金融審判研究院 作者：初明峰、張款款、劉磊
來(lái)源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
編者按
根據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在未進(jìn)行變更登記的情況下，若要取得可對(duì)抗出賣(mài)人的金錢(qián)債權(quán)人的物權(quán)期待權(quán)，其構(gòu)成要件之一是：買(mǎi)受人在法院查封前簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。但關(guān)于“合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同”這一要件的認(rèn)定，因?qū)崉?wù)中的變動(dòng)類(lèi)型林林種種，判決認(rèn)定也不盡一致。筆者針對(duì)不同的情形在前期陸續(xù)發(fā)表過(guò)部分文章，本文判例中就觸及了三種常見(jiàn)情形，是一則較好的分析素材，詳見(jiàn)筆者實(shí)務(wù)分析部分。
裁判概述
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)M管違反該管理性強(qiáng)制性法律規(guī)定并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效，但違反前述規(guī)定的行為顯然不具有合法性。案外人不具有購(gòu)房資格，其借用他人之名購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，規(guī)避行政監(jiān)管意圖明顯，并非法律法規(guī)所保護(hù)和鼓勵(lì)的行為。故案外人明知自己不符合購(gòu)房資格而與他人簽訂《借名合同》，意圖規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條第1項(xiàng)關(guān)于查封前須簽訂合法有效書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定。
案情摘要
1.秦家楨與楊連飛簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定秦家楨將案涉房屋作價(jià)400萬(wàn)元出售給楊連飛，協(xié)議簽訂后三日內(nèi)支付200萬(wàn)元，余款于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)支付。
2.因鋼正公司與秦家楨在另案中存在擔(dān)保合同糾紛，法院根據(jù)鋼正公司的申請(qǐng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行了預(yù)查封。
3. 另查明，秦家楨與楊連飛等在辦理案涉房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，因房屋被查封未辦成，雙方為此倒簽《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》，并約定考慮到楊連飛戶口問(wèn)題，楊連飛有權(quán)要求將案涉房屋過(guò)戶至指定的第三人名下等。
4. 此外，楊益新又與楊連飛簽訂了《借名合同》，約定楊連飛借用楊益新的戶籍辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記，案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人為楊連飛。
5. 江蘇高院二審改判駁回案外人楊連飛的異議請(qǐng)求，最高院駁回楊連飛再審申請(qǐng)。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
案外人就案涉房產(chǎn)依據(jù)和秦家楨簽訂的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？
法院認(rèn)為
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)M管該規(guī)定作為管理性強(qiáng)制性法律規(guī)定，違反了并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效，但違反前述規(guī)定買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的行為顯然不具有合法性。同時(shí)，基于南京市房地產(chǎn)限購(gòu)等政策，楊連飛并不具有在南京市購(gòu)房的資格，其借用楊益新之名購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，規(guī)避行政監(jiān)管意圖明顯，并非法律法規(guī)所保護(hù)和鼓勵(lì)的行為。楊連飛明知案涉房屋買(mǎi)賣(mài)違反前述法律規(guī)定，依然與秦家楨簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》，明知自己不符合購(gòu)房資格而與楊益新簽訂《借名合同》，意圖規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一項(xiàng)關(guān)于查封前須簽訂合法有效書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定。二審判決據(jù)此認(rèn)定楊連飛對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益不足以排除執(zhí)行，有相應(yīng)的理?yè)?jù)，楊連飛、楊益新的再審申請(qǐng)事由不能成立。
案例索引
相關(guān)法條
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定（2020修正）》
第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；
實(shí)務(wù)分析
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人買(mǎi)入房產(chǎn)未變更登記，是否能夠阻卻執(zhí)行的問(wèn)題：
情形1，讓與擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同的“買(mǎi)受人”，僅憑讓與擔(dān)保性不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，可否依據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議》規(guī)定28條對(duì)抗執(zhí)行？答案為否是毫無(wú)爭(zhēng)議的。因?yàn)楫?dāng)事人并無(wú)買(mǎi)入房產(chǎn)的本意，此情形下應(yīng)當(dāng)分析其讓與擔(dān)保權(quán)益是否成立，進(jìn)一步判斷其是否享有優(yōu)先權(quán)利問(wèn)題，當(dāng)然不能阻對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的卻變現(xiàn)的執(zhí)行。但如果讓與擔(dān)保所對(duì)應(yīng)的借款未償還，雙方在標(biāo)的房產(chǎn)被查封前達(dá)成乙方抵債協(xié)議或債權(quán)+補(bǔ)款購(gòu)買(mǎi)的方式簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，屬于債權(quán)方通過(guò)抵債方式支付房款的的情形。本文援引判例屬于讓與擔(dān)保后改簽購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議的情形，但法院查明補(bǔ)充協(xié)議為不動(dòng)產(chǎn)被查封后的事后的倒簽，買(mǎi)受人當(dāng)然不能取得對(duì)抗執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。
情形2，買(mǎi)受人違背政府限購(gòu)政策借名賣(mài)房的買(mǎi)賣(mài)合同，能否依據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定主張對(duì)抗執(zhí)行？本文判例的觀點(diǎn)認(rèn)為是買(mǎi)受人明知自身不具備購(gòu)買(mǎi)資格，借用他人之名購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，規(guī)避行政監(jiān)管意圖明顯，并非法律法規(guī)所保護(hù)和鼓勵(lì)的行為。此情形下不能認(rèn)定案外人在查封前簽訂了合法的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。筆者贊同本觀點(diǎn)。
情形3，買(mǎi)受人違反《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第28條之規(guī)定（未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)１景钢?，最高院在已?jīng)查明楊連飛與秦家楨實(shí)際簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》的時(shí)間是在案涉房屋被查封后時(shí)，判定楊連飛不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益就已經(jīng)足夠。但最高院進(jìn)一步認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》雖未違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而有效，但其仍違返法律的管理性強(qiáng)制性規(guī)定，顯然不具有合法性，從這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)一步以此為由將其認(rèn)定為不符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條第1項(xiàng)規(guī)定的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)合法的要求，筆者覺(jué)得有些多余，且與主流觀點(diǎn)相左。筆者認(rèn)為，《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條是對(duì)案外人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件的規(guī)定，我國(guó)法律不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，對(duì)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行“債權(quán)合意+登記”，即債權(quán)的有效是物權(quán)變動(dòng)的前提。本案中，雖案外人明知自己不符合購(gòu)房資格，意圖逃避監(jiān)管而與他人簽訂《借名合同》的行為不應(yīng)得到法律的保護(hù)和鼓勵(lì)，但《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條第1項(xiàng)“書(shū)面合同應(yīng)合法有效”的設(shè)立目的應(yīng)是確?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》有效，案外人基于有效的合同享有要求出賣(mài)人為其辦理過(guò)戶登記的權(quán)利即可，不能認(rèn)為只要案外人有任何違法或違反政策的行為，就均不符合“合法有效”的要求。換言之，對(duì)此處的合法有效應(yīng)作限縮性解釋?zhuān)瑑H指合同有效即可，而并非指“合法+有效”。所以，在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》依然有效的情況下，法院不能以案外人存在其他違法行為，認(rèn)為其不具有合法性進(jìn)而徑行適用第28條第1項(xiàng)的規(guī)定，否認(rèn)案外人享有阻卻執(zhí)行的權(quán)益。
當(dāng)然，案外人在法院查封之前簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效但不必然能夠排除執(zhí)行，更不必然能夠取得案涉房屋的所有權(quán)，本文僅探討《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條第1項(xiàng)規(guī)定“書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)合法有效”的適用條件。筆者對(duì)本案的最終裁判結(jié)果并無(wú)異議，但對(duì)最高院認(rèn)為的《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》雖未違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而有效，但其仍違返法律的管理性強(qiáng)制性規(guī)定而不具有合法性，其仍不符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條第1項(xiàng)規(guī)定的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)合法的要求這一觀點(diǎn)持保留意見(jiàn)。一孔之見(jiàn)，歡迎大家探討。
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原標(biāo)題： 最高院：對(duì)抗執(zhí)行的買(mǎi)房合同需意思真實(shí)、合法且不違反限購(gòu)規(guī)定！
