杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
最近從監(jiān)管到銀行、地方，都出了很多大招，融資、利率、調(diào)控優(yōu)惠政策一個接一個。
為解決民營房企再融資舉步維艱的情況，有關部門選定碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)作為示范，協(xié)助其境內(nèi)融資加碼增信，意欲提升市場對民營房企的投資信心。
基礎好、資質(zhì)不錯的民營房企，最壞的時候基本過去，但那些中型、也不算差，但總有一些問題的民營房企呢？杠桿地產(chǎn)也看到一些好消息。
比如中梁控股，日前發(fā)布公告，該司4月28日公告的2筆優(yōu)先票據(jù)的交換要約，取得高支持率 (最高獲超過90%支持率)。成功通過兩筆2022年5月到期與2022年7月到期合共本金7.5億美元票據(jù)的交換要約，及2023年4月到期本金2億美元票據(jù)條款修改的同意征求。
復雜的話看著累，翻譯過來就是美元債展期，獲通過。
當然也不全是好消息。今天杠桿地產(chǎn)以中梁控股為切口，談談這類型民營房企的境遇改善、未來的道路。
事情回到2022年4月28日。
公司根據(jù)交換要約及同意征求備忘錄所載條款及在其條件規(guī)限下，就至少26082萬美元或2022年5月票據(jù)未償還本金額的90%(2022年5月最低接納金額)及39555萬美元或2022年7月票據(jù)未償還本金額的90%(2022年7月最低接納金額)開始交換要約，并征求合資格持有人同意對規(guī)管交換票據(jù)的契約的若干建議修訂。
公告說，將予發(fā)行的2023年12月新票據(jù)的本金總額，不得超過5.33億美元。
如上文所述，日前中梁控股發(fā)布公告，上述兩筆2022年5月到期與2022年7月到期的美元票據(jù)(「交換票據(jù)」)將會交換為2023年4月，2023年12月到期的新美元票據(jù)。
此外，杠桿地產(chǎn)注意到，公告還指出，中梁一筆2022年8月到期的私募美元債，存量規(guī)模1.5億美元，已于4月26日簽定“再融資貸款” 協(xié)議，展期至2023年。
圖表來源|東方財富（特此感謝）
據(jù)說，中梁控股已經(jīng)完成管理今年所有美元債務的到期風險。
如果企業(yè)有信用，也是符合債權人利益的。
中梁控股說，設立開發(fā)物業(yè)增信包，12個月內(nèi)權益可售貨值超過100億元；并承諾，除現(xiàn)有項目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無錫中梁芯都會、長沙中梁璽悅臺、西安中梁鎏金云璽等在內(nèi)的項目，銷售套現(xiàn)的自由現(xiàn)金流凈額的50%，優(yōu)先歸集用作歸還或回購美元債。
同時，杠桿地產(chǎn)注意到，中梁控股4月末發(fā)布公告，取消了2021年中期派息。
據(jù)解釋，鑒于中國房地產(chǎn)面臨的持續(xù)不確定性、持續(xù)波動的市況以及新冠肺炎疫情的持續(xù)影響，為保留更多現(xiàn)金維持流動性去應對目前的市場困境，以及為達致更佳營運資金管理……
嚴格說，錢不算多，但是對于需要錢的企業(yè)來說，這是救命錢。
02 戰(zhàn)績：2021年表現(xiàn)不佳
根據(jù)此前3月末，中梁控股發(fā)布的年度業(yè)績公告，2021年該司營收761.14億元，同比增長約15.43%，對應歸母凈利潤同比減少27.81%，至27.03億元左右。
詳細看，實現(xiàn)毛利130億元，毛利率由2020年的21%下滑至17%。歸母凈利潤27億元，同比下滑近三成，歸母凈利潤率為3.5%，同比上一年下降2.2個百分點。
2021年，中梁控股實現(xiàn)合約銷售額1718億元，按年增長約1.8%，合約銷售均價為每平米約12000元，2020年單價約12500元，嚴格說，跌了一點。
回款率超85%，杠桿地產(chǎn)認為，還算不錯。
2021年，中梁控股其實有點猛，合計耗資526億元獲取了85個新項目，總建筑面積約1000萬平方米，已收購地塊(不含停車位)的平均成本約為每平方米5267元。
當然，布局是有一些特點的，長期也是如此。
新增項目中來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約17%，其他二線城市占22%，三線城市51%。
賬面上的債務還不錯。
截至2021年末，中梁控股未償還債務總額約401.81億元，較2020年底下降約26%。
截至2021年末，其剔除預收賬款后，中梁控股的資產(chǎn)負債率約為75.8%，凈負債比率約為35.4%，非受限現(xiàn)金短債比約1.04，即期債務總額約為195.39億元。
不過，現(xiàn)金流壓力仍然很大。
同時，借錢難度增大。
此前，中梁控股方面曾希望2021年的融資成本能降到8%以下。
03 銷售待回暖，春天何時來？
最近杠桿地產(chǎn)老說這句話，我覺得這話太正了。
之于壓力較大的中梁控股，以及其他類似民營房企開說，都是這個道理。
而前4月合約銷售金額為257億元，單價約10000元/平米。
顯然，無論銷售還是單價，4月很慘。
如果我們看2021年的4月，不用杠桿地產(chǎn)預告，桿友們注定有很多感觸。
比一下，如今單月只有當時的零頭了，單價也低了很多。
而2021年的前4月，中梁控股合約銷售更是高達621億元，當時前4月單價約12500元/平米。
回憶一下，那真是一個房企美好的春天。
如今大規(guī)模救市此起彼伏，還將持續(xù)一段時間。
房地產(chǎn)是否就是這樣循環(huán)？
房企就是在高杠桿、高周轉、死和生之間不停循環(huán)嗎？
哪天，我們的房企才可以更加成熟？
哪天，我們的房地產(chǎn)市場才可以走向成熟？
哪天，我們的經(jīng)濟和房地產(chǎn)之間才有一個良好的關系？
圖表來源|百度股市通（特此感謝）
最后，杠桿地產(chǎn)多說一句，看看中梁控股近幾個月的股價走勢。
每個企業(yè)、每個行業(yè)其實都會有機會，就看怎么做、老板怎么想。
多數(shù)民營房企日子很難，但是我們也看到，確實有些樣板企業(yè)。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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