為便于說明，本文以信托開發(fā)貸逾期后債權(quán)收購方對債權(quán)的收購和處置為例進(jìn)行闡述。標(biāo)的債權(quán)為信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供的開發(fā)貸，截至2020年3月1日，XX信托與XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款筆數(shù)為1筆，本息合計(jì)XX萬元，其中本金XX萬元,利息XX萬元，擔(dān)保方式為土地抵押和集團(tuán)與實(shí)控人的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

抵押物位于XX市的一宗國有出讓商住用地，面積合計(jì)XX平方米，容積率為XX，規(guī)劃總面積為XX平方米，并說明抵押物的詳細(xì)情況。

收購時(shí)點(diǎn)，需進(jìn)行內(nèi)部評估、外部評估以及債權(quán)收購方評估，評估內(nèi)容包括樓面單價(jià)、評估總價(jià)，并分析項(xiàng)目組估值差異率、估值差異率等等。

關(guān)于債權(quán)的受讓價(jià)格（即收購金額），一般本金都會有所折扣，具體需要結(jié)合土地評估價(jià)值等綜合確定，比如受讓原債權(quán)人持有的標(biāo)的不良債權(quán)時(shí)，利息部分全部予以免除，本金折讓X億元，本息合計(jì)折讓率為XX%，本金折讓率為XX%，具體視項(xiàng)目實(shí)際情況談判確定。

關(guān)于債權(quán)受讓后（或債權(quán)重組期間）的預(yù)期收益，一般按年化利息進(jìn)行支付，比如重組期間的收益率不低于年化13%-14%（具體根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)定），按季度支付重組收益。

不良債權(quán)的收購和處置可能涉及到直接向債務(wù)人放款或直接受讓債權(quán)等不同放款方式，放款方式的差異會涉及到通道方的加入以及通道費(fèi)用的支付，比如債權(quán)處置方的款項(xiàng)通過信托公司發(fā)放給債務(wù)人后指定用于歸還給原債權(quán)人，或債權(quán)收購方直接簽署收購協(xié)議（具體視當(dāng)?shù)氐盅赫叨ǎ?/p>

另外還需注意交易費(fèi)用的承擔(dān)，比如需債務(wù)人承擔(dān)的信托保證金、公證費(fèi)、通道費(fèi)等其他費(fèi)用，以及債權(quán)收購方需收取的投后管理費(fèi)等。

關(guān)于抵押權(quán)人變更的問題，因涉及地方性抵押政策的問題（比如很多地區(qū)只允許金融機(jī)構(gòu)和自然人作為抵押權(quán)人），因此可能涉及到需要原債權(quán)人代持抵押權(quán)的情形。

債權(quán)收購方與債權(quán)轉(zhuǎn)讓方及債務(wù)人根據(jù)合同法的要求簽署《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，債務(wù)人確認(rèn)債權(quán)債務(wù)。

除了核查債務(wù)人諸如成立時(shí)間、注冊資本、經(jīng)營范圍等基本情況外，還需對債務(wù)人工商登記情況、財(cái)務(wù)報(bào)表及還款來源進(jìn)行分析。具體如下：

財(cái)務(wù)報(bào)表的分析包括資產(chǎn)總額、負(fù)債總額、所有者權(quán)益、主營業(yè)務(wù)收入及利潤總額等的相關(guān)分析。

對外融資情況的分析包括融資機(jī)構(gòu)、授信額度、余額、貸款主體、擔(dān)保方式、抵押物、貸款截止日等情況；融資機(jī)構(gòu)包括銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)。此外，還需查詢中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，公司是否有被執(zhí)行人信息及失信人記錄。

一般而言除標(biāo)的債權(quán)對應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目外，還有其他開發(fā)項(xiàng)目的銷售款作為第二、第三還款來源。

一般而言，常見的債務(wù)收購、處置的方式包括債務(wù)期限調(diào)整、訴訟清收以及公開轉(zhuǎn)讓三種。

1.對于債務(wù)人有強(qiáng)烈的期限調(diào)整意向，愿意按照一定的年利率向債權(quán)收購方支付利息，并在兩年內(nèi)或約定的時(shí)間內(nèi)清償全部債務(wù)，再考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越，抵押率的情況，債權(quán)收購方項(xiàng)目組認(rèn)為抵押物具備變現(xiàn)能力。

2.通過債務(wù)期限調(diào)整，債權(quán)收購方可獲得13%/年收益（具體根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)定）。

訴訟清收雖然依法合規(guī)，并可以通過訴訟、執(zhí)行方式來檢驗(yàn)抵押物的市場價(jià)值，但預(yù)期回收時(shí)間及回收金額具有不確定性，回收時(shí)間較長，債權(quán)收購方需付出大量管理成本及處置成本，因此并非最好的處置方式。

公開轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過前期招商，確定是否有意向客戶，但通常而言債權(quán)收購后再次轉(zhuǎn)讓債權(quán)存在難度。

若標(biāo)的債權(quán)對應(yīng)的土地抵押物出現(xiàn)閑置風(fēng)險(xiǎn)，則債務(wù)人追加債權(quán)等值保證金或經(jīng)債權(quán)收購方認(rèn)可的等額抵押物作抵押擔(dān)保。

如法院處分查封財(cái)產(chǎn)，債權(quán)收購方對抵押物如果不是唯一抵押權(quán)人則債權(quán)收購方會存在無法優(yōu)先授權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，債權(quán)收購方通常會要求債務(wù)人解決第三方查封后再簽署期限調(diào)整合同，以確保債權(quán)收購方作為唯一抵押權(quán)人，享有優(yōu)先受償權(quán)，進(jìn)而對債權(quán)收購方債權(quán)受償無影響，債權(quán)無貶損風(fēng)險(xiǎn)。

如債務(wù)人未在調(diào)整期限內(nèi)清償所有債務(wù)，債務(wù)人違約，通常會按照原合同的違約條款執(zhí)行，由債權(quán)收購方按原債權(quán)合同進(jìn)行訴訟處置?；蛴蓚鶛?quán)收購方主動向投資者推介項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“XX公司”）債權(quán)資產(chǎn)，2020年3月收購自XX信托股份有限公司（簡稱“XX信托”），截至處置基準(zhǔn)日2020年3月1日，本息合計(jì)XX元，其中本金XX元,利息XX元。

以債務(wù)期限調(diào)整方式進(jìn)行處置回收。

1.調(diào)整期限：調(diào)整期限為2年，到期前一個(gè)月可向債權(quán)收購方申請延期，經(jīng)債權(quán)收購方同意可以延期1年。

2.期限調(diào)整利率：若債權(quán)收購方同意期限調(diào)整，則自補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日起，債務(wù)人向債權(quán)收購方支付的利息恢復(fù)到正常貸款利率，具體以本金為基數(shù)、按年化13%—14%計(jì)收；每自然季度的最后一個(gè)月的15日支付；若債權(quán)收購方同意可以延期1年，延期期間的利率為年化16%-18%（前述利率僅為舉例說明，實(shí)際根據(jù)項(xiàng)目情況判定）。

3.債務(wù)人向債權(quán)收購方支付處置權(quán)利轉(zhuǎn)移日除債權(quán)本金外的所有應(yīng)付利息、罰息、違約金等費(fèi)用。

4.銷售回款及還款來源監(jiān)管：項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段后，與債權(quán)收購方簽署《監(jiān)管協(xié)議》，在項(xiàng)目預(yù)收款監(jiān)管帳戶加入債權(quán)收購方印鑒進(jìn)行監(jiān)管，并在銷售進(jìn)度達(dá)到30%后開始還款，銷售進(jìn)度達(dá)到70%時(shí)，還款不低于XX萬元。此外，根據(jù)項(xiàng)目情況，與債務(wù)人所屬集團(tuán)約定其他項(xiàng)目的銷售回款監(jiān)管，并作為還款來源的補(bǔ)充。

5.過渡性抵押擔(dān)保及解除抵押：如債務(wù)人申請對標(biāo)的債權(quán)對應(yīng)的土地抵押物解押的，屆時(shí)需提供債權(quán)收購方認(rèn)可的相應(yīng)價(jià)值抵押物或債權(quán)等值保證金作為階段性擔(dān)保。債務(wù)人清償完畢債務(wù)后，債權(quán)收購方解除剩余抵押物抵押。

略