抵押人與債權(quán)人訂立不動(dòng)產(chǎn)抵押合同后，因雙方并未及時(shí)辦理抵押登記，抵押權(quán)并未有效設(shè)立。但抵押人仍應(yīng)承擔(dān)抵押合同項(xiàng)下的違約損害賠償責(zé)任，其賠償范圍體現(xiàn)為債務(wù)人不能清償?shù)牟糠?，即債?quán)人有權(quán)依據(jù)要求抵押人對(duì)債務(wù)人不能清償?shù)膫鶆?wù)，以案涉房產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣時(shí)的價(jià)值為限承擔(dān)賠償責(zé)任。

1. 上海能源與云南能投簽署《統(tǒng)借統(tǒng)還借款協(xié)議》，其向上海能源共計(jì)提供8億元借款，用于上海能源補(bǔ)充運(yùn)營資金。

2. 云南能投委托云能保理與大大置業(yè)簽訂《抵押擔(dān)保合同》，大大置業(yè)提供其名下房產(chǎn)為上海能源的上述債務(wù)提供抵押擔(dān)保。但因該房產(chǎn)之前設(shè)定的其他抵押并未解除，且未征得原抵押權(quán)人的同意，本案抵押合同沒有辦理抵押登記。

3. 上海能源未能按期償還借款，云南能投訴至法院要求上海能源承擔(dān)還款責(zé)任，并要求大大置業(yè)對(duì)此承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

4. 關(guān)于《抵押擔(dān)保合同》的效力問題。最高人民法院在二審中認(rèn)為：“案涉房產(chǎn)未辦理抵押登記并不影響《抵押擔(dān)保合同》的效力，并且由于《抵押擔(dān)保合同》訂立時(shí)已披露云南能投與云能保理的委托關(guān)系，根據(jù)《合同法》402條的規(guī)定，《抵押擔(dān)保合同》可直接約束云南能投和大大置業(yè)?！?/p>

本院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同以設(shè)定抵押權(quán)為締約目的，辦理抵押登記是抵押人的主要合同義務(wù)。本案并無證據(jù)證明案涉房屋未辦理抵押登記是云南能投原因所致。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，以及《抵押擔(dān)保合同》“第六條抵押物登記”第二款“如因抵押人的原因未能及時(shí)辦妥相關(guān)手續(xù)，抵押人應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人因此遭受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任”的約定，因大大置業(yè)未能履行辦理抵押登記的合同義務(wù)，云南能投請(qǐng)求大大置業(yè)承擔(dān)違約賠償責(zé)任有法律和合同依據(jù)，本院依法予以支持。

《抵押擔(dān)保合同》訂立時(shí)，大大置業(yè)、盛懿中心應(yīng)當(dāng)預(yù)見到，云南能投在合同履行后可以獲得的利益為就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因大大置業(yè)、盛懿中心違反主要合同義務(wù)未辦理抵押登記，云南能投就案涉房屋喪失優(yōu)先受償權(quán)，其因此所受損失體現(xiàn)為主債權(quán)不能被清償?shù)牟糠?。就此部分損失，應(yīng)當(dāng)由大大置業(yè)、盛懿中心承擔(dān)賠償責(zé)任。基于《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款所確立的履行利益規(guī)則和可預(yù)見規(guī)則的限制，大大置業(yè)、盛懿中心承擔(dān)的賠償責(zé)任不應(yīng)當(dāng)超過抵押權(quán)有效設(shè)立情況下其所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)，參照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十條“抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)予以確定”，以及第七十三條“抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押物的價(jià)款低于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)約定價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)按照抵押物實(shí)現(xiàn)的價(jià)值進(jìn)行清償”的規(guī)定，大大置業(yè)、盛懿中心應(yīng)當(dāng)對(duì)上海能源不能清償?shù)谋景競鶆?wù)，以案涉房產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣時(shí)的價(jià)值為限承擔(dān)賠償責(zé)任。

《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》

第九條 擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償，或者在承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍內(nèi)，要求有過錯(cuò)的反擔(dān)保人承擔(dān)賠償責(zé)任。

擔(dān)保人可以根據(jù)承擔(dān)賠償責(zé)任的事實(shí)對(duì)債務(wù)人或者反擔(dān)保人另行提起訴訟。

《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（簡稱《九民紀(jì)要》）

60. 【未辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力】不動(dòng)產(chǎn)抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續(xù)，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉(zhuǎn)讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權(quán)有效設(shè)立時(shí)抵押人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

實(shí)踐中，如果債權(quán)人與抵押人在訂立不動(dòng)產(chǎn)抵押合同后并未進(jìn)行登記，抵押權(quán)當(dāng)然未能設(shè)立，但對(duì)于債權(quán)人如何向抵押人主張權(quán)利的問題，存有爭議。

在《九民紀(jì)要》出臺(tái)之前，最高院在（2015）民申字第2354號(hào)裁定中采取的是“連帶責(zé)任說”，即將抵押合同轉(zhuǎn)化為以抵押物價(jià)值為限的連帶責(zé)任保證。

《九民紀(jì)要》第60條對(duì)“未辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力”問題進(jìn)行了規(guī)定，雖然從條文中“因抵押物滅失以及抵押物轉(zhuǎn)讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權(quán)有效設(shè)立時(shí)抵押人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任”的規(guī)定來看，好像并不能明確《九民紀(jì)要》采取的是“補(bǔ)充責(zé)任說”，還是“連帶責(zé)任說”，但從官方釋義書中的釋義來看（P364），采取的是“補(bǔ)充責(zé)任說”。

本文援引最高院案例系《九民紀(jì)要》出臺(tái)后作出，在裁判思路上與《九民紀(jì)要》觀點(diǎn)相一致，即采“違約責(zé)任說”。本文援引案例的具體裁判思路是，抵押人仍應(yīng)以抵押物價(jià)值為限承擔(dān)抵押合同項(xiàng)下的違約損害賠償責(zé)任，其賠償范圍體現(xiàn)為債務(wù)人不能清償?shù)牟糠?。盡管理論或?qū)崉?wù)中關(guān)于該問題的爭論仍未休止，但在《九民紀(jì)要》出臺(tái)后，本文援引案例中的裁判思路將是實(shí)踐中的主流裁判觀點(diǎn)，值得關(guān)注。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，“補(bǔ)充責(zé)任說”與“連帶責(zé)任說”的區(qū)別不僅在于抵押人的清償順序，還在于，如果采違約責(zé)任解釋路徑下的“補(bǔ)充責(zé)任說”，將導(dǎo)致抵押人在承擔(dān)責(zé)任后不享有追償權(quán)。《九民紀(jì)要》并未對(duì)該問題進(jìn)行明確，那么實(shí)踐案例中又將采取何種裁判觀點(diǎn)？