作者：編輯部CRIC

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年7月，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸趨緊，中央有關(guān)房地產(chǎn)市場端和金融端政策及表態(tài)已超十余條。

受住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》整治物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域影響，7月物業(yè)股普跌，超八成企業(yè)股價下跌，僅7家企業(yè)股價微漲。

8月初，各地方樓市調(diào)控迎來新一輪加碼，在7月重點城市斷供之后，截止目前僅無錫一城完成了第二輪集中土拍，本應(yīng)在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍相繼被暫緩或延后。

在房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的背景下，2021年8月11日早盤，房地產(chǎn)股一反常態(tài)高開高走，連連上漲。其中，中交地產(chǎn)開盤后僅約7分鐘就直線漲停，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等盤中也觸及漲停，地產(chǎn)板塊市值一哥萬科Ａ漲幅也一度超過9%。

究其緣由，主要因為網(wǎng)傳自然資源部于8月10日召開閉門會議，明確二批次重點城市土地出讓政策調(diào)整：

1、單宗住宅用地溢價率不得超15%；

2、不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價；

3、到達(dá)上限后通過搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案決定土地歸屬。

三條細(xì)則可謂層層遞進(jìn)、絲絲入扣，對抬高地價的各項舉措進(jìn)行了全面堵漏；同時該政策與天津近期土拍規(guī)則的調(diào)整細(xì)則（溢價率上限15%、出讓底價與調(diào)整前未變、不競配建、搖號）完全一致，這也能很大程度上說明該傳言的真實性。

由此一來，市場上不少人對此解讀為對房企的利好，因而出現(xiàn)了房地產(chǎn)股放量高開高走的罕見局面。

表：已發(fā)布二輪集中供地公告城市二輪供地規(guī)則變化及新增變化

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

從集中供地新政推出至今，重點城市的土地市場發(fā)生了根本性的改變，從政策本身來看，無論是初衷還是“雙集中”的方式，其目的都是“控制地價、抑制溢價”，然而在落地的過程中，依然還是暴露了一些問題，這也導(dǎo)致了第二批土地集中出讓規(guī)則的調(diào)整。

首先，部分重點城市首輪土拍熱度不減，尤其是重慶、杭州、無錫、蘇州等城市，在首輪土拍中均暴露出比較嚴(yán)重的問題。

如在首輪拍地時斬獲出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時，有多達(dá)57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高，整體溢價率高達(dá)26%，市場熱度持續(xù)高漲。

為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價規(guī)則上做了多重調(diào)整，先是提升了報名門檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價的20%；再是首次推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調(diào)整為20%；這也是為了防止地價過快上漲，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)房價的目的。最后“競品質(zhì)”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，在當(dāng)前“緊融資”背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性，土地競拍熱度較首輪會有明顯的下降。但是考慮到杭州“20%的溢價率上限”和“競無償移交政策性租賃住房”依然不符合網(wǎng)傳的新土地出讓規(guī)則，因此杭州二批次土拍細(xì)則很有可能面臨調(diào)整。

其次，政策加碼（溢價率上限下調(diào)）之后的無錫第二次土拍盡管溢價率控制在較低水平，但部分地塊依然高熱不退。

譬如錢橋板塊出現(xiàn)了新的板塊地王，昌建、大華分別競得的XDG-2021-48號、49號地塊成交均價高達(dá)10000元/平方米，起始樓板價高達(dá)9500元/平方米，比周邊的XDG-2020-61號地塊成交樓面價還要高（該地于2020年10月由招商蛇口競得，起始樓面價9000元/平方米，成交價9472元/平方米，溢價率5%）。總體來看，盡管無錫土拍控制了溢價率和價格上限，但受底價抬升的影響，部分地塊土拍熱度依然較高。

最后，由于房價依然處于上升通道，穩(wěn)房價任務(wù)依然十分迫切。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70大中城市6月份商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)中有落，仍處于近一年內(nèi)的較高水平。廣州、重慶、西安、濟(jì)南、無錫等城市房價新建商品住宅環(huán)比漲幅均超1%，房價上漲壓力依然存在。

綜上來看，土地出讓規(guī)則的調(diào)整十分必要并且迫切，通過控制溢價率、出讓底價、競配建和搖號等細(xì)則，對土拍過程進(jìn)行全方位的“監(jiān)管”，在這樣的新規(guī)之下，地價將得到較好的控制，地王也將“絕跡”，一定程度上可以抑制房價的過快上漲。

可以預(yù)見，在土拍新政策的“圍堵”之下，土地市場熱度將被控制在較低水平，房企拿地成本將有所降低，這給房企留有了一定的利潤空間，但在本質(zhì)上，政策本身并非是讓利于房企，核心仍是為了穩(wěn)定房價，符合中央穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效調(diào)控機(jī)制?？紤]到22城之外的金華、徐州等城市土拍熱度也居高不下，也實行了“集中”拍地，這類城市土拍規(guī)則大概率也將跟進(jìn)，以控制實際地價水平。

同時，由于杭州、深圳等城市的土拍地塊存在初始配建，而初始配建比例過高一定程度上也影響實際樓面價水平，這也不符合控房價的目的，以后合理設(shè)置初始配建比例也需要進(jìn)一步斟酌。

值得注意的是，考慮到部分城市在土拍中不限房價，控制地價的利好不能完全傳導(dǎo)至“需求端”，為了讓政策向需求端滲透，預(yù)計下一步“限房價”的力度和范圍也將加強(qiáng)，像天津這類不限房價的重點城市大概率會出臺限價政策。

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原標(biāo)題： 土拍規(guī)則將再調(diào)整？控地價的核心是“限房價”！