作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年以來，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，上海、西安、合肥等24個城市相繼升級樓市調(diào)控，內(nèi)容主要涉及“四限”，部分城市新增“設(shè)立二手房參考價格”。 

上半年，上海仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，政策連番7次加碼。自1月21日，上海率先出臺“滬十條”，假離婚買房漏洞被堵，接下來幾乎每月都會有調(diào)控政策出臺，2月6日，上海新房認(rèn)購積分搖號制度正式施行；3月3日，“滬七條”發(fā)布，按照優(yōu)先購房政策購買的商品房限售5年；3月12日，上海房管局發(fā)布公告，2021年上海將采取集中批量供應(yīng)新建商品房；5月28日，上海再規(guī)范購房條件，獲得新房認(rèn)購資格即認(rèn)定為名下購房套數(shù)。

上述調(diào)控內(nèi)容鮮有針對二手房方面的具體措施。下半年開始的首月，上?！岸址繀⒖純r”制度還是來了。以市場真實價格為依據(jù)，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。 

今年上半年，在一系列的調(diào)控作用下，上海新房市場熱度有所降溫，一方面部分購房者溢出至二手房市場，加之上海二手房市場受調(diào)控影響較小，二手住宅成交量價走高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年上海二手房累計成交180387套，同比增加61%，較2019年也有近5成漲幅，成交均價41270元/平方米。單月來看，6月共成交27884套，環(huán)比增長9.7%，同比增加0.2%，其中，1月共成交4萬余套，是2014年6月以來單月成交套數(shù)新高。 

從房價的角度而言，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2020年以來上海二手房價格指數(shù)持續(xù)走高，其中同比上漲幅度增加較為明顯，5月二手住宅房價同比上漲9.5%。

值得注意的是，上海二手房管控內(nèi)容趨于全面，上半年上海便撤銷信息不全、沒有建立二維碼標(biāo)識的違規(guī)房源，加上價格核驗之后，后續(xù)一些價格虛高，較市場真實價格或正常價格的房源偏高的房源將被強管控，以此限制虛高炒作房源、隨意漲價的行為。

圖：2019年1月-2021年6月上海二手住宅成交量價

（單位：套、元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

圖：上海二手住宅月度房價指數(shù)（單位：%）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

隨著上海發(fā)布二手房源價格核驗政策，全國“二手房指導(dǎo)價”的城市擴(kuò)增至7個。 

2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，成為首個建立二手房成交參考價發(fā)布機(jī)制的城市，具體而言，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。 

隨后，一系列連鎖反應(yīng)正在發(fā)生。深圳各大銀行陸續(xù)將根據(jù)成交參考價格發(fā)放二手房貸款，通過與銀行的聯(lián)動，配合貸款指導(dǎo)政策等一整套組合拳，以實現(xiàn)降杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 

3月2日，無錫跟進(jìn)建立二手住房價格信息發(fā)布機(jī)制，對已經(jīng)成交的房源信息和明顯異常的掛牌價格予以下架。一個月后，寧波加碼樓市調(diào)控，建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制，落實交易參考價格在金融信貸等應(yīng)用，同時加強對二手房掛牌價格的監(jiān)測，及時下架掛牌價格明顯異常房源。 

5月，成都建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，并公布首批201個住宅小區(qū)，一個多月后的7月8日，成都便公布第二批286個住宅小區(qū)二手房成交參考價，最高限價33006元/平方米，較首次最高參考價減少6294元/平方米。 

設(shè)置二手房參考價對市場影響幾乎是立竿見影。其中深圳是較早實行二手房管控政策的城市，從目前效果來看，二手房成交量暴跌七成，據(jù)媒體報道，深圳出現(xiàn)部分中介門店關(guān)店的情況。

從成交數(shù)據(jù)來看，6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大關(guān)，環(huán)比下降22%，同比下降73.8%。上半年除了2月份同比有所上漲以外，其余月份明顯低于去年同期，并呈現(xiàn)出逐月下降趨勢，3月以來同比跌幅持續(xù)擴(kuò)。受政策影響，深圳二手住宅市場熱度短期內(nèi)難以恢復(fù)。

圖：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量價

（單位：套、元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

值得注意的是，隨著疫情的恢復(fù)以及需求端旺盛，2021年上半年以來重點15城二手住宅成交套數(shù)超51萬套，較2020年同期增加31.2%，成交量高于2012年以來的歷史均值。單月來看，6月重點15城二手住宅成交10.9萬套，環(huán)比微降4.2%，同比下降11.9%。 

隨著近幾個月調(diào)控收緊，以及房貸利率上調(diào)的影響，重點城市二手住宅市場進(jìn)入盤整期。 

6月15城二手住宅年初累計成交量同比漲幅已出現(xiàn)持續(xù)收窄現(xiàn)象，4月以來，重點城市二手住宅成交量顯著降溫。究其原因，上半年中央多次強調(diào)“房住不炒”，一線城市及重點二三線城市積極相應(yīng)，熱點城市調(diào)控全面升級。 

單城市來看，揚州二手住宅成交環(huán)比降幅最大，6月成交量環(huán)比減少27.5%；同比來看，深圳降幅最大，同比下降73.8%。從累計成交情況來看，北京6月二手住宅成交量同比增加75.2%；而深圳二手住宅成交量上半年累計減少36%。 

從重點城市二手住宅成交價格來看，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，重點11城二手住宅價格在2016 年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，從近期表現(xiàn)來看，2021年1-4月二手住宅成交量同比曲線和二手住宅宅價格指數(shù)同比漲幅曲線持續(xù)上揚，5月二手住宅成交量平均增速由漲轉(zhuǎn)跌，6月下降至29%，二手住宅價格指數(shù)再次進(jìn)入下降周期，預(yù)計7月二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)收窄。

表：重點15城二手住宅成交量增速

數(shù)據(jù)來源：易居研究院

從全國而言，重點城市自5月以來二手住宅量價同環(huán)比出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，進(jìn)入由漲轉(zhuǎn)跌的下行周期。比如深圳、佛山、大連、青島、蘇州、杭州和揚州七城6月二手房成交量同環(huán)比均有所下滑，其余城市也出現(xiàn)漲幅收窄的情況。同時也有四個城市上半年累計成交出現(xiàn)大幅下滑，深圳、成都和大連降幅均在20%以上。但各城市之間的熱度分化也在延續(xù)。 

此次上海加入“二手房指導(dǎo)價”也預(yù)示著二手住宅將進(jìn)入全面收緊階段，后續(xù)相關(guān)市場指導(dǎo)價會細(xì)化至區(qū)域板塊乃至單個小區(qū)。眾所周知，虛高掛牌、哄抬房價、借機(jī)炒作、擾亂市場已成為二手房交易市場的“四宗罪”，接下來重點城市在規(guī)范二手住宅方面將重點圍繞上述四方面重點出擊。值得注意的是，年初以來，重點城市二手住宅成交熱度受學(xué)區(qū)房影響較大，接下來學(xué)區(qū)房將成為監(jiān)管重中之重。

未來二手住宅成交量價持續(xù)火熱的城市及一二手房價倒掛嚴(yán)重城市，將迎來“二手房指導(dǎo)價”時代，并效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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原標(biāo)題： 陣地丨上海二手房迎強管控，“二手房指導(dǎo)價”時代開啟