地產(chǎn)私募自2018年開(kāi)始的爆雷潮以來(lái)，當(dāng)前在業(yè)的機(jī)構(gòu)已所剩無(wú)幾。自從2020年房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)以及2021年初銀行貸款集中度的“兩道紅線”監(jiān)管新規(guī)實(shí)施以來(lái)，大部分地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)都暫?；蚴湛s了相關(guān)業(yè)務(wù)。今年樓市繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控后，存量地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)大都在集中精力做好已投項(xiàng)目的投后管理和存量項(xiàng)目的退出工作，但受限于今年的調(diào)控影響，很多投資項(xiàng)目施工進(jìn)度及銷售回款均受到了影響，因此產(chǎn)品退出也面臨著很多的困難。對(duì)于還在繼續(xù)投放資金的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，目前則更加謹(jǐn)慎，也普遍提高了準(zhǔn)入條件及內(nèi)部風(fēng)控要求，另外也更加注重項(xiàng)目的質(zhì)地以及對(duì)項(xiàng)目的投后管理。當(dāng)然，也有不少的地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)在謀求轉(zhuǎn)型，比如物色其他行業(yè)的投資機(jī)會(huì)。

從近幾年的監(jiān)管政策來(lái)看，自中基協(xié)2017年2月13日發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》后，2019年12月23日中基協(xié)繼續(xù)發(fā)布了新版的《私募投資基金備案須知》，2020年2月28日又發(fā)布了《關(guān)于便利申請(qǐng)辦理私募基金管理人登記相關(guān)事宜的通知》，2020年3月20日中基協(xié)接著發(fā)布了《關(guān)于公布私募投資基金備案申請(qǐng)材料清單的通知》，隨后又于2020年12月30日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》。以上監(jiān)管政策一路從嚴(yán)，且補(bǔ)丁越打越密，在銀行、信托、私募的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，地產(chǎn)私募的生存空間越來(lái)越窄早已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

在地產(chǎn)融資方面，長(zhǎng)期以來(lái)地產(chǎn)私募都處于夾心地帶，因?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的融資成本相比銀行、信托等毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，因此可操作的業(yè)務(wù)基本上都介于拿地之后至取得開(kāi)發(fā)貸之間，尤其是成本方面相比銀行的拆遷貸（指舊改或城市更新項(xiàng)目）、開(kāi)發(fā)貸等根本沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。另外產(chǎn)品方面相比更加成熟的銀行私行或信托非標(biāo)等產(chǎn)品也明顯地競(jìng)爭(zhēng)力不足，不過(guò)銀行、信托與私募機(jī)構(gòu)合作或銀行、信托將募集資源導(dǎo)入私募機(jī)構(gòu)的則另當(dāng)別論。在這些年的發(fā)展中，地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)實(shí)際上也出現(xiàn)了明顯的分化，頭部機(jī)構(gòu)依托于銀行私行、信托、券商等資金渠道優(yōu)勢(shì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資收益要求基本能控制在年化12%左右，而普通的私募機(jī)構(gòu)受限于資金募集劣勢(shì)以及高昂的募集成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資收益要求則基本都到了年化15%以上，高一些的甚至到了年化20%以上。

地產(chǎn)私募股權(quán)基金自2018年開(kāi)始頻繁爆雷，2019年、2020年進(jìn)入行業(yè)肅清階段，地產(chǎn)私募行業(yè)整體上已經(jīng)歷了大洗牌。自2017年2月至今，地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的備案數(shù)量整體呈現(xiàn)的是下跌態(tài)勢(shì)，存量的已備案的地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品中，延期兌付和無(wú)法兌付的產(chǎn)品數(shù)量占了很大一部分。

從前面提及的情況來(lái)看，地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)的展業(yè)情況相當(dāng)悲觀。底層為住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的契約型基金產(chǎn)品備案被暫停后，很多以自然人或散戶募集為主的私募機(jī)構(gòu)可能面臨生死考驗(yàn)。慶幸的是，就目前融資市場(chǎng)的走向而言，私募機(jī)構(gòu)、三方代銷/財(cái)富機(jī)構(gòu)以及投資/管理類機(jī)構(gòu)、前融配資公司等與信托機(jī)構(gòu)的合作趨勢(shì)已明顯加強(qiáng)。以一些私募機(jī)構(gòu)的情況為例，他們目前已開(kāi)始與信托機(jī)構(gòu)、銀行私行等一起合作股權(quán)投資類業(yè)務(wù)（一般都是優(yōu)先股產(chǎn)品）。在具體操作上，一般是私募機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立合伙企業(yè)（或基金）后，信托機(jī)構(gòu)發(fā)行集合信托產(chǎn)品并認(rèn)購(gòu)合伙企業(yè)（或基金）的份額，其中部分信托產(chǎn)品可能由私募機(jī)構(gòu)導(dǎo)入的投資人直接認(rèn)購(gòu)，合伙企業(yè)隨后以增資、受讓股權(quán)等方式取得房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)。

除上述情況外，從私募機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)動(dòng)向來(lái)看，受備案難、托管難和募集難的綜合影響，越來(lái)越多的私募機(jī)構(gòu)實(shí)際上也早已放棄了基金產(chǎn)品的備案，比如通過(guò)不關(guān)聯(lián)的第三方去間接完成業(yè)務(wù)的操作（例如在不涉及資金募集的情況下指定非關(guān)聯(lián)的第三方與特定投資人共同設(shè)立有限合伙企業(yè)的方式完成對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的投資），由此解決現(xiàn)實(shí)的生存和展業(yè)問(wèn)題。當(dāng)然，近兩年來(lái)伴隨著地產(chǎn)基金產(chǎn)品的頻繁爆雷，也有不少地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)以及投資人實(shí)際上早已轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了金交所產(chǎn)品方向（金交所產(chǎn)品的合規(guī)性暫且不論，但目前金交所產(chǎn)品發(fā)展亦受到較大的限制），另外有個(gè)別私募機(jī)構(gòu)已在嘗試將業(yè)務(wù)重心往獨(dú)立財(cái)富端或捆綁房產(chǎn)代銷等方向偏移；而更多的機(jī)構(gòu)則是因無(wú)法募集到資金而偃旗息鼓。

地產(chǎn)私募能否真的能走上真股投資的道路，這是一個(gè)始終困擾著行業(yè)的話題。中基協(xié)2017年2月13日發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目提出了諸多限制，地產(chǎn)私募基金按監(jiān)管要求也只能往真股投資方向進(jìn)行操作，但就交易邏輯而言，目前絕大部分開(kāi)發(fā)商其實(shí)根本不愿意讓渡股權(quán)部分的收益，也就是說(shuō)即便地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)真的想做真股投資，但在市場(chǎng)交易邏輯或者開(kāi)發(fā)商的真實(shí)融資訴求里面其實(shí)根本就沒(méi)有讓地產(chǎn)基金的真股投資有真正的發(fā)揮空間。另外，很多私募機(jī)構(gòu)仍舊無(wú)法擺脫土地前融等的業(yè)務(wù)依賴，股權(quán)投資的表象下大部分時(shí)候也很難繞過(guò)明股實(shí)債的本質(zhì)（雖然只是在投資端通過(guò)對(duì)賭條件的設(shè)置確?；鶞?zhǔn)收益）。

在近期監(jiān)管對(duì)地產(chǎn)行業(yè)頻頻重錘之下，這次中基協(xié)暫停地產(chǎn)基金產(chǎn)品備案的消息，有可能是執(zhí)行當(dāng)前監(jiān)管規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)的政策，落實(shí)“房住不炒”的監(jiān)管要求，以限制對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的非標(biāo)輸血；也有可能是監(jiān)管層注意到了行業(yè)實(shí)際情況很難滿足監(jiān)管要求的痛點(diǎn)；亦也有可能是監(jiān)管層將針對(duì)目前的亂象問(wèn)題進(jìn)行集中式地梳理和整頓……

大浪淘沙，適者生存。我們認(rèn)為，地產(chǎn)私募往真股投資行進(jìn)的方向任重而道遠(yuǎn)，因?yàn)榈禺a(chǎn)私募行業(yè)的發(fā)展最終取決于投資人是否真的能接受真股投資的風(fēng)險(xiǎn)。在這波強(qiáng)監(jiān)管下，能活下來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)與地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)都將迎來(lái)更好的明天。當(dāng)然，對(duì)于地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)而言，時(shí)刻修煉好內(nèi)功，提高分析判斷能力，夯實(shí)投后管理能力，打造優(yōu)秀的“作戰(zhàn)”團(tuán)隊(duì)，在當(dāng)前形勢(shì)下將更為重要。