關于外資資金是否能投資房地產(chǎn)項目，并且結(jié)匯后用于繳納土地保證金或土地款的問題，目前外商投資行業(yè)準入限制主要適用于《外商投資準入特別管理措施（負面清單）2020版》（下稱“負面清單”），其中房地產(chǎn)行業(yè)并非負面清單之內(nèi)的領域。但是，囿于目前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)秉持的“房住不炒”的基本基調(diào)，以及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策，國內(nèi)金融機構(gòu)基本無法介入土地保證金和土地款的融資，由此給外資帶來了很多土地款融資的機會。

在外資入境和結(jié)匯層面，目前結(jié)售匯主要下放至銀行辦理，不過銀行等機構(gòu)對于資金流入房地產(chǎn)方向仍是執(zhí)行國家的大政方針政策，也即對外資流入房地產(chǎn)有設置了一定的限制。因此，在外資資金進行境內(nèi)房地產(chǎn)投資，特別是結(jié)匯后用于繳納土地保證金及土地款的環(huán)節(jié)上，若通過簡單的架構(gòu)搭建，將外商投資企業(yè)直接結(jié)匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實際操作中可能受到一定的限制，也即在目前的外資資金入境及架構(gòu)設計上需進行一定的操作安排。

目前資金入境的方式主要包括設立外商投資企業(yè)（FDI）、QFLP/RQFLP、購買金融產(chǎn)品（通過應收賬款質(zhì)押方式入境）以并購等方式入境。相比較而言， QFLP/RQFLP需溝通合適的通道機構(gòu)，在支付通道費的同時，入境額度以及底層投資標的受到限制（如不可直接投資于房地產(chǎn)，需通過非房主體進行包裝等）；并且，所謂的“有借有還”，資金入境后還需到期后進行出境操作。根據(jù)我們目前的操作經(jīng)驗，在自貿(mào)區(qū)或工業(yè)園區(qū)通過FDI方式實現(xiàn)資金入境系目前從境外引入資金進行房地產(chǎn)投資最為普遍且正規(guī)的操作，且可在后續(xù)根據(jù)投資規(guī)模的需求增減注冊資本，正常辦理資金出入境手續(xù)，并享受當?shù)氐亩愂辗颠€等優(yōu)惠政策。其中，通過FDI進行入境架構(gòu)的搭建等問題可參考西政資本2020年6月10日推文《外資資金跨境房地產(chǎn)投資暨資金入境架構(gòu)搭建、結(jié)售匯及稅務籌劃實務》。

需說明的是，按我們目前的操作經(jīng)驗，在FDI工商架構(gòu)搭建層面需非常細心，比如在資料提供上，需提供完整的股權(quán)架構(gòu)圖并對應提供境外所有股東有效存續(xù)證明文件，以穿透核查資金至最終實際控制人；需明確是境內(nèi)主體還是境外主體，提供股東名冊、登記證書、存續(xù)證明等文件；若是基金的需提供基金的合伙協(xié)議、投資協(xié)議等。此外，還需提供法定代表人、經(jīng)辦人身份證原件進行核查。其余為正常的企業(yè)設立工商等登記的相關資料，如境內(nèi)直接投資基本信息業(yè)務登記表、外商投資企業(yè)設立事項備案申報表等。

通過在自貿(mào)區(qū)或工業(yè)園區(qū)進行投資架構(gòu)搭建后，在辦理結(jié)售匯過程中需提供資本金入賬的相關資料，如涉外收入申報單、境內(nèi)直接投資貨幣出資入賬登記申請表等；結(jié)匯入待支付時需提供FDI業(yè)務登記憑證、資本項目賬戶資金支付命令函、境內(nèi)匯款申請書、結(jié)售匯申請書等資料。此外，還需提供最后一層資金流向的交易對手名稱（建議避免帶房地產(chǎn)相關字樣）。

以我們財富中心目前常用的外商投資投資性公司跨境架構(gòu)為例，即搭建“外資資金—A（外商投資投資性公司，WFOE）—B—C—D”架構(gòu)，相關稅費如下：

對于外資機構(gòu)而言，若在境內(nèi)進行房地產(chǎn)投資，其產(chǎn)生的收益主要來源于兩方面，一是收取的固定收益（利息部分）或浮動收益；二是股權(quán)退出部分（本金部分），亦即該兩部分存在相應的稅收。根據(jù)我們簡單的測算，假設外資入境1000萬美元，境內(nèi)按照年化10%的成本計算債權(quán)部分的利息（為便于計算按照美金來計算，以下亦不進行相應換算）。1年利息為1000萬美元*10%=100萬美元。對于利息部分，按照國內(nèi)的相關法規(guī)計算增值稅及附加、企業(yè)所得稅、預提所得稅，小規(guī)模納稅人綜合稅金約占利息收入100萬美金的35%左右，一般納稅人綜合稅金約占利息收入100萬美金的37%左右。對于利息部分，若外資機構(gòu)在境內(nèi)存在可信任的境內(nèi)自然人的情況下，我們建議可以通過搭建稅收優(yōu)惠地載體的方式，將利息轉(zhuǎn)換為咨詢服務費，并按照稅收優(yōu)惠地的政府規(guī)定享受當?shù)氐亩愂照摺?/p>

更多內(nèi)容歡迎參考西政資本2020年6月10日推文《外資資金跨境房地產(chǎn)投資暨資金入境架構(gòu)搭建、結(jié)售匯及稅務籌劃實務》。

在我們操作過的業(yè)務中，外資對于境內(nèi)還是境外放款一般都會特別關注。具體對應到還本付息層面，我們的外資LP一般都希望在境外給開發(fā)商提供借款，并由開發(fā)商在境外進行還本付息的操作，以減少資金出境的稅費及外匯對沖成本的損耗。同時為了確保開發(fā)商能按時付息，在合作條款的設置上，有的會要求開發(fā)商預留X個月的利息預存至投資方的境外監(jiān)管賬戶。另外在合作之初，一般都會要求開發(fā)商明確還款來源，以確保資金的安全性。

在操作層面，外資機構(gòu)在資金投放時原則上都是要求有“抓手”的情況下再安排資金投放，比如在我們和外資LP合作保證金資金池業(yè)務中，有的外資機構(gòu)會要求開發(fā)商相關上市主體或發(fā)債主體作為擔保，當然，這個通常是資金機構(gòu)與開發(fā)商 “博弈”的過程。需說明的是，開發(fā)商因考慮到上市公司決策程序的復雜性以及公告、入表等問題，通常不接受以相關上市或發(fā)債主體作為直接的擔保人。不過整體而言，外資機構(gòu)在投資過程中除了對能否在境外還本付息及其資金來源特別關注外，對開發(fā)商是否可提供境外具備擔保能力的主體或資產(chǎn)提供擔保亦十分關注。就我們目前操作的項目而言，在增信擔保設置方面，常見的操作主要如下：

1. 在我們操作的開發(fā)商境外上市主體的境外關聯(lián)方或表面非關聯(lián)方與外資機構(gòu)搭建的離岸SPV投資合作架構(gòu)中，我們一般會在相關投資協(xié)議的“聲明與承諾”條款中約定開發(fā)商境外上市主體對其境外關聯(lián)方或表面非關聯(lián)方在離岸架構(gòu)中的回購義務承擔擔保責任。

2. 上市公司提供流動性支持函或差額補足的相關函件。當然這涉及到相關律師事務所、審計及會計機構(gòu)對是否需要公告的認定問題。

3. 若在境內(nèi)放款，在我們操作的一些項目中，還存在要求開發(fā)商提供具備融資金額的1.3-1.5倍貨值的其他項目的項目公司的股權(quán)質(zhì)押作為擔保的方式，但是在具體操作時主要是要求開發(fā)商簽署股權(quán)質(zhì)押協(xié)議而并不實際辦理工商質(zhì)押登記。

4. 開發(fā)商上市主體的子公司作為擔保主體時，上市公司在對其子公司認繳注冊資本后，當上市公司的子公司在承擔回購義務發(fā)生違約時則觸發(fā)開發(fā)商上市主體的實繳義務，由上市主體間接承擔擔保責任。

5. 要求開發(fā)商開具融資性保函或備用信用證?？紤]到開具融資性保函或備用信用證亦占用開發(fā)商的外債額度，實操中該模式的可操作性不強。

6. 要求開發(fā)商提供境外其他項目的股權(quán)進行質(zhì)押或者提供其他流動性強的主體提供擔保。

7. 當然亦有外資機構(gòu)要求提供資產(chǎn)進行抵押，但跨境抵押存在一定的操作難度。

目前對于外資而言，若外資機構(gòu)通過境外搭建架構(gòu)放款，則可通過在境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出，由開發(fā)商境外支付本金部分。若外資資金入境后放款的，則外資資金可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、撤資、分紅退出或通過合規(guī)的渠道（如在滿足條件的情況下，進行ODI架構(gòu)搭建）實現(xiàn)資金退出。

本篇為外資境內(nèi)投資房地產(chǎn)項目相關業(yè)務總結(jié)的上篇，更多融資項目的合作和交流歡迎聯(lián)系西政財富和西政資本。