西政資本 作者：西政資本
來源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
行業(yè)的回暖難度可能會(huì)超出市場的預(yù)期。
受俄烏戰(zhàn)爭及美國證券交易委員會(huì)（SEC）突襲中概股等因素的影響，上周股市繼續(xù)跌跌不休，地產(chǎn)股亦不例外。讓人倍感意外的是，在國內(nèi)一直以穩(wěn)健著稱的兩家地產(chǎn)龍頭民營房企也出現(xiàn)了股債的暴跌，這甚至一度沖擊著市場對(duì)民營房企的所有信仰。
2022年3月11日，央行發(fā)布2月社融數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)情況來看，企業(yè)沒動(dòng)力上杠桿，居民中長期貸款更創(chuàng)下次貸危機(jī)以來的首次減少。截止當(dāng)前，“房住不炒”的基調(diào)和房地產(chǎn)稅的呼之欲出改變了居民的投資投機(jī)預(yù)期，房企爆雷潮開始擴(kuò)散到頭部穩(wěn)健民營房企，大量城市的商品房去庫存壓力以及降價(jià)促銷的頻繁舉動(dòng)也促使居民購房更加謹(jǐn)慎。在再融資現(xiàn)金流持續(xù)收緊，銷售現(xiàn)金流仍無法改善的情況下，房企債券、非標(biāo)融資的違約甚至躺平勢頭目前也暫時(shí)看不到止住的勢頭。
盡管全國各地樓市的利好政策不斷出臺(tái)，但居民的觀望情緒依舊非常濃厚，另外對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢及收入的預(yù)期也還在繼續(xù)下降。值得一提的是，上周一家優(yōu)質(zhì)民營頭部房企的躺倒進(jìn)一步加大了市場對(duì)房企股債的拋售力度。在房企的表內(nèi)外負(fù)債難以看清、老板償債意愿飄忽、債券等房地產(chǎn)融資產(chǎn)品投資持續(xù)受傷的背景下，投資人信心的回歸目前仍看不到蹤影。
近一個(gè)月以來，全國22個(gè)重點(diǎn)城市第一批集中供地已陸續(xù)開展，土地競拍及出讓條件都出現(xiàn)了明顯的降低，但房企的出手能力卻讓地方政府充滿憂慮。不少同行問我們預(yù)計(jì)土拍市場何時(shí)恢復(fù)正常，坦白地說，就目前的形勢而言，我們?nèi)耘f覺得很不樂觀，包括我們近期也不得不把地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到與國央企托市拿地或城投平臺(tái)基建項(xiàng)目相關(guān)的方向。
一、“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的前提是“穩(wěn)地產(chǎn)”？
據(jù)國盛證券的統(tǒng)計(jì)和分析，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度不斷提高，2020年各省均值已達(dá)49.5%。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)全國財(cái)政收入的貢獻(xiàn)主要通過房地產(chǎn)相關(guān)稅收和國有土地使用權(quán)出讓收入，目前這兩項(xiàng)的貢獻(xiàn)度已經(jīng)達(dá)到36%，且2015-2020年均提升2.67%。增量部分主要由國有土地使用權(quán)出讓收入提供。各地方政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度分化較大，依賴度最高的省份為浙江、湖南、江蘇；最低的為寧夏、內(nèi)蒙古、山西。2015-2020 年全國所有省份地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴度均提升，其中提升幅度最大的主要為中西部經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱地區(qū)，如青海（29.2%）/湖南（26.8%）/陜西（23.7%）。
平安證券認(rèn)為，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”仍須“穩(wěn)地產(chǎn)”，2022 年《政府工作報(bào)告》指出“面對(duì)下行壓力，要把穩(wěn)增長放在更加突出的位置，2022 年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)設(shè)定為 5.5%左右”，同時(shí)明確“政策發(fā)力適當(dāng)靠前，及時(shí)動(dòng)用儲(chǔ)備政策工具”等。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，2021 年房地產(chǎn)業(yè)增加值拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長約0.38個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP增長貢獻(xiàn)率為4.64%，地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的27%，其平穩(wěn)運(yùn)行是經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐；同時(shí)政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，因此政策端“穩(wěn)地產(chǎn)”意圖非常明確。
二、當(dāng)前土拍政策的放松
我們注意到，2022年的首批集中供地方面，很多重點(diǎn)城市都降低了土拍的門檻，通過降低房企拿地成本釋放企業(yè)的利潤空間，而激發(fā)房企的拿地?zé)崆橐仓饾u成為各個(gè)城市的共識(shí)。總的來說，重點(diǎn)城市目前的土拍政策主要是有如下的變化：
1. 競拍主體常規(guī)要求未放松：包括競拍主體須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，競拍資金須為自有資金（不得融資），限制馬甲參拍。
2. 限價(jià)競拍+搖號(hào)：很多城市都取消了競自持、競配建以及新房銷售限價(jià)的要求，并降低了土地競拍保證金的繳付比例；部分城市保留了競自持、競高品質(zhì)住宅或競建筑方案，另外主流的競價(jià)方式基本都已調(diào)整為“限價(jià)競拍+搖號(hào)”的方式。
3. 土地出讓金繳納時(shí)限延長：比如不少城市的土地款分期繳納時(shí)間都調(diào)整到了半年到一年的時(shí)間。
以下根據(jù)“土地情報(bào)”的統(tǒng)計(jì)將最近幾個(gè)城市的土拍要求做簡單整理：
（一）東莞
2022年3月13日，東莞首批集中供地8宗地塊正式掛牌上線。常規(guī)要求方面，競拍主體須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、須以自有資金參拍，同時(shí)限制馬甲參拍。競價(jià)規(guī)則方面，若競買申請(qǐng)人的最高報(bào)價(jià)不超過（即小于等于）最高限制地價(jià)，則按照價(jià)高者得原則確定競得入選人及成交地價(jià)款；當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人要求競買的，交易系統(tǒng)暫停報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過網(wǎng)上終次報(bào)價(jià)方式確定競得入選人，最終以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得入選人，其所報(bào)的終次價(jià)格為成交價(jià) 。
需要注意的是，本批次地塊均取消無償配建安居房要求，同時(shí)取消了去年設(shè)置的新房銷售限價(jià)，市場猜測背后可能是巨大的財(cái)政壓力下導(dǎo)致土拍條件的降低。除此之外，本次土拍的土地款繳付時(shí)間也給了比較大的支持空間，具體舉例如下：
（二）重慶
2022年3月10日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》。拍賣政策方面，重慶僅保留了最高限價(jià)和搖號(hào)的特殊要求，取消了之前的競自持、競配建、競高品質(zhì)住宅等要求，另外開發(fā)建設(shè)方面的要求也有所降低，比如2宗含商業(yè)商務(wù)用地，商業(yè)比例分別為10%（大楊石地塊）和23%（大渡口地塊），但沒有自持的要求，僅是部分地塊有幼兒園、社區(qū)活動(dòng)中心、公廁、開閉所等基礎(chǔ)設(shè)施的配建。重慶此次推出的13個(gè)地塊中，渝北區(qū)兩路組團(tuán)F分區(qū)地塊需分2期按比例交地，付款節(jié)奏也對(duì)應(yīng)分為2期，全部價(jià)款需簽訂出讓合同后1年內(nèi)付清；沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊位于TOD綜合開發(fā)區(qū)范圍，22014號(hào)地塊亦分2期付款，全部價(jià)款需簽訂出讓合同后90日內(nèi)付清。
（三）長沙
2022年3月10日，長沙發(fā)布2022年首批次22宗住宅用地集中供地的公告信息。本次出讓采用“限房價(jià)、競地價(jià)、競自持+搖號(hào)”方式出讓，除了對(duì)競買主體的開發(fā)資質(zhì)、自有資金及限馬甲的要求外，對(duì)部分項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及品質(zhì)要求主要如下：（1）競得人須在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后3個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目用地范圍內(nèi)街區(qū)層面的城市設(shè)計(jì)；（2）競得人須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后6個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)；（3）項(xiàng)目須符合湖南省和長沙市綠色建筑、海綿城市、裝配式建筑相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)；（4）宗地摘牌后可結(jié)合方案對(duì)建筑高度進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。
（四）成都
2022年3月7日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告。根據(jù)出讓文件顯示，此次集中供地現(xiàn)場土拍規(guī)則有所調(diào)整，從去年的達(dá)到土地最高限價(jià)后競銷售型人才公寓面積比例調(diào)整為“限價(jià)競買＋抽簽競得”，拍賣宗地最高應(yīng)價(jià)小于宗地最高限價(jià)的，最高應(yīng)價(jià)者為出讓宗地競得人。拍賣宗地最高應(yīng)價(jià)達(dá)到設(shè)定的最高限價(jià)的，采取“抽簽競得”方式確定競得人。成都取消以往的競配建、競自持等規(guī)則，通過“限價(jià)競買＋抽簽競得”的方式有利于降低房企拿地成本，釋放房企利潤空間，也將更多定價(jià)權(quán)交還給了房企。
（五）廈門
2022年3月2日，廈門公布了今年第一批次集中供應(yīng)土地，總計(jì)涉宅用地為10宗，其中去年第三批次思明區(qū)唯一供應(yīng)且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在本批次回爐，起拍價(jià)由294000萬元下調(diào)至293000萬元，定配建面積由19190㎡下調(diào)至14880㎡，同時(shí)付款周期也由“5個(gè)工作日內(nèi)繳50%、余款+利息4個(gè)月內(nèi)付清”延長至“20日內(nèi)繳50%，余款+利息12個(gè)月內(nèi)付清”。除上述地塊外，其他地塊的付款周期也都給予了一定程度的放寬，以期望降低拿地企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。另外，廈門本次繼續(xù)沿用“限房價(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號(hào)”的競價(jià)方式。
（六）青島
2022年2月26日，青島土地市場今年第一批次集中供地土地名單出爐，共計(jì)16宗地塊，保證金比率分為20%（城陽區(qū)1宗）、50%（即墨區(qū)1宗、城陽區(qū)2宗）、100%（李滄區(qū)1宗、黃島區(qū)10宗、城陽區(qū)1宗），觸頂溢價(jià)率為15%。青島本次采用“限地價(jià)、競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、搖號(hào)”的競價(jià)方式，除李滄區(qū)和即墨區(qū)地塊外，其余地塊要求采用40%或50%比例裝配式建筑，同時(shí)智慧化基礎(chǔ)設(shè)施也有符合“舒適級(jí)至品質(zhì)級(jí)”的不同要求。
三、哪些房企還在土拍市場拿地
2022年3月11日，南昌迎來今年首次大批量拍地，其中6宗地塊以底價(jià)成交，競得人均為江西本土國企，另外5宗熱點(diǎn)地塊因超出最高競拍限價(jià)將進(jìn)入搖號(hào)階段。從競拍情況來看，核心區(qū)位或熱點(diǎn)地塊仍舊很受房企追捧，地塊所處區(qū)位的好壞也直接導(dǎo)致了成交的分化。
我們注意到，目前在土拍市場出手的房企主要是兩類，一類是地方性的國企，主要對(duì)非熱點(diǎn)地塊或者保障性住房項(xiàng)目地塊等進(jìn)行托底；第二類是本土的優(yōu)質(zhì)民營房企（包括中小房企），對(duì)熱點(diǎn)地塊的參拍甚為積極。就地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)而言，對(duì)于土拍資金來源沒有明確限制的城市來說，當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)本土民營房企的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)仍舊是我們地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)務(wù)類型，比如我們對(duì)地方龍頭房企的前融成本收益可以談到年化13%左右，相比做國央企的融資業(yè)務(wù)收益空間會(huì)高出不少。值得一提的是，對(duì)于大面積爆雷的百強(qiáng)房企（尤其是民營房企）來說，目前美元債、境內(nèi)債、非標(biāo)融資的展期都已應(yīng)付地焦頭爛額，因此在招拍掛市場拿地的可能性已越來越小。退一萬步來說，如果爆雷房企去參拍土地了，債券或者非標(biāo)的投資人會(huì)不會(huì)馬上跳出來對(duì)爆雷房企說“都有錢拿地了，為什么不先還錢”。當(dāng)然，從房企自身的發(fā)展角度來說，不拿地就沒法做融資的新增，不新增融資就意味著沒有資金騰挪的空間，不過他們即便要拿地，通過融資找錢肯定是不用指望的，而如果指望銷售回款，則只能祈求樓市限購限貸限售限價(jià)等政策的大力松綁（這個(gè)就目前情況來看也顯然存在難度）。
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原標(biāo)題： 土拍政策放松，房企卻無心無力拿地?
