作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

自債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來，當(dāng)代置業(yè)雖一直通過各種方式自救，但其流動性問題仍未得到有效緩解。

1月10日，當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）公告稱，其境外優(yōu)先票據(jù)未償還本金總額約為13.48億美元。

當(dāng)代置業(yè)公告

公告顯示，當(dāng)代置業(yè)已收到若干票據(jù)持有人通知，要求提早償還相關(guān)債務(wù)或采取強(qiáng)制執(zhí)行行動。

當(dāng)代置業(yè)一直在與相關(guān)票據(jù)持有人磋商，以就集團(tuán)與境外優(yōu)先票據(jù)有關(guān)的未償還債務(wù)責(zé)任采取可能的債務(wù)重組計(jì)劃。

據(jù)悉，當(dāng)代置業(yè)已委任財(cái)務(wù)顧問，以協(xié)助其持續(xù)評估集團(tuán)的流動資金狀況，并與財(cái)務(wù)顧問緊密合作，以制定顧及境內(nèi)外利益相關(guān)者的整體規(guī)則。

值得注意的是，1月10日當(dāng)代置業(yè)股票復(fù)牌，其股價在開盤大幅高開后一路下探，收盤跌超40%，總市值僅剩6.4億港元。

當(dāng)代置業(yè)股價走勢

去年10月25日，當(dāng)代置業(yè)2.5億美元債未能如期兌付，拉開債務(wù)違約序幕，自10月21日起其股票及債權(quán)證券于聯(lián)交所暫停買賣。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前當(dāng)代置業(yè)存續(xù)美元債4只，存續(xù)規(guī)模10.97億美元，其中今年將有兩只合計(jì)5億美元債券到期。

存續(xù)美元債

值得注意的是，當(dāng)代置業(yè)美元債的發(fā)行票息較高，平均票息超11%，融資成本高企。

2018年12月，當(dāng)代置業(yè)曾發(fā)行一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%，創(chuàng)下國內(nèi)甚至亞洲的房企發(fā)債之最，引得一片嘩然質(zhì)疑聲不斷。

去年下半年以來，當(dāng)代置業(yè)美元債劇烈波動，多家國際評級機(jī)構(gòu)將其家族企業(yè)評級下調(diào)，其信用資質(zhì)持續(xù)惡化，再融資壓力飆升。

據(jù)官網(wǎng)介紹，當(dāng)代置業(yè)成立于2000年，總部位于北京，2013年在香港聯(lián)合交易所上市。

當(dāng)代置業(yè)具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，自主研發(fā)運(yùn)營十大綠色科技系統(tǒng)和五大擴(kuò)展系統(tǒng)，打造中國綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌——“MOMΛ”，當(dāng)代MOMΛ項(xiàng)目曾榮獲世界十大建筑奇跡之一。

當(dāng)代置業(yè)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，當(dāng)代置業(yè)的控股股東為極地控股，持股比例為65.38%，公司實(shí)際控制人為張雷。

2021年，當(dāng)代置業(yè)合約銷售額約360.5億元，同比下滑14.59%，未完成470億元銷售目標(biāo)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年當(dāng)代置業(yè)以317.2億操盤金額位居房企第75位；以313.1萬平方米操盤面積排第52名，屬于百強(qiáng)房企行列。

克而瑞數(shù)據(jù)

在土儲方面，2021年上半年當(dāng)代置業(yè)拿地毫不手軟，其在西安、重慶、青島、蘇州、合肥和呼和浩特等地新獲取了20個項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積356.4萬平方米。

截至期末，當(dāng)代置業(yè)土地儲備合計(jì)1676萬平方米。

據(jù)半年報(bào)顯示，2021年上半年當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.43億元，同比增長9.56%；實(shí)現(xiàn)凈利潤4.48億元，同比增長12.56%。

近年來，當(dāng)代置業(yè)的盈利能力一般，自2020年起其毛利率、凈利率開始走低，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出。

盈利能力

截至2021年6月末，當(dāng)代置業(yè)總資產(chǎn)為984.36億元，總負(fù)債862.6億元，凈資產(chǎn)121.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率87.6%。

近年來，當(dāng)代置業(yè)財(cái)務(wù)杠桿高企，資產(chǎn)負(fù)債率一直維持高位，2017-2020年該指標(biāo)分別為84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。

財(cái)務(wù)杠桿

從“三道紅線”看，截至2021年6月末，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，非受限現(xiàn)金短債比1.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)代置業(yè)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的77%。

截至2021年6月末，當(dāng)代置業(yè)流動負(fù)債有661.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。

相較于短債規(guī)模，當(dāng)代置業(yè)流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有136.2億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

除此之外，當(dāng)代置業(yè)還有200.8億非流動負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計(jì)194.1億元。

整體來看，當(dāng)代置業(yè)剛性債務(wù)有287.57億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為33%。

其中，當(dāng)代置業(yè)銀行及其他借款192.82億元，優(yōu)先票據(jù)85.34億元及公司債券9.39億元。

有息負(fù)債規(guī)模較大，當(dāng)代置業(yè)的融資成本高企，2020年其加權(quán)平均融資成本為9.9%，與2019年持平。

2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)利息合計(jì)13.73億元，扣除發(fā)展中的待售物業(yè)資本化金額為2.06億元，對利潤形成嚴(yán)重侵蝕。

在融資渠道方面，當(dāng)代置業(yè)渠道較為狹窄，主要通過借款、發(fā)債和股權(quán)等渠道融資。

為應(yīng)付債務(wù)危機(jī)，當(dāng)代置業(yè)本打算將旗下物業(yè)公司出售給融創(chuàng)服務(wù)，但就在雙方簽署協(xié)議的最后一天，其臨時推翻協(xié)議，不接受融創(chuàng)的“殺價”。

除此之外，當(dāng)代置業(yè)還通過撤銷派發(fā)中期股息、提供股東貸款等方式自救。

總得來看，當(dāng)代置業(yè)盈利能力一般，財(cái)務(wù)杠桿高企，融資成本居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中面臨債務(wù)和融資雙重壓力。

畢業(yè)于西南政法大學(xué)的張雷，曾在體制內(nèi)工作多年。

從1995年開始，張雷擔(dān)任北京中際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

2000年，張雷創(chuàng)辦北京當(dāng)代鴻運(yùn)房地產(chǎn)，也就是當(dāng)代集團(tuán)的前身。隨后經(jīng)營開發(fā)了滿庭芳園、當(dāng)代城市家園、青云科技大廈、當(dāng)代萬國城等項(xiàng)目。

當(dāng)代置業(yè)董事局主席張雷

兩年后，當(dāng)代集團(tuán)在香港成立了盈港實(shí)業(yè)集團(tuán)，專門來負(fù)責(zé)公司在海外融資事宜。

2008年，當(dāng)代置業(yè)上報(bào)了A股上市計(jì)劃，但隨后A股房企上市被叫停。兩年后當(dāng)代置業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，又過了三年才修成正果。

2013年，張雷敲響了港交所的上市鐘聲，當(dāng)代置業(yè)登陸資本市場。

不過，在以銷售額、土地規(guī)模以及高利潤為衡量標(biāo)準(zhǔn)的香港資本市場，當(dāng)代置業(yè)上市后股價表現(xiàn)不如人意，首日掛牌即跌穿招股價，一度大跌9%。

在張雷去德國的一次考察后，便鐘情于綠色地產(chǎn)的開發(fā)，當(dāng)代置業(yè)自此也成為一家有著綠色情懷的公司。

但隨著中國金茂、朗詩集團(tuán)等資金雄厚的房企加入綠色科技地產(chǎn)賽道，當(dāng)代置業(yè)的競爭力引發(fā)疑問。

另外，由于張雷過度關(guān)注細(xì)節(jié)，使得當(dāng)代置業(yè)在管理效率、成本控制方面明顯不如其他房企，在房地產(chǎn)黃金十年錯失了發(fā)展良機(jī)。

2017-2019年，當(dāng)代置業(yè)合約銷售額分別為221.86、321.57以及362.03億元，其銷售業(yè)績增速較慢。

事實(shí)上，當(dāng)代置業(yè)并非對規(guī)模沒有追求。早在多年前張雷就曾立下“2005年要突破100億元，2007年突破300億元，2009年突破700億元，2010年則要達(dá)到900億元”的豪言壯志。

隨后，當(dāng)代置業(yè)不斷加大投入力度，但在加大拿地力度的同時，其債務(wù)問題也隨之凸顯，債務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “北京老牌房企”13.48億美元債逾期，股票復(fù)牌大跌40%