作者：張?jiān)品?/p>

來(lái)源：房產(chǎn)大象

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇。

2020年8月14日市商務(wù)局將在福田舉行《深圳市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》聽(tīng)證會(huì)。這標(biāo)志著深圳推動(dòng)建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市、全球數(shù)字商務(wù)創(chuàng)新型城市、國(guó)際貿(mào)易中心城市、高能級(jí)對(duì)外開(kāi)放城市、全球資源配置樞紐城市已進(jìn)入全面落地階段。伴隨著深圳推動(dòng)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)和深圳區(qū)域商業(yè)布局的優(yōu)化，提升消費(fèi)創(chuàng)新引領(lǐng)能級(jí)，推動(dòng)深圳商貿(mào)服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，營(yíng)造深圳國(guó)際化消費(fèi)環(huán)境進(jìn)入全面實(shí)施階段，深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新里程。

問(wèn)題來(lái)了，鋪可以投嗎？投鋪有戲嗎？鋪怎么投？ 

深圳商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀、趨勢(shì)

伴隨著深圳高歌猛進(jìn)一路發(fā)展，深圳地產(chǎn)也迎來(lái)了繁榮。據(jù)《規(guī)劃》顯示，2019年，深圳零售、餐飲和批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)超過(guò)30萬(wàn)個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積約6800萬(wàn)平方米，人均零售和餐飲面積約3平方米，高于上海、香港、東京等城市。

盛況之下，是不是每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都賺得盆滿缽滿呢？其實(shí)那也不不見(jiàn)得?？此埔粯拥拇蠓睒s的背后，其實(shí)不同的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)不同的發(fā)展特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)單的可分為兩類，一類是消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)，主要是零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑的各種mall，另一類是用于辦公的各種寫字樓。

消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)第二個(gè)春天

面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)、舊城改造的深圳，消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)仍有很大空間。就拿南山來(lái)說(shuō)吧，比如白石州、南山村都有可能崛起新的商業(yè)綜合體，而“散亂差”的羅湖是舊改的大戶更是新商業(yè)的的大戶，新商業(yè)地產(chǎn)同樣可期，同樣在寶安、公明等舊城改造使商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展新機(jī)遇。

辦公類商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)兩極分化

深圳是創(chuàng)業(yè)者的天堂，深圳的城市中心由“羅湖到福田，由福田到南山，由南山再到前海”。隨著深圳中心的一路向西是深圳辦公類商業(yè)地產(chǎn)的一路向西。

企業(yè)需要好的形象和好的辦公位置，企業(yè)在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)“扎堆效應(yīng)”和“追新效應(yīng)”非常明顯。三十年前，人們以在國(guó)貿(mào)辦公為榮，二十年前人們以在地王為最尊，十年前人們以在平安大廈為傲，而現(xiàn)在企業(yè)的首選之地則是后海、深圳灣、前?！@種變化導(dǎo)致老羅湖寫字樓價(jià)低且空置率高，福田則平穩(wěn)，南山受追捧。辦公類商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)兩極分化。導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)日子不好過(guò)，其實(shí)還有一些宏觀的原因，近日，恒大正在全國(guó)范圍內(nèi)大批出售寫字樓、酒店、購(gòu)物中心、商鋪等非核心業(yè)務(wù)的資產(chǎn)，出售的資產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)200個(gè)！由于疫情影響，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入盤整期，影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的各種利空和利好因素交織，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展變得復(fù)雜。商場(chǎng)里缺乏人氣、消費(fèi)者購(gòu)買意愿下降、中小商鋪流動(dòng)資金跟不上、甚至一些商鋪出現(xiàn)欠租現(xiàn)象正在引起人們的關(guān)注。 

投資商鋪還有戲嗎？

“投資商鋪還有戲嗎？”

“有戲。但要看怎么投?！?/p>

如上所述，深圳改革開(kāi)放的發(fā)展大業(yè)正在如火如荼的進(jìn)行，深圳的商業(yè)地產(chǎn)在如火如荼的發(fā)展，特別是在住宅調(diào)控層層加碼，炒房越來(lái)越難操作的情況下，深圳商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)然有機(jī)會(huì)。但是也如上面分析，深圳商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)“類型區(qū)分、兩極分化”的趨勢(shì)，這決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資決不是“隨便投，買哪兒都賺錢“，而要有所為有所不為。

李嘉誠(chéng)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：投資買房，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這在商業(yè)地產(chǎn)中尤其明顯?？梢哉f(shuō)，決定商業(yè)地產(chǎn)投資成敗的是地段，決定個(gè)人能否盈利的關(guān)鍵是項(xiàng)目?jī)r(jià)格，決定你能否投資成功的是你口袋里的money。筆者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)堅(jiān)持寧缺勿濫，最忌諱免強(qiáng)投資和不理性投資，抱著炒房賺大錢的幻想不科學(xué)的去跟風(fēng)投資，一不小心就竹籃打水一場(chǎng)空，在當(dāng)下尤其當(dāng)心。

方案曝光，未來(lái)已來(lái)，你應(yīng)知的我們的大深圳

《規(guī)劃》稱，啟動(dòng)五個(gè)重大工程：商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程、深港口岸商業(yè)帶建設(shè)工程、國(guó)際化商圈建設(shè)工程、特色化商街建設(shè)工程、保稅區(qū)創(chuàng)新升級(jí)工程。《規(guī)劃》要加快國(guó)際消費(fèi)中心城。將優(yōu)化市級(jí)核心商圈、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)布局，完善市級(jí)、區(qū)級(jí)、街區(qū)、社區(qū)四級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，加快形成層級(jí)分明、跨界融合、模式創(chuàng)新的現(xiàn)代化城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。

未來(lái)將建設(shè)國(guó)際知名商業(yè)街區(qū)：

沿布吉河岸新型消費(fèi)發(fā)展軸，依托蔡屋圍、東門、湖貝、人民南、水貝、筍崗六大核心商圈，構(gòu)建“一河六圈”消費(fèi)空間格局，提高消費(fèi)資源承載力，增強(qiáng)消費(fèi)實(shí)現(xiàn)、消費(fèi)創(chuàng)新與消費(fèi)引領(lǐng)的引擎功能。

以福田CBD及環(huán)CBD商圈為重點(diǎn)，輻射帶動(dòng)華強(qiáng)北商圈和車公廟-金沙商圈，推動(dòng)購(gòu)物公園、皇庭廣場(chǎng)等商業(yè)體聯(lián)動(dòng)，形成與商務(wù)中心相匹配的高端商圈。

建設(shè)灣區(qū)商業(yè)中心：

依托后海超級(jí)總部基地，加快建設(shè)空中商業(yè)連廊，推動(dòng)后海中心商業(yè)區(qū)、深圳灣萬(wàn)象城等商業(yè)體互聯(lián)，建設(shè)一批商業(yè)新地標(biāo)。

規(guī)劃建設(shè)前海合作區(qū)奢侈品一條街，充分發(fā)揮前海合作區(qū)國(guó)際要素資源集聚優(yōu)勢(shì)，大力吸引國(guó)際奢侈品牌入駐，打造內(nèi)地奢侈品消費(fèi)重要目的地。

建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心：

加快龍崗超級(jí)CBD 規(guī)劃建設(shè)，圍繞“三館一城”和世貿(mào)中心、萬(wàn)科廣場(chǎng)、珠江廣場(chǎng)等重點(diǎn)區(qū)域引導(dǎo)品牌集聚，打造面向深圳東部、輻射周邊城市的綜合商業(yè)中心。推進(jìn)寶安商業(yè)中心建設(shè)，發(fā)揮國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際藝展中心等的輻射作用，打造集“濱海+文化+休閑+購(gòu)物”于一體的黃金商旅樂(lè)購(gòu)海岸線。強(qiáng)化龍華商業(yè)區(qū)與北站商務(wù)區(qū)的資源互通、協(xié)同聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建以地鐵4 號(hào)線為軸，串聯(lián)北站、紅山、龍華等三大商圈的“一帶三圈”商業(yè)發(fā)展格局。

2020年已過(guò)半，回望2019年深圳商業(yè)地產(chǎn)可謂風(fēng)云變幻，這廂，領(lǐng)展收購(gòu)怡景中心城、招蛇收購(gòu)中航善達(dá)、九方“改姓”天虹……另一廂, 深業(yè)商業(yè)地產(chǎn)也不斷迎來(lái)新驚喜, 盒馬開(kāi)出首個(gè)Mall、宏發(fā)大仟里亮相、萬(wàn)達(dá)終于入深、奈雪開(kāi)出全國(guó)首個(gè)奈雪夢(mèng)工廠，華為開(kāi)出全球旗艦店……　而國(guó)貨崛起，Z世代消費(fèi)趨勢(shì)、快閃成品牌營(yíng)銷重器、美食小吃街成商場(chǎng)標(biāo)配、畢加索/梵高/達(dá)利/林茨電子藝術(shù)節(jié)等國(guó)際性科技/藝術(shù)展相繼在深圳亮相，亦充實(shí)了深圳商業(yè)內(nèi)容……接下來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)傳奇將在深圳繼續(xù)上演，顯然其中有樂(lè)也有苦，有笑也會(huì)有淚，你準(zhǔn)備好了嗎？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“房產(chǎn)大象”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 《深圳市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃稿》發(fā)布，投商鋪有戲嗎？