托壓縮債權(quán)產(chǎn)品規(guī)模，因此需要把債權(quán)類產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)類產(chǎn)品，目前開發(fā)商需要找過(guò)橋資金先清算點(diǎn)債權(quán)產(chǎn)品，ZR信托再發(fā)股權(quán)類產(chǎn)品給他們置換資金（這一類的過(guò)橋需求已明顯增加）。

開發(fā)貸的收縮和融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模的壓降導(dǎo)致市場(chǎng)集中地往股權(quán)類信托產(chǎn)品擠壓，銀行、券商端口的資金目前也已密集地往這個(gè)產(chǎn)品方向游走，具體比如PA證券的一些團(tuán)隊(duì)并入PA私行后開始操作土地前融等非標(biāo)業(yè)務(wù)（實(shí)際通過(guò)PA信托或其他指定信托放款，另外PA信托的團(tuán)隊(duì)實(shí)際已并入PA銀行）；HR銀行在操作有前30強(qiáng)開發(fā)商背書的前融業(yè)務(wù)，具體是大開發(fā)商背書情況下放款給小股東，其中開發(fā)貸需捆綁；XMGJ銀行通過(guò)廣東省內(nèi)非房主體的抵押貸等形式提供前融支持，SH銀行等同類型銀行也開始進(jìn)入前融市場(chǎng)（具體為通過(guò)其旗下的私募基金公司或其他方式進(jìn)入）；DG證券通過(guò)與私募機(jī)構(gòu)合作進(jìn)入地產(chǎn)前融市場(chǎng)，XY證券等大型券商也躍躍欲試。

3. 其他主流資金

除了銀行和券商的資金外，外資資金以及國(guó)央企平臺(tái)資金對(duì)地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的偏好也異常明顯，其中土地保證金資金池的業(yè)務(wù)最受歡迎。

4. 財(cái)富市場(chǎng)的發(fā)展

（1）投資人如何看管理人

看顏值（機(jī)構(gòu)背景、平臺(tái)性質(zhì)）還是才華（管理能力）？

（2）管理人如何選項(xiàng)目

100萬(wàn)嫁妝的苗條美女（項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)）還是1個(gè)億嫁妝的丑女（主體優(yōu)質(zhì)）？

（3）產(chǎn)品銷售及資金的募集策略問(wèn)題

1. 銀行：流貸（非房主體）；并購(gòu)貸（授信不高于評(píng)估值的50%以及交易總價(jià)的50%）；開發(fā)貸。

2. 信托：滿足432項(xiàng)目的資產(chǎn)收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)產(chǎn)品；滿足432的開發(fā)貸產(chǎn)品；投資私募債的產(chǎn)品；投資永續(xù)債產(chǎn)品；信托優(yōu)先股產(chǎn)品（開發(fā)商的到期股權(quán)回購(gòu)義務(wù)調(diào)整為優(yōu)先受讓權(quán)）。

備注：信托公司已逐步將傳統(tǒng)的非標(biāo)融資轉(zhuǎn)化為私募債、ABS（CMBS）、REITs等標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的投資，另外利用永續(xù)債融資這種“明債實(shí)股”的方式規(guī)避融資類信托的額度限制（按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，永續(xù)債可被作為權(quán)益工具計(jì)入所有者權(quán)益，也即可被歸為投資類產(chǎn)品）。

3. 私募基金：2020年備案的地產(chǎn)、更新項(xiàng)目產(chǎn)品屈指可數(shù)，大部分基金公司開始用非管理人的主體做有限合伙式明股實(shí)債或股加債結(jié)構(gòu)。

4. 資管公司：受4號(hào)文影響，目前基本很少見到投資地產(chǎn)的產(chǎn)品。

1. 在“三道紅線”下，開發(fā)商表內(nèi)債的需求明顯降低，紛紛轉(zhuǎn)向明股實(shí)債和真股模式（舉例FL）。

2. 開發(fā)商對(duì)于權(quán)益類（如存量資產(chǎn)收益權(quán)）、大規(guī)?；稹⒐?yīng)鏈的融資模式更為渴求（舉例BGY）。

3. 跨境融資的新選擇：保證金資金池、364美元債、FDI（一些地方ZF的外資招商引資任務(wù)艱巨，招商引資任務(wù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商或合作方）。

4. 香港的募資：地產(chǎn)公司多在香港上市，上市的地產(chǎn)企業(yè)多按發(fā)債的成本去融資，一些房企公募的成本4-5%，一般私募的成本比公募多2-3%。

1. 城市間進(jìn)一步分化，一二線城市走強(qiáng)，拿地趨熱，地貨比上升。

2. 行業(yè)集中度上升，融資、拿地、銷售資源向穩(wěn)健型、低杠桿企業(yè)或龍頭企業(yè)靠攏。

3. 樓市調(diào)控因城施策、一城一策（如深圳的打新整頓、西安二套首付提高到70%）。

4. 融資監(jiān)管趨嚴(yán)，一企一策（“三道紅線”全面實(shí)施）。

1. 建立多元化融資渠道，表內(nèi)負(fù)債往真股融資與明股實(shí)債、資產(chǎn)/股權(quán)收益權(quán)與供應(yīng)鏈融資、境外融資、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品等方向調(diào)整。

2. 增加多元化拿地渠道，招拍掛、城市更新、村企合作、不良資產(chǎn)處置以及其他收并購(gòu)方式并舉。

3. 加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，增加經(jīng)營(yíng)性無(wú)息杠桿，如通過(guò)商票等形式增加經(jīng)營(yíng)性負(fù)債并壓降金融負(fù)債需求，同時(shí)發(fā)揮供應(yīng)鏈融資功能。

4. 扎根核心市場(chǎng)，選擇目標(biāo)省份和城市下沉，優(yōu)化管理半徑并尋求“管理紅利”。

5. 審慎進(jìn)行多元化戰(zhàn)略，有效發(fā)揮非房主體的融資功能以及表外負(fù)債的輸血效應(yīng)（如物業(yè)板塊的扎堆上市）。

6. 強(qiáng)化靈活多變的營(yíng)銷策略，現(xiàn)金為王；有效盤活存量資產(chǎn)，并通過(guò)收益權(quán)方式找補(bǔ)現(xiàn)金流。