作者：桿姐

日前，地產(chǎn)大咖招商蛇口旗下的小弟招商局置地，發(fā)布了其2021年業(yè)績(jī)公告。

寫(xiě)這篇文章時(shí)，招商蛇口尚未發(fā)布年報(bào)（截至2022年3月22日已經(jīng)發(fā)布），因?yàn)?月21日東航空難，本文推遲到了今天3月22日發(fā)布。

接下來(lái)，我會(huì)認(rèn)真看招商蛇口的年報(bào)，然后可能很快會(huì)做個(gè)分析，敬請(qǐng)期待。

01有趣的利潤(rùn)指標(biāo)

數(shù)字背后很多細(xì)節(jié)。

如下圖。但是我們看毛利呢？2020年為47億元出頭，2021年僅僅也只有接近48億元。

用行業(yè)常說(shuō)的話(huà)就是，增收不增利。

何以至此？我們看更多細(xì)節(jié)，總的銷(xiāo)售成本從2020年的142.37億元，增至2021年的211.30億元。

更具體看會(huì)發(fā)現(xiàn)，招商局置地的銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支，從2020年的6.74億元，增長(zhǎng)至2021年的8.23億元。

同時(shí)，行政開(kāi)支，也從2020年的2.03億元，增至2021年的2.78億元。

上述2筆開(kāi)支，也不能說(shuō)絕對(duì)金額增加了很多，但是多多少少說(shuō)明一丟丟問(wèn)題。

接著在2021年業(yè)績(jī)公告中，杠桿地產(chǎn)注意到一組更加驚人的數(shù)字。

如上圖，2021年招商局置地歸母凈利潤(rùn)只有5.61億元，而2020年尚有7億元——明明營(yíng)收增長(zhǎng)了那么多？?jī)衾麉s下滑20%左右，這……

更蹊蹺的是，非控股權(quán)益部分的凈利高達(dá)10.22億元，2020年為8.12億元——這利潤(rùn)的結(jié)構(gòu)，實(shí)在是好玩。

另外杠桿地產(chǎn)還注意到，無(wú)論融資成本還是所得稅支出，2021年招商局置地浮動(dòng)都不大。

如上圖，融資成本6.92億元，2020年為6.85億元，生意做更大了，這點(diǎn)微不足道的增加，說(shuō)明融資部門(mén)很優(yōu)秀。

所得稅方面也是2020年近21億元，2021年不到20億元了。

02 重倉(cāng)南京及句容、重慶背后

另外，杠桿地產(chǎn)注意到，招商局置地的布局主要在佛山、廣州、南京及句容、重慶、西安及我國(guó)香港。

2021年，招商局置地佛山、廣州、重慶、南京及句容、西安以及香港的項(xiàng)目，占總收入的比例分別約：14.9%、8.6%、34.7%、32.8%、8.7%及0.3%。

業(yè)績(jī)公告披露，截至2021年末，招商局置地在廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容擁

有50個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要集中開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)以及住宅及商業(yè)綜合物業(yè)，產(chǎn)品類(lèi)型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

如上圖，主要分布還是重慶最多，然后西安也比較多，看來(lái)南京及句容雖然2020、2021年?duì)I收猛，未來(lái)或許要被西安代替了？

截至2021年末，招商局置地于南京及句容的項(xiàng)目總建筑面積達(dá)325.51萬(wàn)平米，未來(lái)可售建筑面積將為56.10萬(wàn)平米。

如杠桿地產(chǎn)上文所述，未來(lái)當(dāng)然或許會(huì)有變化，但是如果在南京及句容未來(lái)繼續(xù)多拿地，依舊會(huì)很猛。

對(duì)了，多說(shuō)一句，招商局置地和招商蛇口之間有競(jìng)業(yè)條款，不能地盤(pán)亂廝殺，總的來(lái)說(shuō)，招商局置地不會(huì)做太大。

03 債務(wù)上也不能說(shuō)完全沒(méi)壓力

值得注意的是，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)招商局置地的應(yīng)付款項(xiàng)增幅有點(diǎn)大。

2020年為53.39億元，2021年增至121.06億元，翻倍還多。

如下圖，如果我們看結(jié)構(gòu)，更有意思。

2個(gè)月-半年內(nèi)應(yīng)付的，從2020年的5.50億元，增長(zhǎng)至2021年的51.42億元。

此外，杠桿地產(chǎn)注意到，截至2021年末，招商局置地銀行結(jié)余及現(xiàn)金144.23億元，2020年末為97.19億元。

而截至2021年末，招商局置地計(jì)息債務(wù)總額為365.37億元，2020年末為194.93億元。

其中，一年內(nèi)需要償還80.70億元，1-2年內(nèi)需要償還23.23億元，2-5年內(nèi)需要償還258.54億元，5年后需要償還的金額為2.91億元。

招商局置地凈計(jì)息債務(wù)（計(jì)息債務(wù)總額減銀行結(jié)余及現(xiàn)金）對(duì)股東權(quán)益（包括非控股權(quán)益）比率（“凈杠桿率”）為65%，2020年為31%。

業(yè)績(jī)公告披露，招商局置地2021年末加權(quán)平均融資成本為4.6%。

總體來(lái)說(shuō)，招商局置地這個(gè)財(cái)務(wù)水平還是比較高的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 不會(huì)做很大的招商局置地|地產(chǎn)年鑒③