作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

近日，一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企美元債出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

1月17日，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）2025年10月到期美元債每1美元跌5.6美分，至75.2美分，創(chuàng)出該券自2020年7月發(fā)行以來的最大單日跌幅。

另外，旭輝控股2024年11月和2025年7月到期債券也出現(xiàn)較大波動(dòng)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前旭輝控股集團(tuán)存續(xù)美元債13只，存續(xù)規(guī)模49.37億美元，其中有超20億規(guī)模美元債于一年內(nèi)到期。

存續(xù)美元債

近日，旭輝控股集團(tuán)完成要約贖回2.65億美元2022年到期的5.5%優(yōu)先票據(jù)，剩余本金額2.4億美元。

2021年末，曾有旭輝員工爆料內(nèi)部理財(cái)產(chǎn)品到期未兌付，引發(fā)外界對(duì)其流動(dòng)性的擔(dān)心。

盡管償債方面的不確定性仍然是未解決的主要問題，但瑞信短期內(nèi)看好旭輝控股。

瑞信發(fā)表報(bào)告稱，中央短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策放松，可能會(huì)推動(dòng)波動(dòng)大的內(nèi)房股反彈，低迷估值料已反映市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房去年業(yè)績(jī)乏力預(yù)期。

近年來，具有閩系基因的旭輝激進(jìn)擴(kuò)張，2017年跨入“千億俱樂部”行列，但隨后業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?、毛利率下滑，高額債務(wù)壓頂?shù)葐栴}顯露。

據(jù)官網(wǎng)介紹，2000年旭輝集團(tuán)成立于上海，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，定位于“美好生活服務(wù)商、城市綜合運(yùn)營(yíng)商”的綜合性大型企業(yè)集團(tuán)。

2012年，旭輝控股集團(tuán)在香港上市，2018年末物業(yè)平臺(tái)永升生活服務(wù)(01995.HK)也登陸香港資本市場(chǎng)。

旭輝集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，旭輝控股集團(tuán)的控股股東為茂福投資有限公司，公司實(shí)控人為林中、林偉和林峰三兄弟。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，靠著大力舉債極速擴(kuò)張，2017年旭輝控股集團(tuán)跨進(jìn)“千億房企俱樂部”行列，次年實(shí)現(xiàn)1520億銷售額，2019年再次突破2000億，其近三年銷售金額年均復(fù)合增長(zhǎng)率為54%。

2021年，旭輝控股集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額約2472.5億元，距離2650銷售目標(biāo)還有不小的差距。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年旭輝集團(tuán)以2175.8億操盤金額和1275.2萬平方米操盤面積位居房企第13和17位，屬于大型房企。

2019年克而瑞數(shù)據(jù)

旭輝控股集團(tuán)銷售額大幅提升的背后，歸功于其大手筆豪擲土拍市場(chǎng)。

2017和2018年，旭輝控股集團(tuán)分別耗資452億和411億元，拿下78個(gè)和93個(gè)土地項(xiàng)目權(quán)益，新增土地面積1320萬平方米和1240萬平方米。

新增土儲(chǔ)情況

2021年上半年，旭輝控股集團(tuán)新增43個(gè)新項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面為772.48萬平方米，同比增加65.8%，截至2021年中共有土地儲(chǔ)備5840萬平方米。

從業(yè)績(jī)上看，2017年以來旭輝控股集團(tuán)連續(xù)兩年業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，但隨后業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩。

2021年上半年，旭輝控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收收入365億元，同比增長(zhǎng)58%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)36.03億元，同比僅增長(zhǎng)6.94%，凈利增速疲軟跡象明顯。

實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)

和大多房企一樣，旭輝控股集團(tuán)的毛利率和凈利率也在持續(xù)走低，這說明其拿地成本較高以及銷售均價(jià)增長(zhǎng)乏力。

2021年上半年，旭輝控股集團(tuán)毛利率和凈利率分別為20.69%和14.75%。

毛利率情況

截至2021年6月末，旭輝控股集團(tuán)的總資產(chǎn)有4399.91億元，總負(fù)債3434.63億元，凈資產(chǎn)965.28億元，資產(chǎn)負(fù)債率78.06%。

近年來，瘋狂拿地導(dǎo)致旭輝控股集團(tuán)負(fù)債迅速攀升，其財(cái)務(wù)杠桿水平高企，曾一度接近80%。

財(cái)務(wù)杠桿

從“三道紅線”看，旭輝控股集團(tuán)凈負(fù)債率為60.4%，現(xiàn)金短債比2.7倍，剔除預(yù)售帳款后的負(fù)債率72.14%，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，旭輝控股集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的72%。

截至2021年6月末，旭輝控股集團(tuán)有流動(dòng)負(fù)債2476.39億元，主要為其他流動(dòng)負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)196.35億元。

相較于短期債務(wù)，旭輝控股集團(tuán)流動(dòng)資金較為充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有523.04億，可以覆蓋短期債務(wù)，短期償債壓力不大。

除此之外，旭輝控股集團(tuán)還有非流動(dòng)負(fù)債958.24億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)913.49億元。

整體來看，旭輝控股集團(tuán)剛性負(fù)債有1109.84億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為32%。

其中，旭輝控股集團(tuán)以美元債為主的境外債共有454.35億元，較去年末增加24.72億元，占比41.03%。

有息負(fù)債高企，旭輝控股集團(tuán)融資成本也在上升，截至2021年中期其所有債務(wù)的加權(quán)平均融資成本為5.1%。

從融資渠道看，旭輝控股集團(tuán)主要依賴于長(zhǎng)期借款，該指標(biāo)規(guī)模比2016年翻了4倍多。雖然目前其流動(dòng)性較充盈，但當(dāng)長(zhǎng)期借款轉(zhuǎn)化為一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債時(shí)，對(duì)其資金鏈將是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

除了借款和債券融資，旭輝控股集團(tuán)還通過應(yīng)收賬款，股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

值得注意的是，近年來旭輝控股集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模迅猛增加，但少數(shù)股東損益規(guī)模卻變化不大，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

截至2021年6月末，旭輝控股集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益達(dá)572.35億元，較2020年末增長(zhǎng)30%，占所有者權(quán)益的59%；少數(shù)股東損益為16.94億元，較2020年末腰斬。

此外，作為行業(yè)內(nèi)有名的"合作之王"，旭輝控股集團(tuán)還借助合聯(lián)營(yíng)公司隱藏真實(shí)負(fù)債，存在大量表外負(fù)債。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，旭輝集團(tuán)的存貨和其他應(yīng)收款規(guī)模龐大，對(duì)資金形成較大占用且未來存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

總得來看，旭輝控股集團(tuán)銷售和業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，盈利能力下降；有息?fù)債規(guī)模較大，前期高舉高打的債務(wù)擴(kuò)張和融資后遺癥開始顯現(xiàn)。

1990年，林中從廈門大學(xué)企業(yè)管理系畢業(yè)，他放棄體制內(nèi)的“鐵飯碗”，成為了一家房地產(chǎn)公司的銷售。

在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成初步認(rèn)知后，林中發(fā)現(xiàn)在廈門雖然想買房的人很多，但好房源卻很少，這正是由于當(dāng)時(shí)整個(gè)行業(yè)中缺少中介服務(wù)商。

于是1992年，24歲的林中在廈門創(chuàng)辦了“永升物業(yè)服務(wù)公司”，最初幫開發(fā)商做銷售代理，兩年后進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，投身于時(shí)代的洪流。

 旭輝控股董事局主席林中

1998年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化啟動(dòng)之后，為搶占高地、布局全國(guó)市場(chǎng)，林中放棄大本營(yíng)廈門轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。兩年后他正式將公司總部遷往上海，并創(chuàng)建旭輝。

來到上海發(fā)展后，旭輝正式進(jìn)入發(fā)展快車道，2012年旭輝控股登陸港股資本市場(chǎng)。

2017年，旭輝終于跨入房地產(chǎn)千億陣營(yíng)，當(dāng)時(shí)意氣風(fēng)發(fā)的旭輝對(duì)外發(fā)布“二五戰(zhàn)略”，宣稱未來5年復(fù)合增長(zhǎng)率保持在40%以上，向3000億元銷售規(guī)模進(jìn)軍，最終進(jìn)入行業(yè)TOP8。

然而，在經(jīng)歷了2018年“史上最嚴(yán)調(diào)控”后，旭輝的戰(zhàn)略思路也從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向更加追求“質(zhì)”的發(fā)展。

也是從這個(gè)時(shí)候起，旭輝開始走多元化道路，目前已布局包括物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育、商業(yè)在內(nèi)的9個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

2018年年底，旭輝集團(tuán)旗下物業(yè)平臺(tái)永升生活服務(wù)登陸香港資本市場(chǎng)。

旭輝林氏三兄弟

2020年，林中家族以340億元財(cái)富名列《2020胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜》第49位。旭輝的成長(zhǎng)過程，雖然被深深打上林氏三兄弟的烙印，但卻早已告別家族企業(yè)的特征。

其實(shí)，在頭部房企紛紛爆雷的今天，旭輝還算少有的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，其能否穿越行業(yè)周期，在這輪洗牌中勝出？（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “大型閩系房企”美元債創(chuàng)最大跌幅，1100億有息負(fù)債償債壓力大